Шаг 1. Оценка стоимости квартиры
Шаг 2. Предпродажная подготовка квартиры
Как продать квартиру? Можно воспользоваться помощью риэлторов или решиться на столь ответственный шаг в одиночку. Если не привлекать профессионалов, есть шанс получить неплохую денежную выгоду. Однако на самостоятельные действия могут уйти месяцы. Риск, время и нервы — пожалуй, главное, чего может опасаться самостоятельный продавец.
Для тех, кто все же намерен продать квартиру без посредников, Gipernn.ru подготовил пошаговую инструкцию. Она поможет избежать распространенных ошибок.
Шаг 1. Оценка стоимости квартиры
Первое, что нужно сделать, задавшись вопросом, как продать квартиру, — это оценить ее стоимость.
Сделать это точно сегодня можно и без помощи профессиональных оценщиков. Специально для этих целей аналитики нижегородского портала Gipernn.ru разработали удобный аналитический инструмент Гипероценка. Уникальный алгоритм системы позволяет рассчитать стоимость квартир более чем в девяти тысячах домов. При этом обрабатываются реальные цены нескольких сотен тысяч объявлений, учитывается тип каждого дома, его месторасположение, индивидуальные характеристики. В результатах расчета отражается не только цена квартиры, максимально точно приближенная к текущему состоянию рынка недвижимости, но и динамика средневзвешенной стоимости квадратного метра в доме.
Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»
— Очень много внешних факторов влияют на цену продажи квартиры: сезонные, политические, экономические и т. д. При оценке квартиры я бы рекомендовала самостоятельно проанализировать рыночную стоимость жилья путем отслеживания аналогичных объявлений о продаже, а также обратиться за консультацией к квалифицированному риэлтору.
Шаг 2. Предпродажная подготовка квартиры
Перед тем как подавать объявление о продаже, стоит привести квартиру в надлежащий вид, поскольку покупатели могут прийти на «смотрины» в любой момент.
Смысла делать капитальный ремонт нет, а вот генеральная уборка, замена обветшавших обоев и текстиля на недорогие материалы вполне оправданны. Чистая и «свежая» квартира существенно повышает шанс скорейшей ее продажи.
Вынесите по возможности все лишние вещи из комнат: незаставленная квартира выглядит просторнее. Это же касается балкона и прихожей — захламленные, они выглядят не так презентабельно. Кроме того, присутствие большого количества мебели может навести потенциального покупателя на мысль, что от него что-то пытаются скрыть.
Шаг 3. Поиск покупателей
Как быстро продать квартиру? Ведите активную рекламную кампанию! Необходимо сделать так, чтобы о продаже узнало как можно больше потенциальных покупателей.
Сегодня существует несколько специализированных печатных изданий и интернет-порталов, где можно подать объявление о продаже недвижимости (такую возможность, в частности, предлагает Gipernn.ru — //www.gipernn.ru/prodazha-kvartir). Большей популярностью в последнее время пользуется интернет. Разместить объявление на сайте значительно быстрее, чем в печатном издании, и обновить информацию намного проще. Кроме того, на сайтах обычно используются специальные фильтры, с помощью которых покупатель ищет интересующую его недвижимость, задав определенные параметры. Таким образом, объявление о продаже вашей квартиры не затеряется среди массы ему подобных.
Чтобы реклама квартиры была максимально эффективной, сделайте качественные фото. Старайтесь не снимать против света. Все телевизоры и мониторы на фото должны быть выключенными. На снимках не должно быть людей и животных. Фотографии с наиболее выгодных ракурсов могут в несколько раз повысить количество звонков от покупателей.
Привлеките к поиску своих знакомых, коллег, родственников и друзей, расклейте объявления по району. Можно также обзвонить номера, указанные в объявлениях о покупке квартиры.
Шаг 4. Сбор документов
Как правило, это процесс, идущий параллельно с предпродажной подготовкой квартиры и поиском покупателей.
Подготовка документов для сделки — процедура трудоемкая и требующая немалого времени. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет необходимый пакет, поэтому заняться этим лучше заранее.
Правильно составленная документация имеет чрезвычайно важное значение в решении проблемы, как быстро продать квартиру. Неправильно оформленный документ может стать причиной отказа в регистрации сделки купли-продажи и в конечном итоге существенно увеличит время продажи квартиры.
Нередко складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не в состоянии. Например, выясняется, что после смерти одного из собственников наследство не открывалось, поскольку предполагалось, что это не нужно. В результате продать квартиру нельзя до тех пор, пока не преодолены все юридические препятствия.
Для совершения сделки нужно подготовить следующие документы:
— свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на жилье. К этому свидетельству должны прилагаться бумаги, указанные в свидетельстве в качестве обоснования права собственности (договор купли-продажи, договор дарения и т. п.). Если квартира приобреталась до 1998 года, то для регистрации сделки предоставляются только документы-основания.
— кадастровый паспорт на квартиру. Обязательно потребуется оформление новых документов в том случае, если в квартире осуществлялась перепланировка. По закону, собственнику квартиры, прежде чем приступить к процедуре перепланировки, следует получить разрешение в соответствующих органах. Однако на практике многие этим пренебрегают.
— выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире (покупатель требует ее для проверки юридической чистоты квартиры).
! Срок действия выписки ограничен.
Особенно важно продавцу решить вопрос с гражданами, сохраняющими право пользования квартирой после ее продажи. К ним относятся:
- лица, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с человеком, его приватизировавшим, но сами в процессе не участвовали;
- лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;
- получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данная выписка нужна для того, чтобы покупатель смог удостовериться, что в отношении недвижимости отсутствуют судебные споры, квартира не находится под арестом, в залоге и т. д. Отличие расширенной выписки от обычной заключается в том, что в ней содержится конкретная информация о правообладателях недвижимого имущества.
Заказать выписку можно несколькими способами:
- непосредственно в территориальных органах Росреестра;
- через многофункциональный центр (МФЦ);
- на официальном ;
- через ;
- почтой.
|
Расширенная выписка из ЕГРП бесплатно не предоставляется. |
Заказать расширенную выписку онлайн на сайте Росреестра можно последовательно заполнив все необходимые поля запроса; после чего на указанный адрес электронной почты придет код для оплаты.
— нотариально заверенное согласие супруга продавца на совершение сделки купли-продажи.
— нотариальная доверенность (если продавец планирует осуществлять сделку не самостоятельно, а с участием его представителя).
— согласие остальных владельцев жилья (если они имеются).
— разрешение органов опеки и попечительства (если одним из собственников является несовершеннолетний).
Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»
— В случае с несовершеннолетними рекомендуем получать информацию из Пенсионного фонда на предмет использования материнского капитала при приобретении прав продавца на данный объект недвижимости.
— копии финансово-лицевых счетов. Перед продажей квартиры продавцу предстоит погасить все задолженности по продаваемой недвижимости (коммунальные платежи, налоги).
! Срок действия справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам ограничен.
|
Следует заблаговременно выписать из квартиры всех людей, которых потом будет сложно собрать. Например, вы когда-то прописали родственника, который готов в любое время выписаться. Пусть выписывается сейчас. Потом всякое может случиться. Он может заболеть, уехать в длительную командировку и т. п. |
Шаг 5. Показ квартиры
Как продать квартиру, когда клиент уже пришел ее смотреть? Демонстрируйте преимущества!
После публикации объявлений нужно быть готовым к приему заявок на посещение квартиры и приходу посторонних людей, которых могут заинтересовать мельчайшие подробности.
Необходимо договориться о точном времени показа, поскольку покупателей может быть несколько. В случае изменения планов предупредите посетителей заблаговременно. Ценные вещи и также документы с видных мест лучше убрать.
Рассказывая о квартире, учитывайте индивидуальные особенности потенциальных покупателей. Молодым родителям будут важны близость детского сада, школы, поликлиники. Юношей и девушек, скорее всего, заинтересуют места для развлечений. Сведения о соседях, проведении в доме ремонтных работ также важны.
Торг при продаже квартиры неизбежен. Однако незамедлительное снижение суммы в качестве уступки отнюдь не сыграет вам на руку.
Шаг 6. Получение задатка
После того как достигнута первичная договоренность сторон о сделке, заключается договор задатка. Без соблюдения этой формальности рискуют как продавец, так и покупатель. Хозяин квартиры, убежденный в том, что сделка состоится, снимает объявления о продаже и может зря потратить время в том случае, если недобросовестный покупатель, несмотря на соглашение, продолжит рассматривать другие варианты. Для покупателя также может возникнуть опасность, если собственник квартиры получит более выгодное предложение со стороны третьего лица.
|
Заключая договор задатка, продавцу следует помнить, что непреднамеренное расторжение договорных обязательств повлечет за собой финансовые потери с его стороны — возврат двойной суммы авансового платежа. |
Обязательным на данном этапе является согласование даты, когда собственник и члены его семьи должны освободить квартиру, как в юридическом плане (оформив выписку с данной жилплощади), так и в фактическом (перевезти из квартиры личные вещи и предметы интерьера).
Шаг 7. Оформление сделки
Вот мы и подошли к самому ответственному этапу нашей инструкции «Как продать квартиру».
Где и как производить взаиморасчеты? Наиболее популярный и безопасный для обеих сторон вариант — аренда банковской ячейки. После проверки суммы продавец, покупатель и сотрудник банка закладывают деньги депозитарную ячейку, ключ от которой хранится в банке. Выемка происходит после того, как договор купли-продажи квартиры прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).
Чаще всего договор купли-продажи составляется в простой письменной форме, а затем, после подписания, вместе с другими документами (правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект, документы, удостоверяющие личность участников сделки, квитанция об оплате госпошлины, кадастровый паспорт, доверенность, согласие супруга) сдается для их государственной регистрации в Росреестр или МФЦ. С 2015 года подать документы на регистрацию права собственности можно онлайн на официальном сайте Росреестра.
|
! В случае если собственником имущества является несовершеннолетний или доля в праве на квартиру продается постороннему лицу, не являющемуся участником долевой собственности, — сделка требует обязательного нотариального заверения. |
Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и других документов, необходимых для предоставления данной услуги.
Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»
— Одна из сторон может в процессе регистрации отозвать документы, что приостановит регистрацию. Это опасно в случае, если уже переданы деньги. Осуществлять переход права придется в судебном порядке.
Кроме того, рекомендуем надлежащим образом закреплять факт получения-передачи денежных средств за квартиру. При наличной форме расчетов таким подтверждением является расписка, в которой обязательно должны быть указаны паспортные данные сторон, основания передачи денег и отсутствие претензий сторон друг к другу.
Шаг 8. Передача квартиры
Теперь мы знаем, как продать квартиру. Осталось выяснить, как ее передать новому собственнику.
Когда Свидетельство о государственной регистрации прав наконец получено, вам предстоит юридическое и физическое освобождение квартиры. Для того чтобы выписаться, нужно посетить паспортный стол по месту жительства или подать соответствующее заявление в МФЦ.
Фактическое исполнение обязательства об освобождении квартиры подтверждается актом приема-передачи (как правило, одновременно с передачей ключей и квитанций о погашении задолженностей). Суть документа сводится к тому, что покупатель получил объект в надлежащем виде и на условиях, предусмотренных основным договором купли-продажи.
