Способы продажи квартиры в ипотеке
Причин для продажи квартиры в ипотеке множество. Это и невозможность выплачивать кредит, и развод, когда бывшие супруги желают получить свою долю имущества и купить каждый отдельное жилье, и желание приобрести более просторную жилплощадь… Как же продать квартиру, если кредит за нее еще не выплачен? Об этом — в нашей статье.
С согласия банка
Прежде всего, следует знать, что продать недвижимость, на которую наложено обременение, можно только в том случае, если банк даст на это согласие. Поэтому, планируя продать квартиру в ипотеке, в первую очередь, нужно сообщить о своем намерении кредитной организации. С большой степенью вероятности для получения согласия банка на продажу ипотечной квартиры потребуется предоставить нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи, заключенный между продавцом и покупателем. При отсутствии серьезных оснований для отказа в продаже жилья, банк предложит заемщику варианты его реализации, а также предоставит информацию о сумме задолженности по кредиту.
! Можно попросить документальное подтверждение суммы задолженности. Оно пригодится для совершения сделки купли-продажи — покупатель будет знать точную сумму.
|
Если вы планируете досрочно погасить ипотечный кредит с целью дальнейшей продажи жилья, следует узнать, предусмотрены ли за это штрафные санкции. |
Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»
— В соответствии с Гражданским кодексом РФ право заемщика досрочно вернуть кредит не связано с одновременным возникновением у него обязанности уплатить какую-либо комиссию. Закон о банках и банковской деятельности не предусматривает в перечне операций и иных сделок кредитной организации оказание услуг, связанных с согласованием досрочного возврата кредита. В свою очередь, потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии уплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Таким образом, в случае если банк предусмотрел в договоре обязанность заемщика уплатить банку штраф при досрочном погашении, то такое условие противоречит ГК РФ и Закону о защите прав потребителей.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Наиболее распространены сегодня следующие способы продажи квартиры в ипотеке:
Способ 1. Покупатель перечисляет сумму задолженности по кредиту на банковский счет, после чего продавец получает от банка на руки закладную и документ (справку) об отсутствии кредитной задолженности. С указанными документами продавец идет в регистрационную службу, где регистрируется снятие обременения на продаваемое жилье, договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру. Для кредитора такая схема продажи квартиры в ипотеке является наименее рискованной, для продавца и покупателя же — это вопрос взаимного доверия.
Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»
— Прежде чем перечислять деньги банку, следует получить от кредитной организации гарантийное письмо или заключить с ним соглашение об обязательствах банка снять обременение с указанием четких сроков и порядка совершения действий.
Способ 2. Покупатель кладет сумму денежных средств, необходимую для погашения ипотеки, в банковскую ячейку (или депозит). Если имеется разница между суммой ипотечного кредита и продажной стоимостью квартиры, то она закладывается на обычных условиях сделки купли-продажи в другую ячейку. Кредитор разрешает продать жилье до снятия залога, а договор купли-продажи можно заключать сразу после того, как деньги будут внесены в ячейки. После оформления всей необходимой документации, продавец получает возможность снять разницу между задолженностью по ипотеке и стоимостью квартиры. Этот способ отличается дополнительными затратами на аренду банковских ячеек и более значительным сроком проведения сделки, который составляет, как правило, 2–3 недели. Вместе с тем, он является безопасным для всех участников сделки.
Способ 3. Этот способ подойдет, если у покупателя нет необходимой для приобретения квартиры суммы денег. При его использовании происходит покупка не недвижимости, а ипотечного кредита, то есть покупатель становится новым заемщиком, а квартира по-прежнему остается в залоге у банка.
Такая сделка вполне возможна, но при условии соответствия нового заемщика требованиям банка — ему придется подготовить документы, необходимые для оформления кредита на себя, в том числе подтвердить свою платежеспособность, принеся справку о доходах. При этом он может и не получить по кредиту те же условия, что первый заемщик, — банк может установить повышенные кредитные ставки.
Если выдача ипотеки одобрена, то все документы переоформляются на нового заемщика и заключается договор купли-продажи. В зависимости от суммы задолженности по кредиту и стоимости имущества, продавец получает свои деньги.
Есть еще один способ перекредитования — воспользоваться помощью агентства недвижимости. Риэлторы из своих средств погашают кредит в банке и затем продают квартиру как необремененную.
Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»
— Прежде чем воспользоваться услугой по перекредитованию через риэлторов или иных граждан, следует внимательно отнестись к подписанию соответствующих соглашений с участниками сделки. Необходимо оговорить все сроки, все комиссии и вознаграждения, все права и обязанности сторон. Также четко прописать порядок действий и последствия для всех сторон, если одна из сторон отказывается от сделки или уклоняется от выполнения своих обязанностей.
Способ 4. Если осталось погасить не слишком большой остаток, можно сделать это при помощи потребительского кредита. Естественно, доходы продавца или его семьи должны позволять взять необходимую сумму.
Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»
— При погашении кредита ипотечного с помощью потребительского кредита или займа у третьих лиц, следует помнить о распределении совместного нажитого имущества. Зачастую супруги забывают, что долги, приобретенные в браке, являются также совместнонажитыми (если не доказано иное). Это важно, поскольку в случае, если квартира является единоличной собственностью одного из супругов (например, в рамках их соглашения или по брачному договору), то долг по потребительскому займу, статус которого не оговорен, может быть отнесен и на второго супруга.
Итак, существует, по крайней мере, четыре способа продать квартиру в ипотеке, однако все они не так уже просты. У каждого варианта есть свои условия, достоинства и недостатки, ведь продажа ипотечной недвижимости — это финансовая сделка, которая несет определенные риски. Какой вариант выбрать — решать банку и покупателю, а продавец принимает их решение.
