Гипермаркет недвижимости
Нижнего Новгорода и области

Интересные предложения на рынке зарубежной недвижимости всегда есть, - Анна Покровская, Baty, Pokrovskaya&Partners

20.07.2016
7

Несмотря на то, что недвижимость уже давно выступает в качестве объекта инвестиций, настоящим «трендом» среди наших соотечественников несколько лет назад стала покупка зарубежного жилья. При разумном подходе найти интересные предложения вполне возможно даже в нынешние непростые времена. О том, выгодно ли сегодня инвестировать в недвижимость за рубежом, каковы особенности подобных сделок, следует ли обращаться к услугам управляющей компании, рассказывает управляющий партнер компании Baty, Pokrovskaya&Partners Анна Покровская.


Насколько заграничная недвижимость пользуется спросом среди россиян?

Анна Покровская - управляющий партнер компании Baty, Pokrovskaya&PartnersЕще совсем недавно, 3–4 года назад, перспективы вложения средств в зарубежную недвижимость казались россиянам не столь интересными. Причина понятна: нигде в мире невозможно было так быстро заработать, пустив деньги в оборот, как у себя, в России. С приходом кризиса ситуация изменилась. Рубль начал стремительно обесцениваться, и девальвация продолжается до сих пор. Все чаще я слышу жалобы от россиян: «надо было покупать недвижимость за границей три года назад, денег отдал/отдала бы меньше». И они не ошибаются.

Возьмем для примера недвижимость стоимостью 200 тыс. евро. В любой европейской стране это, скорее, бюджетный вариант. В 2016 году россиянин, получающий доход только в рублях, вынужден платить за такую недвижимость чуть ли не в два раза больше, чем он заплатил бы 2–3 года назад, порядка 16 млн. рублей вместо 10 млн. И это только покупка. А ведь есть еще ежемесячные траты на содержание, перелет, покупку еды и одежды в Европе (пока ты сам и твоя семья отдыхаете в купленном «европейском» доме), — все это довольно дорого. Скажу по своему опыту, что выезжать на отдых на две недели и жить в Европе месяцами — это абсолютно разные расходы. В Евросоюзе цена на что угодно начинается от 1 евро, что при современном курсе евро к рублю делает жизнь в странах ЕС довольно затратной…

Не удивительно, что Центробанк подтверждает уменьшение зарубежных транзакций, направленных на покупку зарубежной недвижимости, с 2 млрд. долларов в 2014 году до 962 млн. долларов в 2015-ом. Тем не менее, недвижимость за рубежом хоть и медленнее, и меньшим числом россиян, но покупается.

С какой целью, как правило, приобретается жилье за границей: для постоянного проживания, отдыха и сдачи в аренду или вложения средств?

Каждый исходит из своих возможностей и планов на будущее. По моему личному опыту, покупатели зарубежной недвижимости делятся на две группы. Первая — это те, кто просто приехал куда-то, поддался очарованию места, порыву и решился на покупку жилья. Для кого-то это вопрос статуса: все друзья уже купили, а я еще нет. Представители этой группы покупают недвижимость лично для себя, часто не вполне понимая, что потом с ней делать, какие ежемесячные расходы потребуются и будет ли время в принципе пользоваться недвижимостью за пределами России.

Вторая группа — инвесторы. Это люди, которые имеют некое понимание, зачем им нужна недвижимость и как они ее будут использовать. Это не только те, кто купил квартиру в плохом состоянии, восстановил ее, чтобы затем продать или планирует сдавать недвижимость в аренду. Такая покупка может рассматриваться как инвестиция в свое будущее или будущее своей семьи: приобретая недвижимость и получая вид на жительство в другой стране или второе гражданство, кто-то рассчитывает иметь «план Б» — возможность жить за границей, например, после выхода на пенсию в России или достижения какого-то своего личного финансового рубежа. Профессиональные застройщики и те, кто пытается ими стать, покупают землю для того, чтобы что-то на ней построить и затем продать.

Как повлиял кризис на спрос на зарубежную недвижимость?

Сейчас недвижимость за рубежом все чаще приобретается с целью вложений. Для инвесторов «домик на побережье» сам по себе недостаточен, или он приносит круглогодичный доход, или в его покупке нет смысла. Популярностью начинает пользоваться коммерческая недвижимость, жилая недвижимость, пригодная для круглогодичной аренды, или недвижимость, которая стабильно растет в цене.

Что касается бюджета, который россияне готовы потратить на покупку недвижимости за рубежом, наши партнеры в разных странах говорят о его повсеместном уменьшении: от Лондона и Гонконга до Стамбула и Малибу. Россияне вынуждены покупать более бюджетную недвижимость с учетом курса обмена валют. Исключение составляют те, кто несмотря ни на что «не считает» денег. Но большинство таких — русские только по национальности или стране рождения, многие уже давно живут за границей и имеют там стабильный высокодоходный бизнес, поэтому ориентироваться на этих людей в рамках расчета какой-то статистики, наверное, не стоит.

Много ли сегодня интересных предложений на рынке зарубежной недвижимости? Готовы ли продавцы предоставлять скидки, торговаться?

Интересные предложения всегда есть. Инвесторы находят их чаще. Они заранее осознают свои цели и собирают информацию, а потом принимают решение. Если недвижимость приобретается для получения «золотой визы» в одну из европейских стран, то инвестору нужно будет пройти три подготовительных этапа: 1) накопить деньги; 2) понять, какая из европейских стран предлагает наиболее выгодную программу; 3) выяснить, насколько быстро можно осуществить сделку, а затем уладить все бюрократические формальности, связанные с получением постоянного вида на жительство. Но к такому подходу прибегают лишь единицы. Большая часть покупателей принимает решение «под влиянием момента» и менее тщательно подходит к выбору наиболее выгодного предложения, а потому основная масса сделок осуществляется по средней или высокой цене.

Многих россиян смущает идея торга. В американской, азиатской и даже европейской практике торг, наоборот, вполне уместен: пришли в бутик Armani в Милане — смело простите скидку, увидели надпись «продается» на двери парижского особняка — смело звоните, узнавайте цену и не забудьте уточнить, какой бонус получите, если принесете наличные прямо сейчас. Ответ вас приятно удивит. Скидку можно просить по-разному: договариваться о рассрочке платежей (без ипотеки), добиться уменьшения цены за расчеты наличными, упомянуть, что видели такой же дом по более привлекательной цене, но этот нравится больше, поэтому вы ждете хорошего предложения от продавца, можно предложить свои условия сделки. Общий вывод — торг необходим, это нормальная деловая практика.

Когда выгоднее покупать зарубежную недвижимость?

Сезонный фактор присутствует всегда и везде. Например, в Майами лучшие цены на недвижимость в самый жаркий период, в Панаме и Таиланде — в сезон дождей. Недвижимость рядом с лыжными склонами и у моря никогда не стоит покупать в разгар туристического сезона, то есть зимой и летом соответственно. Продавцы знают, что в этой время большинство покупателей находятся под влиянием эмоций и, вдобавок, ограничены во времени периодом отпуска. На сколько человек обычно приезжает на отдых? На неделю? На две? В редких случаях на три недели. Между тем, для поиска хороших предложений на рынке, торга, улаживания всех формальностей, оформления документов и трех недель недостаточно. Поиску подходящей недвижимости и ее оформлению нужно посвятить время, иначе будете платить даже не в 2, а в 3–5 раз больше.

На цену недвижимости, например, в Гонконге, Лондоне или Лос-Анжелесе, сезонность практически не влияет. Это изначально очень дорогие рынки, и присматривают там недвижимость в любое время года люди с очень солидным доходом или серьезные инвесторы, которые делают перед покупкой тщательный расчет.

Выгодно ли сегодня инвестировать в недвижимость за рубежом? Какая недвижимость и в каких странах сегодня наиболее привлекательна?

Это опять же зависит от того, для каких целей приобретается недвижимость. Хотите, чтобы жена и дети проводили лето на берегу моря? Тогда выбирайте самые бюджетные предложения в странах с большой русской диаспорой и невысокой стоимостью авиаперелетов из России. Хотите, чтобы ребенок пошел в хорошую зарубежную школу или университет? Тогда заранее выберите образовательное учреждение и покупайте недвижимость в той стране, где оно находится, причем в городе, а не за его пределами. Наличие русской диаспоры в этом случае не имеет большого значения, наоборот, пусть ребенок сразу начинает практиковать язык с «носителями», вживаться в местную среду.

Хотите получить в будущем иностранное гражданство? Хорошие предложения можно найти в странах Латинской Америки, а также в некоторых европейских странах. Ориентироваться на низкую стоимость зарубежной ипотеки в этом случае не советую. Во-первых, платить ее придется из российских доходов, которые совсем не стабильны. Во-вторых, о необходимости открытия валютного счета и регулярном перечислении денег за границу придется информировать российское государство. И главное: 30 лет в Америке или Европе — это сравнительно небольшой срок, в России это иногда целая жизнь. Пока вы прочно связаны с Россией, не берите на себя долгосрочных обязательств.

Каковы особенности сделок купли-продажи зарубежной недвижимости?

Самое главное, что нужно осознать потенциальному покупателю, — все общение в процессе поиска и приобретения недвижимости (с продавцом, юристом, нотариусом, открытие счета в банке, оформление номера налогоплательщика — необходимое условие для покупки недвижимости во многих странах) будет вестись на иностранном языке. Следовательно, нужно или самому свободно владеть по крайней мере английским языком, или нанимать переводчика. Многие покупатели пытаются решить проблему, наняв русского посредника. Но в этом случае они оказываются фактически заложниками этого человека и не могут самостоятельно контролировать ситуацию. Общаться важно самому, чтобы понимать все условия и делать выводы.

В большинстве случаев покупателю приходится взаимодействовать с риэлтором (это необязательно, но иначе продавца придется искать самому, что не всегда просто), юристом (он проверяет или составляет контракт, контролирует чистоту сделки), продавцом (если хотите договориться о скидке, узнать больше о приобретаемой собственности и т. п.), банком, где открывается счет для перевода денег, нотариусом, который сделку оформляет… Контроль на каждом из этапов — это ключ к успеху в международной сделке, которая, кстати, всегда проходит на территории государства, где недвижимость приобретается.

Нужно также быть готовым к тому, что процесс покупки недвижимости в другой стране займет больше времени, чем вы ожидаете или вам обещают. Полгода — средний срок (если недвижимость уже подобрана). В идеале выбор подходящего варианта делается на месте. Например, поехали в отпуск. Начали присматривать недвижимость. Узнали цены. В следующий приезд сняли квартиру (а не номер в отеле) в понравившемся в первый раз районе. Осмотрелись, стали искать новые объявления о продаже недвижимости. И так несколько раз. Но даже впечатление, составленное таким образом, будет субъективно и основано по большей части на эмоциях. Нужен кто-то, кто объективно обрисует вам ситуацию и соотнесет ее с вашими целями.

Приобретая жилье для сдачи в аренду, следует ли обращаться к услугам управляющей компании? Как ее выбрать?

Большинство россиян стремятся найти управляющего среди своих соотечественников, в моей практике это еще ни разу не приводило к хорошему бизнес-результату. Если заниматься сдачей недвижимости в аренду самостоятельно возможности нет, стоит поискать управляющую компанию из числа американских, немецких, английских, шведских, голландских, австралийских — независимо от того, где недвижимость находится. Случай из практики. Апартаменты в Панаме на берегу Тихого океана с прекрасным видом. По всем расчетам они должны быть арендованы 8 месяцев из 12. Панамская управляющая компания вообще не смогла сдать апартаменты, у российской тоже показатели были неважные. Зато австралийская компания с офисом в Панаме обеспечила круглогодичную аренду и доходы выше ожидаемых. И это только один из примеров.

Так же обстоит ситуация с частными управляющими (агентами): нужно выбирать из тех, у кого в культуре заложена высокая деловая этика, стремление к высоким показателям и гордость за свою работу. Это не характерно для большинства русских за границей, для украинцев, болгар, французов, итальянцев или испанцев. Азиаты, как правило, готовы хорошо работать, но только для своих соотечественников. Но как бы вам ни повезло с управляющим, не забывайте о контроле и проверках, постоянно ищите альтернативы — тех, кто сможет предложить вам лучшие условия. Когда речь идет о бизнесе, иногда не грех менять коней на переправе.

Итак, сделка совершена. Как и за что придется платить собственнику зарубежной недвижимости?

Налог со сделки предусмотрен во многих странах мира. Придется платить налог на недвижимость (как правило, ежегодно), налог на землю (если это частный дом), оплачивать коммунальные услуги, вносить платежи в «ассоциацию» (на общие нужды дома: ремонт лифта, обслуживание бассейна, зарплата консьежа и т. п.), если куплены апартаменты в здании. Размеры всех этих платежей нужно узнать еще до покупки жилья. Проще всего попросить продавца показать квитанции за год и подсчитать предстоящие расходы.

На какие визовые привилегии может рассчитывать собственник недвижимости в иностранном государстве?

Некоторые страны предлагают бонусы за покупку недвижимости на определенную сумму. Например, при вложении 300 тыс. долларов в недвижимость Панамы можно сразу получить временную резиденцию и постоянный вид на жительство через два года. Так называемая «золотая виза», то есть статус постоянного резидента, в Греции предоставляется в случае инвестирования в недвижимость 250 тыс. евро, в Португалии — 350 тыс. евро, в Испании — 500 тыс. евро. Разумеется, это не все страны и не все программы привилегий.

Большинство стран предоставляют покупателям квадратных метров возможность оформления мультивизы. К примеру, вы купили недвижимость за 50 тыс. евро в одной из европейских стран. Для получения статуса резидента этого мало, но достаточно для того, чтобы ходатайствовать о выдаче вам мультивизы на 1 год, 3 или 5 лет. При этом срок пребывания в шенгенской зоне по-прежнему будет ограничен 90 днями в течение каждых 180.

Можно ли сказать, что рынок зарубежной недвижимости начал восстанавливаться?

По моему мнению, европейский рынок недвижимости постепенно восстанавливается. Покупать жилье сейчас стоит в тех странах, где цены на него еще не достигли пика 2003–2006 годов. Тем, кто ориентируется на инвестирование, искать недвижимость советую там, где ее уже не строят или строить почти закончили, то есть в странах с ограниченным ростом предложения. Самым разумным в большинстве случаев будет сделать выбор в пользу исторического центра города и береговой линии.

Можно рискнуть, вложив деньги в развивающийся рынок недвижимости в надежде на то, что цены на нем начнут повышаться через несколько лет. Например, в Никарагуа недвижимость, приобретенная 10–12 лет назад буквально посреди джунглей, с небольшим пространством, выходящим к океану, сейчас стоит в 7–10 раз дороже первоначальных вложений, а сами джунгли постепенно отступают перед натиском развивающейся социальной инфраструктуры: полей для гольфа, современных отелей, торговых центров, пляжных резортов. Но это общий совет. А большое значение, как всегда, имеют детали.

Полина Загородская


Поделиться и оценить

Подпишитесь на нашу рассылку

Читать еще

Проблемный дом в Челябинске будут достраивать сами дольщики Жилье Проблемный дом в Челябинске будут достраивать сами дольщики
Для завершения работ на долгострое граждане создали ЖСК.
Палаточный городок дольщиков ЖК «Новинки Smart City»: пан или пропал Жилье Палаточный городок дольщиков ЖК «Новинки Smart City»: пан или пропал
Активисты намерены жить в палатках до тех пор, пока строительство их домов не возобновится.
Достраивать проблемные дома в России будут некоммерческие организации Жилье Достраивать проблемные дома в России будут некоммерческие организации
Законопроект об их создании приняла нижняя палата парламента.

Комментарии

Комментарий будет опубликован после проверки модератором.
Спасибо за Ваше мнение!

Первая полоса