Гипермаркет недвижимости
Нижнего Новгорода и области

Марина Зайцева, директор АН "Ключ",

15.03.2012
2

Из чего складывается цена квартиры? Большинство из тех, кто сталкивался с продажей недвижимости, скорее всего, назовут такие факторы как район, тип дома, площадь жилья. Но как тогда объяснить тот факт, что одинаковые, казалось бы, квартиры продаются по разной цене? Или почему один продавец расстается со своей жилплощадью без особых хлопот, а другой месяцами ждет покупателя? Оказывается, для успешной продажи квартиру необходимо правильно подготовить. И речь идет не об устойчивом мифе о "потемкинских деревнях", а о грамотной предпродажной подготовке. О том, как привести свое жилье в порядок и продать его дороже, мы спросили у директора АН "Ключ" Марины Зайцевой.

Многие задаются вопросом: как продать жилье подороже. Но ведь есть среднерыночная цена, из чего она складывается?

Рыночные цены, в основном, диктуют новостройки, на вторичном же рынке стоимость зависит от спроса: растет спрос – увеличивается цена.

Если говорить о тенденциях рынка в целом, то нельзя не отметить, что повышение цен прошло по всем районам Нижнего Новгорода. Однозначно сказать, что в каком-то районе цены ниже, а в каком-то – выше -  нельзя, все зависит от местоположения недвижимости. Например, в центре Автозаводского района трехкомнатные квартиры предлагаются за 3 миллиона 200 тысяч рублей, а то и дороже. Аналогичное жилье по схожей цене можно купить и в Верхних Печерах. Таким образом, цены в нижней и в верхней части города практически сравнялись. И если раньше мы могли продать трехкомнатную квартиру наверху, и купить две нормальные квартиры в заречной части города – то сейчас, об этом не может идти и речи. Цены уравнялись во всех районах Нижнего Новгорода. Конечно, в каждом есть более дорогие и более дешевые, но усредненная картина – такая.

Какие квартиры сейчас пользуются наибольшим спросом?

В большинстве случаев, люди хотят купить новое жилье. Если мы говорим о вторичном рынке, то здесь, как правило, покупатели ищут дом не старше 5-10 лет, иногда готовы въехать в дом 20-летней давности. В квартире интересуются коммуникациями, например, спрашивают, новые ли трубы, если установлена колонка - хотят, чтобы она была современной, обращают внимание на ремонт, как правило, отдают предпочтения пластиковым окнам. Ценовой фактор, конечно, играет свою роль, но сегодня он не является ведущим. Благодаря ипотечному кредитованию, покупатели получают более широкий выбор жилья, опираясь не только на свои финансовые возможности, а в первую очередь – на свои предпочтения.

Какое жилье менее востребовано?

На сегодняшний день сложнее продать квартиры в домах народной стройки, комнаты, жилье в ветхом фонде. Раньше существовал некий спрос на ветхий фонд, люди надеялись недорого купить в доме "под снос" квартиру, ожидая впоследствии получить современное жилье в новостройке. Сейчас такого ажиотажа не наблюдается: покупатель не готов рисковать своими деньгами, потому как неизвестно, что можно получить в итоге - квартира, предоставленная в результате расселения старых домов, может и не удовлетворить потребности покупателя.

Говоря о народных стройках и комнатах, нельзя сказать, что они совсем не востребованы: на такое жилье также находится свой покупатель. Всегда есть люди, которые арендуют жилье, у них нет возможности взять ипотеку, или денег хватает только на комнату. Различные причины подвигают людей к тому, чтобы разъехаться, в таких случаях, комната может стать оптимальным решением. То есть, когда совместное проживание уже становится невозможным, а средств на покупку хотя бы однокомнатной квартиры нет, то комната – это отдельное жилье. Поэтому и такое жилье остается востребованным.

Нужно ли специально готовить свое жилье к продаже, и как сделать его более привлекательным для покупателя?

Представьте, что вы покупатель и смотрите аналогичные квартиры буквально в соседних домах. Какая произведет лучшее впечатление – та, в которой нет шикарного ремонта, но чисто, уютно и приятно пахнет, или жилье с евроремонтом, но захламленное и неопрятное? Исходя из своей практики, скажу: в большинстве случаев неважно, какой ремонт. Главное - чистота и опрятный вид квартиры.

Когда агент продает квартиру - он продает стены, это нужно понимать. Но покупатель не всегда может абстрагироваться от внутреннего убранства квартиры, не всегда может представить, как квартира будет выглядеть после того, как он в нее въедет, сделает свой ремонт, поставит свою мебель. Бывает так, что покупателя вроде бы устраивает и район, и цена, и планировка квартиры. Но его может отпугнуть, например захламленность жилья, или, скажем, ободранные обои. Тогда агент, если он занимается продажей, может посоветовать, что – то убрать или заклеить перед приходом на осмотр потенциальных покупателей. Тогда есть шанс, что квартира в целом будет лучше смотреться, и ее можно будет быстрее продать.

Предположим квартира в хорошем состоянии. Но ведь есть еще двор, подъезд и лифт, которые покупателю предстоит пройти перед тем как он попадет в жилье. Обращают ли покупатели внимание на такие вещи?

Конечно. Квартира может быть "супер", но отсутствие придомовой территории или обшарпанный подъезд существенно портят впечатление вплоть до отказа от покупки.

Требования у всех разные. Кому-то нужен двор с детской площадкой, кому-то автомобильная парковка и т.д. Квартира продается не сама по себе, а в совокупности с подъездом, прилегающей территорией, соседними домами и видом из окна.

К сожалению, нежелание заботиться о придомовой территории, о подъездах и лестницах – это бич нашего времени. Раньше не считалось чем-то зазорным лишний раз прибраться в подъезде, но сейчас большинство живет по принципу "моя хата с краю – ничего не знаю". Конечно, перед приходом покупателей неплохо прибраться хотя бы на лестничной клетке, но всего предусмотреть нельзя. Вряд ли вы будете чистить снег около подъезда или подметать во дворе, где на лавочках кто-то регулярно распивает спиртное, оставляя горы мусора.

Тем не менее, даже в таких случаях не стоит отчаиваться: всегда найдется покупатель, которому будет все равно, а интерес будет представлять только сама квартира. Правда, на это может уйти немного больше времени.

Вы сказали о требованиях покупателей к прилегающей территории. А какие пожелания обычно предъявляются к инфраструктуре района?

Конечно, определенные пожелания есть, но рассказать именно о том, что будет нужно новому жильцу, продавец квартиры вряд ли сможет. Ведь бывает так, что приходят на осмотр одни люди, а покупают ее совсем для других. Поэтому, говорить молодым покупателям о том, что по соседству с вашим домом ночной клуб, может стать лишним, если они смотрят жилье для своих пожилых родителей. Конечно, если продажей занимается агент, он должен учесть все эти факторы и подготовить необходимую информацию для покупателя.

При использовании материалов ссылка на www.gipernn.ru обязательна.

Поделиться и оценить

Подпишитесь на нашу рассылку

Читать еще

Достраивать проблемные дома в России будут некоммерческие организации Жилье Достраивать проблемные дома в России будут некоммерческие организации
Законопроект об их создании приняла нижняя палата парламента.
В России увеличили число банков для работы с эскроу-счетами Жилье В России увеличили число банков для работы с эскроу-счетами
Кредитовать застройщиков теперь смогут не 63, а 100 финансовых организаций.

Комментарии

Комментарий будет опубликован после проверки модератором.
Спасибо за Ваше мнение!

Первая полоса