Гипермаркет недвижимости
Нижнего Новгорода и области

Мария Голубева, исполнительный директор АН «ЖБС-риэлти»

28.06.2013
9

После достаточно долгого перерыва застройщики вновь стали предлагать своим покупателям приобрести жилье на начальной стадии строительства. Покупка квартиры на «нулевом цикле» – отличный вариант обзавестись жильем людям, не располагающим большими денежными суммами. Кроме того, на этапе «котлована» граждане могут выбрать именно ту квартиру, которая им нужна, а иногда даже получить максимальную рассрочку платежей.  Однако ни для кого не секрет, что покупатель крайне рискует, покупая квартиру на «нулевом цикле» строительства. О том, как обезопасить себя от подобных рисков, рассказывает исполнительный директор АН «ЖБС-риэлти» Мария Голубева.

Расскажите о преимуществах вложений на «нулевом» цикле строительства.

«Нулевой» цикл является первым и очень важным этапом строительства. «Нулевой» цикл - это комплекс строительно-монтажных работ по возведению частей зданий и сооружений и инженерных коммуникаций, расположенных ниже условной проектной отметки, принимаемой за «нуль».

 

Назову основные причины, по которой квартиры на «нулевом» цикле интересуют покупателей.

Первая - относительно низкая цена.  Если квартира приобретается с целью вложения денежных средств (инвестиций), то будет максимальная прибыль. А если с целью проживания, то удастся сэкономить на приобретении жилья.

Вторая причина – покупка квартиры на «нулевом» цикле открывает для потенциальных покупателей широкие возможности выбора. Нет недостатка в одно-двухкомнатных квартирах, так популярных у нижегородцев. Более того, существует возможность выбора практически любого этажа, метража и планировки.

Преимуществом приобретения жилья в новостройке также является «чистая» юридическая история квартиры. Однако к решению о покупке жилья на «нулевом» цикле строительства надо подходить очень взвешенно.

Насколько серьезной  может быть экономия при покупке квартиры?

Те покупатели, которые в настоящий период вкладывают деньги на «нулевом» цикле, к моменту сдачи дома в эксплуатацию действительно могут сэкономить некоторую сумму. По разным оценкам экономия составляет 20-30%. Это зависит от выбора объекта, оценки рисков, а также от скидки, которую может дать застройщик.

Какие риски ждут покупателей?

Тема обманутых дольщиков поднималась всеми СМИ так часто, что кажется, уже каждый человек предупрежден о рисках при покупке квартиры в строящемся доме.

Самые распространенные:

  - у застройщика может не хватить денег на завершение строительства дома, поэтому проект «замораживается» на неопределенный срок, а люди остаются без денег и жилья;
  - деньги в  счет оплаты жилья  переданы,  но  не «дошли»  до застройщика, а присвоены обманщиками с помощью различных уловок;
  - при строительстве дома могут  быть  допущены грубые ошибки,  из-за этого дом  не могут принять в эксплуатацию;
  - квартира построена, но качество строительства или планировка не соответствует заявленным;
  - двойные продажи одной и той же квартиры, а выясняется все это уже при оформлении права собственности. Это влечет за собой длительные судебные разбирательства, которые отнимут и нервы, и деньги у владельцев.

Но риск можно и нужно минимизировать. Кстати, у нас в городе есть  застройщики с положительной репутацией, сформировавшейся за долгие годы работы на строительном рынке. Дорожа своей репутацией, они стараются свести риски покупателей квартир к минимальным.

Как обезопасить себя от подобных рисков?

Чтобы обезопасить себя, не важно, приобретается ли квартира для себя или в целях инвестиций, лучше всего выбирать надежного застройщика, который работает по Федеральному закону № 214. Критерии надежности давно известны. Это:

- история работы компании на рынке;
- количество выстроенных ею объектов и качество;
-  отсутствие долгостроев, задержек, скандалов с дольщиками;
-  насколько успешно компания справилась со своими обязательствами на пике кризиса.

Банки охотно кредитуют объекты таких застройщиков, а это дает дополнительные гарантии того, что дом будет благополучно достроен и сдан.

А в случаях, когда застройщик новый (иногда под новый проект регистрируется новое юридическое лицо), о его надежности будут свидетельствовать персоны учредителей. Также можно проверить и партнерские структуры, например, риэлторские компании и банки, с которыми застройщик сотрудничает.

Выбирайте «открытые» компании. Застройщик по закону  обязан предоставить любому обратившемуся лицу пакет документов для ознакомления с деятельностью своей компании, учредительные и финансовые документы, а также сведения  об объекте.  Стоит задуматься, иметь ли дело с застройщиком, не готовым предоставить на ознакомление документы, на основании которых ведется строительство, или отказывается выдать проект договора, по которому предлагается приобрести квартиру, чтобы вы могли в спокойной обстановке внимательно его изучить.

Самая распространенная форма договора, защищающая интересы покупателя, - договор участия в долевом строительстве, подлежащий обязательной регистрации, в котором будет прописано: характеристики дома и вашей будущей квартиры, адрес (строительный), фиксированная цена, сроки сдачи дома и ответственность застройщика перед вами. Заключение иных форм договоров, которые осуществляются в обход закона, — предварительного договора купли-продажи, оплата векселями, договора о бронировании квартиры – все эти схемы содержат огромный риск для покупателя.

Кроме того, в 2014 году должен вступить в силу закон о страховании гражданкой ответственности застройщиков, который станет дополнительной гарантией для тех, кто вкладывает деньги в строящееся жилье.

Я советую подходить к выбору квартиры расчетливо, с холодной головой, не совершайте импульсивных покупок, не гонитесь за акциями. Только в этом случае вас ожидает благополучный переезд в новую квартиру.

Насколько популярны у нижегородцев подобного рода сделки?

Все больше нижегородцев предпочитают покупать квартиры в новостройках. Но не все покупатели решаются «вкладываться» в стройку на «нулевом» цикле. Да и сами застройщики не стремятся продать много и сразу.

Сколько квартир (в % соотношении) могут разойтись на стадии котлована?

Специалисты нашего агентства недвижимости провели анализ продаж на различных стадиях возведения жилых домов, построенных компанией ОАО «ЖБС №5», и пришли к выводу: на «нулевом» цикле строительства можно продать около 20-30% квартир. Оговорюсь, что такой процент продаж квартир на стадии «котлована» может быть возможен только у застройщиков с положительной репутацией. Важный фактор, который влияет на успешность продаж, - это и доверие клиентов.

Не секрет, что на стадии «котлована» квартиры скупаются профессиональными инвесторами, которые знают, какой объект буден востребован. Процент, на который вырастет стоимость квадратного метра за весь период строительства, гораздо выше процента по депозитным вкладам. Это факт делает выгодным инвестиции в строящееся жилье.

Объем продаж на начальном этапе зависит не только от покупательского спроса, но и также от целей застройщика,  - либо это максимальная прибыль после реализации проекта, либо привлечение оборотных средства на текущую стройку.

Насколько возрастет квартира в цене на стадии введения дома в эксплуатацию?

Цена на квартиры растет на протяжении всего строительства.

За полтора года, пока длится строительство дома, стоимость квартиры успевает возрасти  на 15-20 %. А если учесть, что на начальном этапе застройщик зачастую продает ниже рыночной цены, эта цифра в некоторых случаях может доходить и до 30%, в зависимости от того, насколько застройщику нужны деньги на первоначальном этапе и как он выстраивает свою продажную политику. Поэтому застройщики, у которых достаточно оборотных средств, не торопятся продавать квартиры на нулевом цикле, они начинают продажи только после того, как на участке уже стоит готовая коробка здания.

Квартиры какого класса раскупаются быстрее на стадии котлована? Какие выгодно покупать?

Самые востребованные - это 1-2-комнатные квартиры «эконом-класса» в ценовом диапозоне  до 2 500 000 рублей.

Поделиться и оценить

Подпишитесь на нашу рассылку

Читать еще

Проблемный дом в Челябинске будут достраивать сами дольщики Жилье Проблемный дом в Челябинске будут достраивать сами дольщики
Для завершения работ на долгострое граждане создали ЖСК.
Палаточный городок дольщиков ЖК «Новинки Smart City»: пан или пропал Жилье Палаточный городок дольщиков ЖК «Новинки Smart City»: пан или пропал
Активисты намерены жить в палатках до тех пор, пока строительство их домов не возобновится.
Достраивать проблемные дома в России будут некоммерческие организации Жилье Достраивать проблемные дома в России будут некоммерческие организации
Законопроект об их создании приняла нижняя палата парламента.

Комментарии

Комментарий будет опубликован после проверки модератором.
Спасибо за Ваше мнение!

Первая полоса