Покупка квартиры, находящейся в ипотеке + мат. капитал

Здравствуйте! Ситуация следующая: нашли квартиру, но она находится в данный момент в ипотеке + туда вложен материнский капитал. В данный момент продавец выделяет доли в этой самой квартире с разрешения органов опеки и банка, а в последующем собирается эти же доли перевыделить в другой квартире (по его словам, его родителей), чтобы мы могли ее купить. На данный момент продавец просит с нас аванс или задаток за эту квартиру в размере 200 тыс. Так вот, стоит ли во-первых, давать задаток, и во-вторых, действительно ли квартира достанется нам без обременений (ипотеку планирует загасить нашими же деньгами, когда внесем окончательную сумму)