Осень — насыщенный период для рынка недвижимости. Это время если не подводить итоги, то внимательно анализировать ситуацию и делать прогнозы на будущее. С 23 по 25 сентября 2025 года в Нижнем Новгороде отгремел Поволжский конгресс «Золотая пора рынка недвижимости», собравший не только риэлторов, но и представителей власти, девелоперов и банкиров.
Как чувствует себя отрасль в условиях заградительных ипотечных ставок? Чего хотят покупатели и что им предлагают девелоперы? И что вообще происходит с продажами квартир? Все эти вопросы ведущие профессионалы рынка обсудили на главной сессии конгресса «Рынок недвижимости: время решений», где побывал и корреспондент GIPERNN.RU.
Как менялись требования к жилью
В этом году Поволжский конгресс «Золотая пора рынка недвижимости» впервые прошел на площадке Корпоративного университета правительства Нижегородской области (КУПНО). Организатором выступила Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов (НГСР) при поддержке Российской гильдии риэлторов (РГР). Президент НГСР Елена Макарова подчеркнула, что каждый год мероприятие трансформируется под актуальные цели и задачи участников рынка.
Ситуация в мире и в нашей отрасли постоянно меняется, порой очень стремительно. Сегодня здесь собрались топовые риэлторы, ведущие девелоперы и представители банковских структур, которые действительно двигают рынок недвижимости. Нам важно узнать последние тренды в финансовой сфере и получить объективную аналитику, чтобы иметь максимально полную картину и по новостройкам, и по вторичному рынку, — сказала Елена Макарова.
Первичный рынок жилья остается востребованным, особенно с учетом льготных ипотечных программ, которые распространяются только на новостройки. А благодаря внедрению механизма КРТ строящиеся жилые комплексы иногда кардинально меняют облик районов и города в целом. Президент Союза нижегородских строителей Михаил Иванов отметил, что за последние 100 лет требования к жилью у горожан выросли десятикратно.
В начале XX века люди, переехавшие в Нижний Новгород, могли в прямом смысле снимать угол — в одном из старинных домов был найден именно такой договор аренды. Потом наступило время бараков и «народных строек», когда горожане своими силами создавали базовые условия для жизни. Затем — период типового строительства, завершившийся с развалом СССР.
В новой России дома стали ценить за индивидуальность, креатив и престижность локации. Потом, в «нулевые», наступила эпоха высоток и расцвет точечной застройки. «Десятые» годы ознаменовались развитием жилых комплексов и уменьшением площади квартир — так рынок отреагировал на кризис в экономике.
«Двадцатые» пришли вместе с пандемией коронавируса и самоизоляцией, что позволило людям переосмыслить взгляд на комфортное жилье. Именно тогда все поняли, что важны и локация, и планировки, и вид из окна, а еще — придомовая территория и качество городской среды.
Раньше людям была нужна только квартира. Сейчас у застройщиков идет конкуренция по инфраструктуре и дополнительным преимуществам. Кроме того, стала востребована выразительная архитектура: то, что несколько лет назад считалось ноу-хау, теперь уже обычное явление даже в массовом сегменте. Благоустроенные дворы, хорошие детские площадки, подземные паркинги, которые ранее считались убыточными, стали нормой, — отметил Михаил Иванов.
Эксперт указал, что в последние годы у девелоперов востребованы речные локации, где когда-то возводили преимущественно технологические и досуговые объекты. Теперь же на набережных все чаще можно наблюдать жилые массивы.
Люди покупают не просто жилье, а образ жизни, эмоции и ценности. Именно поэтому застройщики проводят тщательный анализ, определяют целевую аудиторию и стараются по максимуму удовлетворить ее потребности. В итоге рынок новостроек становится все более сегментированным: для семей с детьми строятся таунхаусы, для айтишников — «цифровые» резиденции, для желающих жить обособленно, но в городе, — урбан-виллы и т. д.
Самый яркий тренд последних лет — создание среды beyond the walls, то есть «за стенами». Это зонированная придомовая территория, различные сервисы в границах ЖК, сообщества соседей, цифровые решения, пространства для отдыха и спорта, ландшафтный дизайн, собственная управляющая компания… При этом архитектурные решения и планировки застройщик может менять даже в процессе реализации, если поступят новые данные и запросы, — пояснил Михаил Иванов.
За годы действия льготной ипотеки нижегородцы оценили современное комфортное жилье. Поэтому даже теперь, когда господдержку значительно сократили, люди хотят покупать новостройки. Правда, делать это стало финансово сложнее. Поэтому застройщики и риэлторы должны активно сотрудничать и находить инструменты, которые сделают покупку более выгодной, отмечает директор по продажам ЖК «Квартет» Светлана Тимошина.
Сегодня покупателю нужен не только качественный продукт, но и выгодные условия для покупки: минимальный первоначальный взнос, возможность рассрочки, наименьший процент по ипотеке, комфортный ежемесячный платеж и trade-in. Создать для него такое предложение могут совместно девелоперы, риэлторы и банки. От продуктивности их работы напрямую зависит то, насколько активно будут покупать новое жилье в текущих экономических условиях, — подчеркнула Светлана Тимошина.
Эксперт добавила, что цены на новостройки в Нижнем Новгороде продолжают расти, город активно привлекает федеральных девелоперов, а льготные ипотечные программы остаются востребованными. И хотя рынок охладился по сравнению с началом «двадцатых», говорить о его замирании не приходится.
Что будет с ипотечными ставками
Заградительные ипотечные ставки — одна из основных причин сокращения продаж на рынке недвижимости. В борьбе с инфляцией Центробанк пошел на рекордное повышение ключевой ставки до 21% годовых, из-за чего рыночная ипотека стала неподъемной.
Однако такая жесткая политика дала свои результаты: инфляцию удалось замедлить до 8,1% в годовом выражении по итогам августа. Целью является отметка в 4% — регулятор надеется достичь ее в 2026 году, заявила заместитель начальника Волго-Вятского ГУ Банка России Екатерина Богопольская.
На фоне массового разгона льготных программ мы увидели большое несоответствие спроса и предложения, что вылилось в рост цен, который сильно обгонял доходы населения. Сейчас рынок постепенно охлаждается, — сказала Екатерина Богопольская.
Сегодня средняя ставка по ипотеке в Нижегородской области составляет около 8% годовых при ключевой в 17%. Это объясняется тем, что доля льготных кредитов в общем объеме выдачи занимает порядка 75%. Согласно прогнозам ЦБ, в 2025 году ипотечный портфель вырастет на 3–6%, в 2026-м — 6–11%, в 2027-м — на 11–15%. Екатерина Богопольская напомнила, что в период «широких» льгот рост ипотеки достигал 30%, что и привело к перегреву.
Выдачу ипотечных кредитов в текущем году можно назвать низкой только по сравнению с 2023 и 2024 годами. Но если вспомнить период, предшествующий запуску массовых льготных программ, то картина выглядит иначе: сейчас цифры выше, чем в «доковидный» 2019 год, отмечает эксперт. Рост стоимости квадратного метра в нижегородских новостройках тоже близок к тем временам: с середины 2024 года темпы удорожания снижаются.
Что касается ключевой ставки, ЦБ планирует ее дальнейшее постепенное снижение. Если это не пойдет вразрез с достижением желаемого результата по инфляции, в 2026 году средний уровень ключевой ставки может составить 11–12%. Екатерина Богопольская отметила, что банки, поднимая и опуская рыночные ставки по ипотеке, ориентируются не только на ключевую ставку, но и на другие экономические показатели — ту же инфляцию.
Обратите внимание, что ЦБ снижал ключевую ставку мягко, на 1–2%, а у банков снижение ставок было гораздо более значительным. Так что не только она имеет значение, — заявила Екатерина Богопольская.
Замначальника Волго-Вятского ГУ Банка России добавила, что регулятор продолжит работать над безопасностью и качеством ипотечных кредитов. Их «подъемность» для заемщика на протяжении длительного времени крайна важна, а та же рассрочка, например, создает большие риски, уверены в Центробанке. Единый ипотечный стандарт, действующий с 1 января 2025 года, призван снизить количество проблем в этой сфере.
Как продаются квартиры в новостройках
Сейчас в Нижнем Новгороде работают 36 застройщиков, которые занимаются возведением 59 жилых комплексов. По итогам августа на рынке строящегося жилья представлено 95 домов на 23,3 тысячи квартир, из которых 15,6 тысячи еще не проданы. Таковы данные аналитической системы «Домострой Профи», которую представил на конгрессе ее разработчик Сергей Филатов.
По количеству проданных в августе новостроек уверенно лидирует Советский район — там реализовали почти 200 квартир. На втором месте оказался Автозавод с показателем 160, на третьем — Нижегородский район, где продали чуть менее 100 квартир.
Аутсайдерами стали Сормовский и Ленинский районы, в которых реализовали 34 и 29 квартир соответственно. Если говорить о вторичке, то с большим отрывом идет Автозавод: там в конце лета продали около 300 квартир в готовых домах.
Самый дорогой «квадрат» нового жилья — в Нижегородском районе: 275,7 тысячи рублей. Причем за месяц он подорожал примерно на 4%. На втором месте оказался Приокский район, где единица площади обойдется в 191,8 тысячи. Замыкает тройку лидеров Московский район с показателем 175,5 тысячи рублей за «квадрат».
Самая демократичная цена на сегодняшний день в Сормове — почти 159 тысяч за единицу площади. А средневзвешенная стоимость квадратного метра по городу к началу осени составила чуть более 185 тысяч рублей. Прирост за месяц — 4,3%.
Сергей Филатов указал, что в августе в новостройках Нижнего Новгорода продали 664 квартиры общей площадью свыше 30 тысяч квадратных метров. Для сравнения, в августе прошлого года реализовали в два раза меньше квартир — 318.
Последний месяц лета оказался для застройщиков наиболее результативным с начала 2025 года. Повышенным спросом у покупателей пользовался Советский район, где стабильно большие объемы строительства и стабильно высокие цены. Анализируя ситуацию на первичном рынке Нижнего Новгорода, мы регулярно наблюдаем наиболее активные продажи именно в этом районе, — подчеркнул Сергей Филатов.
Так можно ли говорить о восстановлении рынка или кризис еще не миновал? Эксперты конгресса «Золотая пора рынка недвижимости» сходятся во мнении, что отрасль видела гораздо более «золотые» времена. Тем не менее застройщики продолжают запускать новые проекты, а люди ищут возможности для решения квартирного вопроса даже в условиях дорогой ипотеки.
Если ЦБ сохранит курс на снижение ключевой ставки, рынок сможет «выдохнуть». Пока же сделать приобретение жилья более выгодным, а иногда и в принципе возможным, могут только общие усилия риэлторов, банков и застройщиков. Для настоящих профессионалов сложные времена — это всегда поиск эффективных инструментов и умение адаптироваться к новым реалиям.
