Наверное, почти в каждой семье когда-то были свои шесть соток. Менялись эпохи, менялось отношение к труду и отдыху на природе, менялось само понятие «дача». Но и сегодня у нижегородцев остается желание завести небольшой домик с садом и беседкой, чтобы проводить теплые летние месяцы недалеко от города.
Так какая же она — современная дача? Что предлагает рынок и чего ищут люди? Можно ли взять садовый дом в ипотеку и почему СНТ — не всегда хороший вариант? Об этом мы поговорили с экспертами.
История российской дачи
Первые дачи стали появляться в России в XVIII веке, когда Петр I выдал своим приближенным земельные участки рядом с Петербургом. Императору было удобно, что доверенные лица всегда находятся рядом и в любой момент могут прибыть ко двору.
В XIX веке дачи стали популярны у городских жителей. Далеко не все дворяне могли похвастаться собственным имением, не говоря уже о мещанах, а успеть насладиться коротким летом хотелось многим. Поэтому зажиточные люди покупали недалеко от города дачи, а менее состоятельные — снимали на несколько месяцев.
Дачи были очень разные: у кого-то — особняки с колоннами, у кого-то — скромные деревянные домики. Но обязательным условием считались террасы, потому что на них полагалось пить чай, читать, принимать гостей, проводить время за беседами. Всю прелесть неспешной дачной жизни в дореволюционной России прекрасно описали в своих произведениях Чехов, Бунин, Куприн.
Сегодняшние дачи в большинстве своем — советское наследие. В конце 1940-х годов Иосиф Сталин распорядился наделить рабочих и служащих индивидуальными участками для садоводства и огородничества площадью в 4–6 соток. Так у миллионов советских граждан появились свои кусочки земли, на которых они ставили простенькие щитовые домики или вовсе вагончики-бытовки.
Со временем на участках строили что-то более основательное, но в абсолютном большинстве это были здания без удобств исключительно для летнего проживания. Многие садовые товарищества появлялись в пригороде, но когда жилые микрорайоны стали разрастаться, оказались в черте города.
Свой летний домик был почти в каждой советской семье. Дача позволяла разнообразить питание: в период продовольственного дефицита собственные фрукты, овощи и консервация становились отличным подспорьем. Ту же функцию она выполняла и в 1990-е, когда на предприятиях месяцами не платили зарплаты. Однако сегодня дача все больше превращается в хобби и способ релакса.
Кто они — садоводы XXI века?
Интерес к дачам — явление сезонное: как только сходит снег и показывается теплое солнце, нижегородцы начинают массово задумываться об отдыхе на природе. А самый понятным и доступным вариантом является дача, потому что на нее может хватить даже скромной суммы до полумиллиона рублей.
Активно покупать дачи стали во время пандемии, когда миллионы людей оказались в самоизоляции и буквально сходили с ума в тесных квартирах. Тогда многие мечтали о загородных домах, но не все могли их себе позволить, поэтому компромиссом становилась дача. Кроме того, это способ быть ближе к природе для тех, кого жизнь в городе в целом вполне устраивает, рассказала руководитель отдела ИЖС агентства недвижимости «Монолит» Марина Мышаева.
Люди поняли, что им нужен хотя бы небольшой участок, где можно гулять и дышать свежим воздухом. В пандемию произошел всплеск, сейчас тенденция только укрепляется. Среднестатистическая дача представляет собой участок 4–6 соток с летним домиком на 40–50 «квадратов» в СНТ. Примечательно, что такой недвижимостью заинтересовалась в том числе и молодежь, которой нужно не столько садоводство, сколько отдых. Некоторые сразу говорят о том, что планируют просто сделать газон, поставить мангал, бассейн, беседку.
Традиционно заинтересованы в даче люди старшего поколения, а также семьи с детьми. Первые могут воспринимать сады как хобби и финансовое подспорье на пенсии. Если говорить о семьях, то для них актуальной проблемой является дефицит пространства, а купить просторный дом могут далеко не все. Дача на летний период может стать решением задач семьи, причем некоторые готовы снимать ее на несколько месяцев, рассказывает президент Ассоциации риэлторов «Лига успешных агентов недвижимости» (ЛУАН) Ольга Миронова.
Аренда дач в Нижегородской области пока не так развита, как, например, в Подмосковье, где можно снять на лето домик на любой вкус. Но люди все же стремятся покупать такую недвижимость, потому что это доступный по деньгам вариант и способ решить какие-то семейные вопросы. Например, некоторые, живя с пожилыми родителями в одной квартире, приобретают для них дачу, чтобы те могли пожить отдельно хотя бы несколько месяцев в году. На даче можно прописаться, поэтому покупатели готовы создавать условия для постоянного проживания.
Разброс цен и предложений в дачном сегменте сейчас большой. За несколько сотен тысяч можно купить участок «c избушкой» под снос, а за несколько миллионов — добротный дом с удобствами, пригодный для круглогодичного проживания, и ухоженный участок. За три-четыре месяца возводятся каркасные строения под ключ, не менее быстро устанавливаются и модульные дома.
Пожалуй, самое важное для людей при покупке дачи — доступность места. Желательно, чтобы добраться туда можно было за час-полтора, и не только на личном транспорте, поэтому наиболее востребованы СНТ в ближайшем пригороде или даже в черте города. Большой спрос наблюдается на участки в Борском и Кстовском направлениях, вблизи от арзамасской трассы.
В самом Нижнем Новгороде насчитывается более 170 cадовых товариществ, и они представляют особый интерес для тех, кто хочет приобрести дачу. А некоторые даже настроены на строительство полноценного жилого дома в СНТ. Однако здесь есть свои подводные камни.
Судьба СНТ в мегаполисе
Большинство нижегородских СНТ создавались много десятилетий назад на окраинах областного центра, но город разросся — теперь они находятся в окружении многоэтажной застройки. А мегаполису нужна земля для строительства нового жилья и инфраструктуры, и в этом смысле СНТ, безусловно, представляют большой интерес.
Как сообщили GIPERNN.RU в городском департаменте строительства и архитектуры, генеральный план развития Нижнего Новгорода до 2030 года предусматривается рост территорий жилой застройки за счет перевода части коллективных садов и дачных участков. Это означает, что земли будут изъяты у владельцев для муниципальных нужд с выплатой компенсаций.
Большую часть СНТ — 131 — трансформируют в зоны индивидуальной, малоэтажной и многоэтажной застройки. Остальные 40 садовых товариществ пока планируется сохранить, уточняют в нижегородском Минграде. Что касается будущего освоения этих земель, то пока утверждена документация по планировке территории лишь двух СНТ — «Садовод», недалеко от проспекта Гагарина, и «Балтика», возле Московского шоссе.
В процессе разработки находится документация по СНТ «Заря» в Сормове. Также на рассмотрение в министерство поступил проект планировки территории СНТ «Волга-3» в районе улицы Бекетова. Разговоры о застройке ходили и в отношении СНТ «Родник», которое несколько лет назад освободили от огромных гор мусора. Однако по этой территории никаких инициатив или проектных решений не поступало, утверждают представители Минграда.
В соответствии с положениями Федерального закона № 217-ФЗ, документация по планировке территории, подготовленная в отношении территории СНТ, до ее утверждения должна быть одобрена решением общего собрания членов товарищества, — подчеркнули в Министерстве градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области.
СНТ в черте города являются для властей, скорее, проблемой: они создают сложности и с точки зрения развития городской среды, и с точки зрения безопасности, считает руководитель компании «Никитин Групп Недвижимость» Алексей Никитин. От этих «дачных островков» с удовольствием бы избавились, однако радикальные меры вызовут бурю негодования со стороны владельцев, поэтому решать вопрос стараются мягко и постепенно.
Чем ближе СНТ к городу — тем больший беспорядок там творится. Люди покупают по несколько участков и строят целые дворцы для постоянного проживания, которые часто являются самостроем. А потом, если государству нужно забрать землю для каких-то нужд, люди уже апеллируют не к тому, что там растут огурцы, а к тому, что на дачном участке расположено их единственное жилье. Таких примеров очень много, ведь земля в СНТ относительно недорогая и тем привлекательна. Но когда начнется реорганизация этих территорий, у многих владельцев начнутся серьезные проблемы.
Так, если садовое товарищество ожидает реорганизация, то наверняка будет проведено перемежевание. Например, в случае перевода земли в категорию ИЖС понадобится строительство нормативных дорог и проездов, которые в СНТ обычно узкие — по таким не смогут проехать машины экстренных служб. И «отрезать» землю придется от участков. Если же территорию твердо решат забрать под какой-то крупный инфраструктурный проект, то это будет сделано, несмотря на протесты, уверен эксперт.
Оценку стоимости изымаемой недвижимости проводит специальная комиссия, и говорить о больших компенсациях за такое имущество не приходится. Словом, покупая дачу в городским садовом товариществе, стоит понимать, что она априори представляет интерес для застройщиков и городских властей, а значит, вероятность лишиться ее в обозримом будущем достаточно высока.
Конечно, взамен будут предложены деньги, но это может быть далеко не та сумма, которая вложена в обустройство. Да и покидать «насиженное» место по чужому желанию всегда неприятно. Более отдаленные от городов СНТ в этом смысле безопаснее. Узнать о планах по использовании той или иной территории желающие могут, зайдя в ГИСОГД — открытый электронный ресурс.
Правила безопасной покупки
Спорные ситуацию с дачными участками возникают достаточно часто: иногда спустя десятилетия выясняется, что земля неправильно размежевана или есть ошибки в оформлении права собственности. В советское время эти вопросы регулировались слабо, а потом владельцы просто не хотели заниматься бюрократией. Но как только возникает потребность продать или купить дачу, застарелые проблемы тут же вскрываются.
Риэлторы перед сделкой обычно проводят тщательную проверку, объекта недвижимости. Они поднимают документацию и выясняют всю информацию по земле и постройкам на ней.
С учетом активного развития агломерации мы обязательно просим предоставить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и рассматриваем документ в контексте комплексного развития территорий. Из него можно узнать не только о планах по застройке, но и, например, о газопроводе, идущем по участку. Очень важен вопрос правильного межевания, поэтому стараемся при выходе на сделку пригласить кадастрового инженера на участок, чтобы он прямо на месте проверил правильность всех точек. Кстати, с 1 марта 2025 года проводить сделки можно только с межеванными земельными участками. Мы считаем, это правильно.
Кадастровая регистрация объекта и оформленное право собственности — основа основ при купле-продаже недвижимости. «Дачная амнистия», которая была объявлена в России в 2019 году, дает возможность всем желающим решить этот вопрос в упрощенном порядке. Только за 2024 году в Нижегородской области таким образом были зарегистрированы более 34 тысяч прав на объекты недвижимости, из них почти 11% — это бани, сараи и хозпостройки на участках. Об этом GIPERNN.RU сообщили в региональном управлении Росреестра.
«Дачная амнистия» позволяет зарегистрировать постройки даже при отсутствии разрешений на строительство, если они не нарушают прав третьих лиц и соответствуют градостроительным нормам. С ее помощью можно легализовать ранее построенные дома, что особенно важно для объектов, возведенных до введения современных норм регистрации. Они должны стоять на участках, предназначенных для ИЖС, садоводства и ведения личного подсобного хозяйства. Обязательные условия — высота на более 20 метров, наличие максимум трех этажей, а также комнат, необходимых для проживания и удовлетворения бытовых нужд.
Воспользовавшись «дачной амнистией», владелец получает возможность проводить сделки с объектом недвижимости, страховать его, дарить, завещать, оставлять в качестве залога. Программа будет действовать до 1 марта 2031 года, а потом произойдет переход к уведомительному порядку строительства.
Если собственник не успеет воспользоваться «дачной амнистией» и не оповестит администрацию о начале работ, то после завершения строительства оформить право на объект можно будет только через процедуру узаконивания в судебном порядке. При этом потребуется доказать, что недвижимость не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан, — объяснили в Управлении Росреестра по Нижегородской области.
Когда проблем с документами нет, сделке купли-продажи ничто не мешает. Для покупки дачи можно взять ипотеку, том числе и льготную — например, семейную или сельскую. Разрешено использовать материнский капитал, однако для этого потребуется заключение специальной комиссии о соответствии здания требованиям к проживанию детей, объясняет президент Ассоциации риэлторов «Лига успешных агентов недвижимости» (ЛУАН) Ольга Миронова.
Под ипотеку и материнский капитал подходит земля с межеванием, обязательным условием является постановка на кадастровый учет. Если речь идет об СНТ, то крупные банки выдают кредиты. Получить ипотеку можно как на жилой дом, так и на садовый, разница заключается в первоначальном взносе. В первом случае он составит 20%, во втором — 25%. Иногда людям проще и выгоднее взять потребительский кредит, чем оформлять рыночную ипотеку, ведь ставки сейчас оставляют желать лучшего. Конечно, в каждом конкретном случае стоит подбирать свою оптимальную схему покупки, чем и занимаются специалисты по недвижимости.
От дач к загородным домам
На сегодняшний день в законе не фигурирует и не определяется понятие «дача», поэтому и трактовать его можно свободно. В общепринятом понимании это просто индивидуальный дом для садоводства и отдыха на природе, но его расположение именно в СНТ — не обязательно. Дачей может стать дом в деревне, и такой вариант сегодня более предпочтителен, считает Алексей Никитин.
Вокруг Нижнего Новгорода немало деревень, где можно приобрести дом с участком, а некоторые населенные пункты и вовсе находятся в черте города. Добраться до них не сложнее, чем до тех же СНТ, но условия — гораздо более цивилизованные, подчеркивает эксперт.
Сейчас 6 соток в СНТ в микрорайоне Щербинки стоят 3 млн рублей, а в деревне Новопавловка Богородского района можно купить 20 соток за миллион. Это близко к городу, и не придется «лепить» дом, баню, беседку и бассейн на маленьком клочке земли. К тому же жилой поселок — это газ, магазины, благоустройство, какая-никакая социальная инфраструктура. Да и просто плотность застройки в садовом товариществе представляет опасность: огонь там охватывает целые массивы, построенные непонятно из чего. Словом, я считаю, что СНТ — это уже вчерашний день.
Природа в Нижегородской области — богатая и живописная, поэтому выбирать место для дачи эксперты советуют по своим интересам и предпочтениям. Кому-то важно качество земли для выращивания культур, кому-то — хороший водоем для рыбалки, кому-то — лес, кому-то — уединенность. Найти можно локацию на любой вкус.
Садовые товарищества тоже исчезнут не завтра, ведь этот формат плотно вошел в жизнь российского человека. И многих аскетизм «советской» дачи вполне устраивает: простой домик с минималистичной обстановкой, любимые грядки и несколько минут от остановки общественного транспорта. Ценовая доступность такой недвижимости, конечно, играет не последнюю роль.
Дачная жизнь — это неспешность, спокойствие и радость от самых простых вещей, ведь после холодной зимы прелесть лета ощущается особенно остро. Каждый находит в этом отдыхе что-то свое, но, похоже, он уже перешел в статус национальной традиции.
