Дефицит жилья может возникнуть на нижегородском рынке недвижимости уже в 2010 году. Эксперты связывают это с замедлением темпов строительства уже начатых домов и отказом от строительства новых. Государство может помочь отрасли, поддерживая ипотечное кредитование, а не скупая квартиры по дешевке. Пока же цены на жилые метры продолжают падать.
В регионах цены на жилье падают, но не так сильно, как в Москве. Все участники нижегородского рынка недвижимости констатируют снижение цен, но расходятся в оценке размеров падения. По словам руководителя Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, на первичном рынке цена реальных сделок по состоянию на конец 2008 года упала на 10—15%, а на вторичном — на 20. Но в условиях девальвации рубля эти цифры могут вырасти. Наибольшему падению цен (30%) подверглось жилье бизнес-класса. На 10—15% упала стоимость жилья элитного класса и эконом-класса. Это связано с кризисом системы ипотечного кредитования. Цифру 10—15% называет и руководитель информационно-аналитической службы ГК “Триумф” Алексей Чемоданов, однако оговаривается, что называть конкретные данные сложно, поскольку нет уверенности, что они будут точно соответствовать действительности. Но в любом случае об обвале цен говорить нельзя, а только об их плавном снижении. По словам вице-президента гильдии риэлтеров Елены Соловьевой, сейчас на первый план выходит именно цена квадратного метра, а не целой квартиры. Двухкомнатная хрущевка площадью 42 метра может стоить столько же, сколько однокомнатная квартира такого же размера. При этом тенденция к падению цен прослеживается на вторичном рынке, про нижегородские новостройки такого сказать нельзя. Можно говорить о падении на 5—8% цен на жилье бизнес-класса, то есть апартаменты площадью более 100 метров. Цены на квартиры площадью около 70 метров могут упасть на 5%, но не больше.
Другое мнение у председателя правления Союза нижегородских строителей Анатолия Секотова. Он говорит о том, что цены на жилье уже серьезно упали, но конкретных цифр не называет. И тоже считает, что уместнее говорить о ценах на метры, а не на квартиры. Сегодня средний нижегородский метр продается по цене 35 000 рублей, а в некоторых случаях встречается и 32 000 рублей — в зависимости от района, в котором находится жилье.
В целом эксперты сходятся во мнении, что цены будут падать до конца весны — начала лета, после чего падение прекратится.
Еще одна тенденция нижегородского рынка недвижимости — замедление темпов строительства уже начатых объектов и отказ от строительства новых. Говорить о замороженных стройках пока не приходится, так как этот термин применяется в случае, если строительство не продвигается вперед на протяжении полугода — рассказывает Татьяна Романчева. — Сейчас уместнее говорить о замедлении темпов на многих стройках. Если говорить о конкретных примерах, то можно сказать о жилом комплексе “Подсолнухи”, но там проблемы возникли фактически еще до кризиса. Там, где строительство уже действительно начато, оно, скорее всего, будет закончено. Федеральный закон № 214 сейчас не позволяет застройщикам особо тянуть со сроками сдачи объектов. По словам Алексея Чемоданова, временная приостановка строительства или снижение его темпов связаны с поиском генподрядчика или другими сложностями. Хотя можно говорить о заморозке строительства в случае с домами в Сахарном Доле и на ул. Чкалова, а также применительно к новым проектам, от которых застройщики из-за кризиса просто отказываются. По данным Анатолия Секотова, сейчас остановлено около 30% нижегородских строек.
“Сейчас главная задача для застройщиков — закончить текущие проекты, чтобы не иметь никаких обязательств перед дольщиками, — говорит Алексей Чемоданов. — Приниматься за новые проекты и “зарываться в землю” они не будут. В связи с этим жилья в этом году введено будет меньше, хотя и ненамного. Роста его объема не будет точно. Первичный рынок фактически оголен. Вполне может случиться, что количество введенного жилья в 2010 году будет на уровне года 2001-го.
Но в этом году количество введенного жилья если и уменьшится, то спад составит не больше 20%, считает Татьяна Романчева. Это подтверждает и Елена Соловьева. По ее словам, объем вводимого жилья в этом году существенно измениться не должен, он, скорее всего, останется на прежнем уровне. Скорректировало планы на 2009 год по строительству жилья и областное правительство. Из-за кризиса было принято решение оставить их на уровне 2008 года, хотя первоначально был запланирован рост на 22%, то есть на 300 тысяч кв. м. — об этом 16 января сообщил журналистам замгубернатора по строительству и энергетике Валерий Англичанинов. А вот в 2010 году из-за отказа застройщиков от новых проектов объем может заметно уменьшиться, считают эксперты. Все это рынку жилья в перспективе грозит дефицитом, уверен Алексей Чемоданов.
Касаясь перспектив строительного рынка, эксперты говорят о том, что в кризисный период вполне серьезную нишу на нем может занять бюджетное жилье. По словам Алексея Чемоданова, может измениться положение компаний, осуществляющих строительство на бюджетные деньги, таких, как “Жилстрой-НН”. “В нынешней ситуации многие будут стремиться работать на государственные деньги и продвигать свои проекты в рамках таких программ, как, например, “Доступное жилье”, — продолжает Татьяна Романчева. — Но государство — это тоже коммерсант, и оно будет предоставлять кредиты и льготы далеко не всем строителям. Поэтому новых игроков на рынке ожидать не стоит, а вот слияния и поглощения вполне возможны”.
Если государство хочет помочь строительной отрасли, оно должно в первую очередь задуматься о поддержке ипотечного кредитования, а не покупать у застройщиков квартиры по заниженным ценам — на этом сошлись все эксперты. Ставки с размером 23—25% приводят к тому, что люди платят за жилье фактически двойную цену. Спрос поднимется, если люди смогут приобретать жилье по его реальной рыночной цене и без первоначального взноса в 30—50%, которых у людей попросту нет. Государство должно более активно участвовать в деятельности банков, через которые деньги могут дойти до строителей.
По материалам r52.ru
