Покупатели квартир в новостройках стоят перед сложным выбором. С одной стороны, первичный рынок демонстрирует заманчивое многообразие проектов комплексной и точечной застройки, предлагающих не просто квадратные метры, а образ жизни. С другой - у нижегородцев появились основания сомневаться, будут ли дома достроены в срок. Чем интересны покупателям разные форматы? И как людям сейчас поступать?
Разнообразие предложения на первичном рынке недвижимости вызвано тем, что застройщики сегодня стремятся удовлетворить потребности нижегородцев не столько в самом жилье, сколько в комфортном проживании. Узнав характеристики конкретной квартиры и дома, покупатели все чаще «смотрят по сторонам», оценивая внешнюю среду обитания и в первую очередь развитость прилегающей инфраструктуры. Усилить эти факторы, повышающие привлекательность проекта в глазах потребителей, и призваны существующие строительные форматы.
Наибольшее распространение в последние два года получила комплексная застройка, которая, по сути, возродила забытую в 1990-е гг. советскую традицию строительства микрорайонов. «Такие проекты, относящиеся к эконом- и бизнес-классам, хороши тем, что параллельно с возведением жилых домов в них складывается социальная инфраструктура, - поясняет директор по продажам АН «Адрес» Елена Соловьева. - Здесь, как правило, предусмотрены магазины на первых этажах домов, бытовые и спортивно-оздоровительные предприятия, детские сады, школы - то есть все, что необходимо для жизни внутри данного микрорайона». Кроме наличия социальной, а также дорожной инфраструктуры, плюсом квартальной застройки становится и однородная среда проживания - квартиры в таких домах приобретают люди одного социального уровня и схожего достатка, то есть цена покупки становится неким барьером, который отсекает другие, более и менее платежеспособные клиентские группы.
Второй способ строительства (точечная застройка) не обладает вышеперечисленными преимуществами. Как отмечает директор по продажам ОАО «ПОР» Наталья Фокина, застройщик вписывает строящийся объект в уже существующую инфраструктуру, которой впоследствии пользуются новые жители. «На расположенные рядом дороги, детсады, поликлиники приходится дополнительная нагрузка, но далеко не всегда она будет по силам кварталу, разросшемуся за счет дополнительного строительства», - поясняет она.
Именно по этой причине точечные дома в последнее время уступают свои позиции комплексной застройке, хотя по-прежнему появляются среди предложений рынка новостроек. Одиночные жилые здания позиционируются либо в эконом-сегменте, в котором максимальное количество площадей предназначено для проживания и минимум - для общественных зон, либо в сегменте элитного жилья, изначально предполагающего небольшое количество жильцов в доме.
Кстати, в последнем случае недостатки точечного формата могут проявиться особенно явно. Во-первых, рядом с домом высокого класса зачастую располагается ветхий фонд, что не позволяет жильцам рассчитывать на однородное социальное окружение и заставляет задуматься о дополнительных мерах безопасности (в частности, закрытом и охраняемом пространстве придомовой территории). Во-вторых, покупатели элитного жилья кроме обособленности и комфорта желают получать на территории дома уникальные услуги, однако застройщикам не всегда удается угадать, что же именно нужно требовательным покупателям.
«Квартира - это товар длительного пользования, а очень многие архитекторы и застройщики предлагают то, что актуально в настоящий момент, - комментирует директор риэлторской компании «Триумф» Наталья Вязанкина. - Например, если сегодня модно наличие бассейна и сауны в доме, это совсем не значит, что они будут интересны жителям через 3-5 лет. На мой взгляд, в подобных проектах, ориентированных на достаточно привередливую категорию покупателей, важно определить перспективу завтрашнего и послезавтрашнего дня».
Наконец, третий тип застройки представляет собой нечто среднее между двумя традиционными форматами и также рассчитан на состоятельную клиентскую группу. «Дом-квартал является более современным и продвинутым форматом, чем комплексная застройка, - говорит директор по маркетингу ТД «Стриот» Олег Ермошин. - По сути, это одно здание, окруженное охраняемой территорией и имеющее на ней все необходимые объекты инфраструктуры. Магазины, салоны, кафе предназначены в основном для жителей квартала, но могут работать и на посетителей извне».
Инфраструктура строительных проектов превращается едва ли не в основное
их преимущество, а поведение покупателей подтверждает следующую тенденцию: от
приобретения квадратных метров они переходят к покупке образа жизни. «Выбирая,
например, 3-комнатную квартиру, клиенты смотрят, кто будет их соседями, есть ли
внизу продуктовый магазин, сколько метров до школы, придется ли ребенку
переходить через дорогу, где можно парковать машину, куда ездить за покупками,
далеко ли окажется поликлиника и т.д., - перечисляет г-жа Вязанкина.
- Все это и вкладывается сегодня в понятие комфортного проживания».
Правда, сам набор инфраструктурных объектов зависит не от класса жилья -
продуктовый магазин, салон красоты, предприятие медицинского профиля станут
атрибутами комплекса и эконом-, и бизнес-, и премиум-класса.
«Потребности у людей похожи, однако требования к обслуживанию разные, - считает
г-н Ермошин. - Поэтому инфраструктура будет
отличаться уровнем сервиса ритейлеров и операторов. В
частности, в микрорайоне эконом-класса могут
расположиться парикмахерская, медпункт и супермаркет, а в квартале премиум-класса - SPA-салон, медицинский центр и продуктовый
бутик».
Если классность жилья почти не повлияет на насыщенность инфраструктуры, то масштаб застройки способен существенно ее изменить - вплоть до появления в жилом квартале торгового и офисного центров, спортивного комплекса с бассейном. «Количество объектов социальной инфраструктуры задается при проектировании в соответствии с нормами, а они, в свою очередь, зависят от плотности заселения района, возрастного состава жильцов и т.п., - отмечает руководитель отдела маркетинга компании «Квартстрой-НН» Любовь Менялкина. - К примеру, удаленность детского сада от жилого дома не должна превышать 600 м». Иначе говоря, если новый жилой комплекс не попадает в радиус обслуживания уже имеющихся предприятий повседневного пользования (для общеобразовательной школы он составляет 750 м, поликлиники - 1 тыс. м, аптеки - 500 м), то там должны быть построены дополнительные.
Хотя иногда даже соблюдение строительных норм не спасает покупателей от нехватки инфраструктурных объектов: детсад, расположенный в зоне досягаемости, может быть переполнен, а размер парковки, удовлетворявший потребности жильцов еще 3 года назад, сегодня оказывается ничтожно малым. Эти проблемы особенно характерны для территорий, единовременно застраивавшихся разными компаниями. «Каждая из них автономно возводила свой точечный объект, а общей концепции развития не было, - объясняет Елена Соловьева. - Примером такой хаотичной застройки является часть улицы Белинского недалеко от площади Лядова. Отсутствие парковочных мест (жилье бизнес-класса подразумевает 1-2 машино-места на семью) превращается в проблему всего микрорайона, которая в свое время не была учтена, да и социальной инфраструктуры (детских садов, школы, медучреждений) здесь явно не хватает».
Комплексное строительство - это тот формат, который до недавнего времени устраивал как застройщиков, так и покупателей. Преимущества и экономическая целесообразность «квартального» подхода были бесспорны: поэтапный ввод очередей комплексов давал компаниям возможность стабильного развития, обеспечивая их работой на несколько лет вперед, а люди могли получить более низкую стоимость квадратного метра или более интересное предложение при равной цене.
«С точки зрения технических условий, подведения коммуникаций и себестоимости квадратного метра комплексный формат выгоднее для строительной компании, - поясняет Наталья Фокина. - При квартальной застройке концепция микрорайона разрабатывается единожды, а затраты на коммунальную инфраструктуру пропорционально распределяются на несколько домов. Кроме того, при возведении комплекса разводка сетей будет более рациональной, а при строительстве единичного дома точки подключения могут оказаться далеко, и выросшие затраты увеличат стоимость постройки одного здания».
Однако если еще совсем недавно компании, набравшись опыта и нарастив финансовые возможности, стремились перейти от точечного формата к комплексному, то сейчас намерения участников рынка претерпели изменения. Некоторые из них, доведя до конца работы на строящихся объектах, не станут торопиться с началом возведения новых очередей. «Чтобы освоить микрорайонную застройку, участники рынка должны обладать значительными денежными средствами, а в современных условиях ограниченности кредитования продолжать ее достаточно сложно, - считает г-жа Соловьева. - Конечно, развитие территорий должно происходить именно за счет комплексного строительства, однако отсутствие реального финансирования, скорее всего, негативно скажется на нем». Полученные земельные участки будут осваиваться меньшими «порциями», создание объектов инфраструктуры, которые, как правило, строятся в последнюю очередь, может затянуться, а часть простаивающих площадок, вероятно, будет выставлена на продажу.
«Ситуация с банковским финансированием строительных компаний сейчас нестабильная, - подтверждает г-жа Менялкина. - Многие застройщики, одобренные банками к выдаче кредитов, не получили средств, на которые рассчитывали, и это не могло не отразиться на их работе. Поэтому те, кто делал ставку на заемный капитал, вынуждены были скорректировать свои планы. Однако компании, придерживающиеся сбалансированной финансовой политики и ведущие строительство за счет собственных средств и средств соинвесторов, чувствуют себя более уверенно и продолжают работу в соответствии с намеченными планами».
Сегодняшние сложности с финансированием, как и кризисные ситуации в другие времена, приведут к тому, что крупные компании получат шанс стать еще сильнее, а мелкие - новички рынка или те, кто имеет небольшие объемы строительства, - этих возможностей лишатся. «Часть игроков, активно вкладывавших в новые проекты и не обеспечивших старые финансовой «подушкой безопасности», скорее всего, уйдет с рынка, другие выживут, станут более профессиональными, - рассуждает Олег Ермошин. - Поэтому через 2-3 года нижегородцы могут увидеть очень красивые проекты жилых комплексов, и это произойдет в том числе и благодаря кризису».
К чему же следует готовиться покупателям в сложившихся условиях? Во-первых, к большому количеству привлекательных объектов. «Кризис не скажется на объеме текущего предложения, - продолжает г-н Ермошин. - Очень много жилых зданий сегодня построены наполовину или находятся на завершающей стадии работ, и застройщикам надо реализовать их все. Компаниям просто невыгодно продавать эти недостроенные проекты целиком, поскольку преодолены практически все риски, к тому же существуют обязательства перед дольщиками, которые уже купили квартиры. Даже если в ближайшие месяцы новые предложения не поступят, около полугода будет продаваться то, что имеется на рынке в настоящий момент».
В ситуации, когда предложение превышает спрос, у нижегородцев есть возможность найти именно ту квартиру, которая будет соответствовать их личным представлениям о комфорте. «Потребитель рынка жилья - это прежде всего семья, и ее ценности в каждом конкретном случае будут индивидуальны, - уверена Наталья Вязанкина. - Для кого-то важно наличие парковки и магазина, для других - детской площадки и детсада. Каждый клиент будет платить за свой интерес».
Однако не все эксперты согласны с тем, что возможность выбора сохранится долго. По их мнению, уже скоро произойдет сокращение объема предложения, поскольку люди, в массовом порядке снимавшие свои сбережения с банковских счетов, будут стремиться вложить их в недвижимость, считающуюся наиболее надежным способом сохранения средств даже во времена кризисов. А значит, увеличение неудовлетворенного спроса рынок получит уже в самое ближайшее время.
Во-вторых, покупатель должен понимать, что желанной инфраструктурой комплекса, которая обеспечит ему новый образ жизни, он сможет воспользоваться с большой отсрочкой. «Если квартира покупается, когда квартал только начинает застраиваться, нужно отдавать себе отчет, что в ближайшие 5 лет вокруг будет стройка, - отмечает Наталья Фокина. - Да, потребитель получит развитую инфраструктуру, однородность социальной среды, но спустя определенный промежуток времени».
В-третьих, гораздо более рискованным для потребителя может оказаться ожидание, сопровождающее не создание инфраструктуры, а возведение самого дома. Эксперты не исключают вероятности того, что единичные стройки будут заморожены, причем это может коснуться как комплексного, так и точечного форматов. «Будут появляться предложения на ранних стадиях строительства, поэтому потенциальным дольщикам следует очень внимательно смотреть, у какого застройщика и на каком этапе они покупают квартиру, ездить на строительную площадку, чтобы убедиться, что на ней ведутся работы, - предупреждает г-жа Соловьева. - Конечно, большинство потребителей уже проявили осторожность и на «стадии забора» деньги никуда не вкладывают. Они хотят видеть здание на «стадии крыши» и только тогда вступают в долевку». Подобное поведение особенно характерно для покупателей многокомнатных квартир, основные продажи которых начинаются лишь тогда, когда уже возведена коробка здания, в то время как 1-комнатные квартиры, оставаясь в дефиците, по-прежнему пользуются спросом на более ранних стадиях строительства.
Но самое главное, с чем столкнутся многие жители города, - уменьшение собственных возможностей покупки жилья. Сокращение, а в некоторых случаях и отказ банков от ипотечных программ частично повлияют на спрос, а также на мотивы покупки квартир в новостройках. Эксперты прогнозируют, что примерно год потребители будут ориентироваться не на формат строительного проекта, а на размер своих сбережений. Лишь потом нижегородцы, у которых за этот период желание приобрести благоустроенное жилье наверняка не исчезнет, снова станут выбирать, а отложенный спрос вернется на рынок.
По материалам r52. ru
