По мнению большинства нижегородцев жилая недвижимость по-прежнему остается самым надежным способом сохранения и приумножения средств, и это несмотря на то что ряды владельцев инвестиционных квартир сегодня заметно поредели. Куда и почему ушли инвесторы? И стоит ли в будущем вкладывать деньги в этот сегмент?
Рынок жилья вызвал всплеск интереса со стороны частных инвесторов в 2005-2006 гг., когда цены на квартиры стремительно росли, и у обеспеченных нижегородцев появилась хорошая возможность заработать на этом. Доходность вложений в тот период составляла 100% годовых и выше, однако в настоящее время она существенно снизилась. По оценкам участников рынка, инвестиционные квартиры могут сегодня принести своим владельцам примерно 30% годовых - именно такой рост цен на жилую недвижимость ожидается в 2008 г.
Снижение доходности вложений остановило лишь часть инвесторов - ориентированных на короткий срок владения квартирой. Другие продолжили пользоваться этим инвестиционным инструментом, считая его самым надежным и защищенным от макроэкономических воздействий и веря в то, что ни банковские депозиты, ни рынок ценных бумаг не могут дать им подобной доходности и вместе с тем гарантировать спокойную жизнь.
Инвестиционные квартиры являются самым закрытым и специфичным сектором рынка жилья: покупатели не любят распространяться о целях приобретения и способах использования будущей собственности, поэтому риэлторы лишь по косвенным признакам, открывающимся в процессе сделки, могут выяснить мотив покупки. «Этот сегмент очень трудно поддается анализу и обобщениям, - подтверждает директор АН «Виват-Риэлти» Елена Недоспасова. - Лишь малая часть инвесторов объясняет нам свои истинные намерения, хотя при вложениях в жилье больше всего нужны рекомендации профессионалов - куда выгоднее вложить и как управлять данным объектом».
Помимо намерения инвестировать и наличия достаточных средств (цена входа в этот сектор довольно высока - около 2 миллионов рублей на приобретение однокомнатной квартиры) будущий владелец должен найти ликвидный объект покупки. Ведь именно при приобретении жилья с инвестиционной целью возможность быстро реализовать конкретную квартиру и вернуть вложенные средства оказывается едва ли не важнее общей привлекательности данного сегмента.
«Инвестор должен знать, что востребовано на рынке сегодня и что окажется перспективным завтра, а этой информацией владеют профессиональные участники рынка, - отмечает директор по продажам АН «Адрес» Елена Соловьева. - Самостоятельно определить ликвидность объекта довольно трудно. Например, купив квартиру, казалось бы, в хорошем месте, через год можно обнаружить, что рядом возводятся новые дома, которые уже перечеркнули преимущества инвестиционного объекта, и его стоимость выросла не столь существенно, как ожидал владелец». Кстати, в большинстве крупных агентств недвижимости уже сформировался круг клиентов-инвесторов, регулярно обращающихся за консультациями при поиске и покупке объектов, однако для массового инвестора такое поведение пока нехарактерно.
Несмотря на закрытость инвестиционного сектора в сфере жилой недвижимости риэлторы, опираясь на собственные наблюдения, все-таки делают выводы относительно динамики его развития - доля инвестиционных квартир в общем объеме сделок уменьшается. Если в 2006 г. она достигала 25%, то сейчас снизилась до 10-12% (в строящихся домах этот показатель приближается к 20%, а на отдельных объектах и к 30%, в то время как на рынке готового жилья он существенно ниже - 5-8%). «Два-три года назад в жилую недвижимость нижегородцы вкладывали при любой возможности, но сегодня такого нет, - комментирует заместитель директора АН «Чекни» Антон Кузнецов. - Доходность от купли-продажи квартиры осталась выше дивидендов по банковским депозитам, но, учитывая комиссионные расходы на сопровождение двух сделок, уже сопоставима с ними. Если же говорить о доходе с аренды жилья, то серьезный инвестор на него не особенно рассчитывает. Получаемая сумма оказывается несущественной: месячная стоимость найма не превышает 1% от цены квартиры».
Покупая жилую недвижимость, инвесторы преследуют различные цели, от которых зависят выбор объекта, способ его использования и продолжительность владения им. Одни вкладывают деньги, чтобы заработать, другие - чтобы сохранить. К первой категории относятся так называемые инвесторы-бизнесмены. Опытные игроки на этом рынке, они хорошо чувствуют конъюнктуру (или нанимают консультантов-риэлторов, которые несут перед ними обязательства по доходности объекта) и изначально покупают, чтобы продать. По словам г-жи Соловьевой, такие инвесторы знают, в какой момент и какие именно квартиры лучше всего реализуются, а что целесообразнее придержать для получения максимальной прибыли. «Эти покупатели, как правило, предпочитают квартиры в новостройках, и расстаются с ними в течение года после получения свидетельства о собственности, - продолжает она. - Чтобы обеспечить высокую ликвидность своим объектам, инвесторы-бизнесмены не затягивают с их продажей и переключаются на новые строительные проекты, которые отвечают меняющимся интересам нижегородцев».
Инвестиционными квартирами как бизнесом сегодня занимаются либо частные лица, у которых основной источник дохода находится в другой сфере деятельности, либо представители риэлторского сообщества, однако доля этих игроков на жилищном рынке также сокращается. «Если в 1999-2002 гг. было очень выгодно вкладывать в квартиры в новостройках (их стоимость была значительно ниже, чем у объектов на вторичном рынке), в 2005 г. - в любое жилье, то в настоящее время интересы опытных инвесторов перемещаются в сферу коммерческой недвижимости и на рынок земли, - считает Елена Недоспасова. - Там они могут сделать более выгодные вложения и получить более существенную отдачу от аренды, чем на рынке жилья».
Вторая категория инвесторов - обычные граждане, накопившие определенную сумму денег или получившие ее в наследство, - стремится к долгосрочным вложениям. Такие люди рассматривают покупку квартиры как инвестиции в семью - в частности, в будущее детей, которым через несколько лет понадобится отдельное жилище. Основу этой группы составляют нижегородцы - от чиновников до работников бюджетной сферы, сумевших собрать деньги на покупку хотя бы комнаты в коммунальной квартире, а меньшая часть приходится на иногородних - жителей севера или нефтяных регионов, связывающих свое будущее с Нижним Новгородом (москвичи сегодня ориентированы, как правило, на коммерческую недвижимость).
Впрочем, две группы инвесторов отличаются друг от друга не только целями вложений, но и финансовыми возможностями: у «бизнесменов» они значительно шире, чем у «граждан». «Люди, которые способны купить несколько объектов недвижимости, чаще всего диверсифицируют свои вложения, приобретая как квартиры-«долевки», так и готовые магазины или офисы, - поясняет г-н Кузнецов. - Начинающий инвестор, имеющий ограниченную сумму, выбирает из тех квартир, на которые у него хватает средств».
Таким образом, лишь мелкие игроки на рынке жилья считают покупку квартир инвестиционно привлекательной, ведь их не интересует высокая доходность в краткосрочной перспективе. «Существует масса квартир, особенно в новостройках верхней части города, которые граждане купили с одной целью - сохранить капитал, - говорит Антон Кузнецов. - Инвестиционные квартиры подчас даже не ремонтируют, и в том виде, в котором их сдали строители, объекты могут простоять несколько лет».
Более распространен другой вариант использования - сдача жилья в наем. Владельцы такой недвижимости планируют передать ее выросшим детям (или продать, а потом купить для них современное жилье), но до этого момента сдают квартирантам, оплачивая из арендной платы коммунальные услуги и получая небольшую прибыль. «Инвестиционная привлекательность данного способа использования квартир уже невысока, - утверждает Елена Соловьева. - За 3 года разрыв между ценой продажи квартиры и стоимостью аренды увеличился: первая выросла на 150-200%, а вторая - на 80-100%. Иначе говоря, срок окупаемости объекта - показатель, очень важный для инвестора-бизнесмена, - превысил 12 лет».
Однако инвестор-гражданин, не собирающийся продавать «лишнюю» недвижимость, о сроке окупаемости не задумывается. Более того, он даже может воспользоваться при покупке ипотечным кредитом. «Это выгодно, если у человека уже имеется более половины необходимой суммы, - уверена генеральный директор АН «Модус» Светлана Торопова. - На недостающую часть покупатель берет ипотеку, а доход, получаемый от последующей сдачи квартиры в наем, направляется на погашение займа. При этом сама квартира за срок выплаты ипотеки вырастает в цене больше, чем процент по выданному кредиту».
Сдавать квартиру предпочитают и те граждане, которые владеют несколькими инвестиционными объектами. «В 1990-е гг. инвесторы-рантье не были редкостью, - сравнивает г-н Кузнецов. - Сейчас они тоже остались, но это, как правило, люди пожилого возраста, занимающиеся данной деятельностью почти десятилетие. Большинство же инвесторов, способных купить 2-3 объекта, стремятся охватить и коммерческую недвижимость». Иными словами, арендодатели сегодня воспринимаются как люди, не умеющие иначе распорядиться своим капиталом и поэтому действующие по старинке - в привычном и относительно несложном с точки зрения управления сегменте.
Какое же именно жилье покупают нижегородцы в инвестиционных целях? По мнению г-жи Тороповой, лидерство здесь принадлежит новостройкам. «Особой популярностью у инвесторов в последние годы пользовалось долевое участие в строительстве 1-комнатных квартир, находящихся в верхней части города, - продолжает она. - Что касается вторичного рынка, то здесь наблюдается рост спроса на 2-комнатные квартиры, а при выборе объекта уделяется внимание локальному расположению дома. Более того, инвестиционный интерес нижегородцев проявляется не столько к готовому жилью в исторической части Нижнего, сколько к подобным объектам в центральных частях любых районов города».
Востребованы и квартиры на первых этажах домов, стоящих на «красных» линиях, - их покупают, чтобы потом перевести в нежилые помещения. Как замечает Антон Кузнецов, подобные сделки совершаются даже тогда, когда у инвесторов хватает средств только на приобретение квартиры, а на оформление перевода, которое также требует существенной суммы, деньги находятся намного позднее.
В отличие от помещений, предназначенных для коммерческого использования, жилье за рубежом пока не рассматривается нижегородцами как достойная альтернатива инвестиционным квартирам: человек должен обладать достаточными экономическими знаниями и немалым опытом инвестирования, чтобы пойти на такой шаг. По мнению риэлторов, зарубежное жилье может быть интересно инвесторам-бизнесменам, которые таким способом диверсифицируют свой инвестиционный портфель, однако рядовые граждане воспринимают такую недвижимость в первую очередь как дачу на море или квартиру для проживания за границей, и уже потом как инструмент инвестиций. Вкладывать средства они предпочитают в более понятные и территориально близкие объекты.
Впрочем, чтобы нижегородская квартира оставалась ликвидной долгие годы, эксперты «Деловой недели» советуют отказаться от стереотипов и не руководствоваться при выборе инвестиционного объекта соображениями популярности того или иного квартала. Дело в том, что Нижегородский и Советский районы сейчас активно застраиваются домами бизнес-класса, которые начинают конкурировать друг с другом, а это влечет за собой распыление покупательского спроса и замедление роста цен на расположенные здесь объекты. «Вкладывать надо в то, что на рынке является дефицитом, - убеждена Елена Соловьева. - Сюда относятся жилье эконом-класса, на которое приходится около 70% спроса, но которого строится мало, и элитные квартиры. Минимальные риски для человека, впервые инвестирующего в жилье, конечно, будут в эконом-сегменте, где и цена входа на рынок относительно небольшая, и интерес со стороны покупателей стабильно высокий». Инвестору-гражданину не стоит идти в центр города, поскольку там конкуренция между строительными проектами усиливается. Эксперты советуют обратить внимание на жилье в заречной части.
Обратить внимание стоит и на некоторые трудности, возникающие при покупке и дальнейшем использовании «лишней» недвижимости. Конечно, каждый инвестор хочет купить объект подешевле, а впоследствии продать подороже, однако начинающих игроков рынка следование этому правилу может привести к печальным результатам. «Выиграть за счет низкой цены покупки не получится, - предупреждает Светлана Торопова. - Если стоимость объекта разительно отличается от рыночных цен, надо проявлять осторожность: возможно, с квартирой что-то не так». Поэтому, прежде чем вкладывать средства и мыслить себя удачным инвестором, нужно получить ответ, почему квартира продается по столь низкой цене. Возможно, ее владельцам срочно понадобились деньги, но чаще всего такой метод привлечения покупателей используют мошенники.
Другая трудность ожидает начинающих инвесторов на этапе владения: жильем, предназначенным для квартирантов или пустующим, нужно управлять. «Инвестиционные вложения - это все-таки работа, - подчеркивает Елена Недоспасова. - Конечно, агентство недвижимости может сдать квартиру, но выстраивать отношения с нанимателями, решать бытовые вопросы эксплуатации помещения, платить налоги с дополнительного дохода оно за собственника не будет. Кстати, последний пункт сейчас стал очень актуален. Налоговая служба начала собирать данные о владельцах 2-3 квартир и о жилье, в котором никто не прописан, и рассылать письма с рекомендацией объяснить использование недвижимости».
Впрочем, подобные детали не заставят нижегородцев окончательно покинуть инвестиционный сектор: эксперты не прогнозируют дальнейшего уменьшения доли этих квартир. Отрицают они и близкую перспективу того, что жилье, купленное в инвестиционных целях, может пошатнуть устойчивость рынка - уронить или поднять цены на нем. «Наоборот, цены влияют на объем данных сделок - чем активнее дорожают квартиры, тем сильнее влечет инвесторов возможность заработать», - уточняет г-н Кузнецов. Оставшиеся на рынке «бизнесмены» внимательно следят за динамикой его развития, продают жилую недвижимость на пике ее стоимости и именно по тем ценам, к которым уже готовы покупатели, а рядовые инвесторы вообще не собираются расставаться с «лишними» квартирами.
По материалам r52.ru
