Реформа на рынке жилья, предусматривающая уход от долевого строительства, не повлияет на стоимость квадратного метра. Об этом не раз заявляли чиновники, например замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин. Однако представители строительной отрасли и риелторы придерживаются иной точки зрения: по разным оценкам, с отказом от ДДУ квартиры в новостройках станут дороже на 15–20%. И это самый благоприятный сценарий.
Подводим итоги на рынке недвижимости за 2018 год и вместе с экспертами пытаемся выяснить: чего ждать в 2019 году застройщикам, агентствам недвижимости и покупателям квартир.
Чем грозят изменения в законодательстве?
Поправки, вступающие в силу 1 июля 2019 года, лишат застройщиков возможности использования средств дольщиков до ввода объектов в эксплуатацию. Деньги покупателей квартир будут храниться на эскроу-счетах, а строительные компании вынуждены будут искать другие источники финансирования. Предполагается, что для реализации проектов им придется брать кредиты в банках, что, по мнению большинства представителей рынка, приведет к подорожанию жилья в новостройках. По мнению директора КФ «Прецедент» Елены Никоненковой, с утратой «бесплатных денег» дольщиков для застройщиков исчезнет какой-либо смысл продаж недвижимости на ранних стадиях. Можно предположить, что разница в цене квадратного метра между проектами на старте строительства и готовящимися к сдаче в ближайшие годы сойдет на нет.
«С 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиком средств дольщиков сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Конкретные показатели для многоквартирных домов, которые можно будет достраивать без эскроу-счетов, Минстрой представит в феврале», — рассказала Елена Никоненкова.
Заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса компании «Столица Нижний» Борис Замский уверен, что нововведения в закон о долевом строительстве приведут к сокращению числа застройщиков.
«На средства дольщиков больше строить не получится. Необходимо будет обладать существенным объемом собственных средств либо финансироваться в банках. Далеко не каждый застройщик и проект застройки сможет соответствовать критериям, предъявляемым банками к заемщику. Больше всего это скажется на мелких и средних застройщиках», — комментирует эксперт.
Борис Замский добавил также, что рост цен в ряде проектов можно было ощутить уже в сентябре—декабре 2018 года. При этом предсказать, как подорожает жилье в новостройках в течение года, представитель компании затруднился: «Рост цен будет разным в зависимости от продуктового сегмента и от территории. Но тенденция к повышению цен на жилье однозначна, поскольку определяется сейчас элементарными экономическими законами зависимости цены, предложения и спроса».
Как менялась стоимость квадратного метра в 2018 году?
По данным сайта www.domostroynn.ru, на первичном рынке Нижнего Новгорода в 2018 году квадратный метр подорожал на 8% — с 61 395 рублей в январе до 66 021 рублей в декабре. Стоит отметить, что стоимость жилья в отдельно взятых районах города менялась по-разному. Выросли цены на новостройки в нагорной части города: на 30,9% в Нижегородском районе, на 15% в Советском районе и на 6,9% в Приокском районе. При этом новые дома, располагающиеся в заречной части Нижнего Новгорода, с января по декабрь 2018 года даже незначительно потеряли в цене: в Канавинском (-7,5%), Ленинском (-5,6%), Автозаводском (-1,9%), Московском (-1,6%) и Сормовском (-0,7%) районах.
Согласно подсчетам экспертов информационного портала www.gipernn.ru, средняя цена предложения на вторичном рынке выросла за 2018 год на 4%: с 59 797 рублей за до 62 029 рублей за квадратный метр. Стоимость жилья в течение года повышалась плавно, без заметных «скачков».
Напомним, многие аналитики и представители власти в ушедшем году говорили о том, что на рынке сложились оптимальные для приобретения жилья условия. Ставки по ипотеке неуклонно снижались, а стоимость квартир хоть и росла, но довольно предсказуемо.
Что будет с ипотекой в 2019 году?
По предварительному прогнозу ДОМ.РФ, по итогам 2018 года объем выданной ипотеки составит 3 трлн рублей, улучшив результаты 2017 года на 50%. Средняя ставка держалась на уровне 9,5%-9,7%, что оказалось рекордно низким для российского ипотечного рынка показателем. В середине прошлого года некоторые эксперты даже предполагали, что в 2019 году получить в банке деньги можно будет под 8,5%. Но второй за год пересмотр ключевой ставки Центробанка снизил вероятность такого развития событий до нуля. После того как регулятор объявил об очередном повышении ставки, на этот раз до 7,75%, банки тут же проинформировали о планах изменить проценты по ипотеке.
В начале января Сбербанк, ВТБ и «Открытие» предупредили о пересмотре ставок по стандартным ипотечным программам. Вероятно, их примеру последуют и другие финансово-кредитные организации.
«Снижение ставок за два года с уровня 12% до 9,5% было самым масштабным за всю историю. С учетом ситуации на финансовом рынке потенциал снижения ставок в краткосрочной перспективе исчерпан», — заявил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев.
В Минстрое уже прогнозируют снижение спроса на недвижимость и готовят меры для поддержки рынка.
Какие факторы приведут к росту цен на жилье?
Высокие ставки проектного финансирования и рост НДС являются не единственными факторами, которые приведут к подорожанию жилья. Одной из главных причин роста цен на рынке недвижимости может стать дефицит предложения. По данным Минстроя, ввод жилых объектов в 2018 году снизился на 5%. При этом падение объемов строительства фиксируется в России уже на протяжении трех лет. Министерство объясняет ухудшение показателей отрасли последствиями кризиса 2013–2015 годов. Прогнозы ведомства на 2019–2020 год также не внушают оптимизма: Россию ждет дальнейшее снижение темпов строительства многоквартирных домов.
Директор агентства недвижимости «Кварц» Ирина Малыгина считает, что ограниченное предложение на рынке новостроек непременно повлечет за собой рост цен. Цена на новостройки будет расти из-за повышения НДС, удорожания топлива, внедрения эскроу-счетов и других факторов. Дефицит первички, в свою очередь, не замедлит сказаться и на стоимости готового жилья. По словам эксперта, существенных предпосылок для улучшения ситуации с ценами на недвижимость в ближайшее время не предвидится. Поэтому людям, настроенным на решение квартирного вопроса, лучше не медлить с покупкой жилья, тем более что сейчас еще можно подобрать выгодные предложения по ипотечному кредитованию.
Стоит отметить, что в Нижегородской области ввод жилья не только не снизился, но даже вырос: по информации Нижегородстата, в январе—ноябре 2018 года компании региона сдали в строй 1079,6 тысячи квадратных метров жилья, что на 3,1% превышает показатели аналогичного периода 2017 года.
К чему готовиться участникам рынка?
Большинство аналитиков сходятся во мнении, что ближайшие пять лет станут для строительной отрасли страны серьезным испытанием. Несмотря на все трудности, Минстрой надеется и на положительные изменения — оздоровление рынка в результате ухода недобросовестных участников и получения надежного механизма защиты покупателей жилья. Президент России Владимир Путин поручил нарастить ввод жилья до 120 миллионов квадратных метров к 2024 году, и в министерстве рассчитывают на выполнение поставленной задачи. В то же время многие специалисты, анализируя существующие тенденции и грядущие изменения, предсказывают рынку масштабные потери, вызванные уходом как средних, так и крупных застройщиков. Если негативный сценарий будет реализован, то ввод жилья в эксплуатацию может упасть до 55 млн кв.м в пятилетней перспективе, а квартиры в новостройках станут недоступными для большинства покупателей.
Ирина Костикова
