Комплексное развитие территорий (КРТ) — не просто решение проблемы ветхих и аварийных домов. Федеральный механизм в корне изменит подход к строительству жилья. По мере его внедрения точечная застройка постепенно канет в Лету, а ей на смену придут полноценные жилые кварталы, укомплектованные всей необходимой инфраструктурой. Пожалуй, главной трудностью КРТ является соблюдение баланса интересов всех его участников: город должен преобразиться, горожане — улучшить жилищные условия, а инвесторы — получить прибыль.
Нижегородская область одной из первых включилась в освоение нового механизма. За последние три года в регионе была проведена большая подготовительная работа, тем не менее реализация проектов КРТ находится еще в начале пути. В декабре 2023 года грядущие преобразования обсудили с застройщиками в Доме архитектора. Главными спикерами встречи стали зампредседателя правительства Иван Каргин, глава регионального Минграда Марина Ракова и руководитель областного Института развития агломерации Михаил Генин.
Первые аукционы
Как только механизм КРТ утвердили на федеральном уровне, Нижегородская область приступила к разработке собственной нормативной базы. Параллельно начался поиск площадок для комплексного развития. В первую очередь под так называемую реновацию рассматривались территории областного центра, где скопился ветхий фонд и не хватает инфраструктуры.
В Нижнем Новгороде под КРТ определены 26 площадок общей площадью более 1500 гектаров. По состоянию на середину декабря 2023 года региональный штаб по вопросам реализации градостроительной политики утвердил мастер-планы для пяти локаций с существующей жилой застройкой. После прохождения общественных обсуждений три из них — в Ленинском и Нижегородском районах — разыграли на торгах.
Первой площадкой под комплексное развитие, судьба которой решилась на аукционе, стала территория в границах улиц Чонгарской, Менделеева и Правды. Переосмыслением пространства в 1,84 гектара займется тверская компания СЗ «Новый город». В течение десяти лет здесь планируется возвести пять высоток от 9 до 21 этажей с двухэтажным наземным паркингом и общественными учреждениями. До этого предстоит расселить и снести девять старых домов, шесть из которых — в зоне ответсвенности застройщика. Также по КРТ будет построен новый корпус школы № 97, рассчитанный на 600 мест.
Развитие второй площадки в Ленинском районе взяла на себя дочерняя компания Группы «Самолет» — СЗ «Проект-С-35». Столичный девелопер выкупил право реализации КРТ за 190,9 млн рублей при начальной цене лота в 18,4 миллиона. На освоение 13,7 га в границах улиц Самочкина, Энтузиастов, Дружбы и Снежной отводится 15 лет. Вначале здесь необходимо расселить 39 ветхих и аварийных домов, а затем — построить на их месте 10 высоток до 25 этажей с общественными помещениями и парковками.
В новом квартале появятся детский сад на 320 мест и поликлиника на 100 посещений в сутки. Федеральный девелопер также обязуется разработать проектно-сметную документацию для школы на 1100 учащихся. Зампредседателя правительства Нижегородской области Иван Каргин отметил, что расселение жителей уже началось на обеих площадках в Ленинском районе.
Уходящий год стал стартовым для реализации первых проектов КРТ жилой застройки. Мы заключили три договора с застройщиками, определенными по итогам торгов. Данный вид КРТ — самый ответственный, так как предполагает расселение жителей из ветхого и аварийного жилищного фонда. Поэтому мы уделяем особое внимание работе с такими проектами.
Право развивать по КРТ третью площадку досталось компании «ДМ-Инвест Строй», входящей в ГК «Каркас Монолит». Застройщик займется преображением территории в 0,25 гектара по улицам Дальней и Большой Перекрестной в Нижегородском районе. В его обязанности входит подготовка документации по планировке, а также расселение одного многоквартирного и трех частных домов. После в районе Больших Оврагов планируется возвести девятиэтажку с подземным паркингом на 46 машино-мест. Проект должен быть реализован за пять лет.
В поисках компромисса
С территорией в границах улиц Белинского, Ашхабадской, Генкиной, Тверской и 2-й Оранжерейной в Советском районе Минград и подконтрольный ему Институт развития агломерации работали в течение двух лет. Изначально план развития площадки предусматривал появление 14 высоток на месте 23 ветхих и аварийных домов. Однако по желанию жителей около половины зданий, в том числе знаменитый квартал «Красный просвещенец», исключили из проекта КРТ, и мастер-план пришлось перерабатывать.
Долгое время архитекторы спорили: с одной стороны, концепция не должна была свестись к точечной застройке, а с другой — требовалось создать экономически рентабельный проект. В итоге минувшим летом Архитектурный совет при Минграде со второй попытки утвердил концепцию КРТ в районе улицы Белинского.
Комплексному развитию подлежит территория в 2,14 га, которую сейчас занимает ветхое и аварийное жилье. Обновленный мастер-план предусматривает появление трех домов высотой от 6 до 16 этажей. Новостройки рассчитаны на 425 квартир, в которых смогут проживать более 700 человек. Проект предполагает создание 175 машино-мест, в том числе в подземном паркинге.
В районе улицы Белинского под снос попадают 11 домов. Четыре из них признаны аварийными и будут расселены за счет города: это дома № 14 по улице Генкиной, № 23 и № 25/16 по улице Ашхабадской, а также и № 1 по улице 2-й Оранжерейной. Еще три многоквартирных дома — № 12, № 12а по улице Генкиной и № 22/10 по улице Тверской — являются ветхими: их расселением займется инвестор. На плечи застройщика также ляжет освобождение улицы 2-й Оранжерейной от четырех частных домов и строительство детского сада на 200 воспитанников.
В скором времени площадку под КРТ в районе Белинского планируется выставить на аукцион с начальной стоимостью 8,4 млн рублей. Михаил Генин отметил, что по желанию победителя торгов объемно-пространственное решение зданий можно изменить, однако показатели застройки должны остаться прежними. Предельный срок реализации проекта — десять лет.
Взгляд в будущее
Всего в 2024 году разыграть на аукционах планируется семь площадок КРТ в Нижнем Новгороде и одну — в Дзержинске. Помимо территории в районе улицы Белинского, ближайшая на очереди — в границах улиц Лескова, Янки Купалы, Коломенской и Южного шоссе в Автозаводском районе. Комплексному развитию здесь подлежат 26,3 гектара с 51 ветхим домом.
В декабре среди жителей народной стройки проводились общественные обсуждения по вопросу предстоящего расселения. Михаил Генин заявил, что часть горожан выступает против будущих преобразований: по этой причине из проекта КРТ, предположительно, могут выйти 2–3 дома.
Заявленная стоимость — порядка 37 миллионов — это цена за всю площадку. На сегодняшний день мы знаем, что 2–3 дома против и, скорее всего, выйдут из КРТ. Если нам удастся сохранить те параметры, которые мы заявили, стоимость останется такая же. Если не удастся — упадет.
Победитель аукциона будет развивать локацию в течение 15 лет. Всего здесь запроектированы 15 высоток от 15 до 22 этажей, оснащенные помещениями общественно-делового назначения и подземными паркингами. За свой счет инвестор построит два детских сада, рассчитанных на 320 и 340 мест. В свою очередь, возведением школы на 1000 учащихся займется регион.
Мастер-план другой обширной территории под КРТ в Автозаводском районе готовится к рассмотрению на регштабе. Площадка расположена в границах улиц Дьяконова, Борской, Львовской, Бурденко, проспекта Бусыгина, а также Львовской и Дворовой. Согласно концепции, в шести кварталах планируется построить 15 многоэтажек с общим выходом жилья более 90 тысяч «квадратов». Проектом предусмотрены школа на 1000 мест и детсад на 100 воспитанников: обязательства по их созданию инвестор и регион разделят между собой. До начала застройки инвестору также предстоит снести 44 здания, среди которых 24 многоквартирных дома.
Площадка готова, все согласования по ней получены. Если все останется так же, в первом квартале 2024 года будем разговаривать с жителями, и в мае 2024 года планируется заключение договора о КРТ. Начальная цена — почти 13 миллионов рублей.
В самом центре Нижнего Новгорода ожидает КРТ территория Започаинья. Преобразования коснутся площадки на 2,46 га в границах улиц Гоголя, Нижегородской, Заломова и Сергиевской. Сейчас по ней прорабатывается объемно-планировочное решение и завершается согласование со смежными органами власти. В новом квартале найдется место для детского сада на 150 мест: разработкой проектно-сметной документации по нему займется инвестор. Торги запланированы в мае, заключение договора — в июне 2024 года.
К рассмотрению регштабом готовится мастер-план КРТ в Канавинском районе. Площадь территории в границах улиц Обухова, Чкалова, Витебской, Пахомова и Рутковского составляет 2,54 га. Судя по визуализации, здесь предлагается построить три высотных дома сложной конфигурации. В обязанности инвестора также войдут расселение ветхих домов, перенос здания Роспотребнадзора и частичная оплата детского сада на 150 мест.
Представитель Канавинского района, присутствующий на обсуждении в Доме архитектора, попросил учесть при застройке близость объектов культурного наследия — как зданий, так и парка 1 Мая. Михаил Генин ответил, что «площадка переработана вдоль и поперек». Сейчас она проходит согласования в структурах областного правительства, в том числе в управлении госохраны ОКН. Собрание собственников ветхих домов, определенных под снос, намечено на апрель. Если все жители поддержат инициативу, в августе пройдут торги с начальной ценой 1,7 млн рублей, и в сентябре территория получит инвестора.
Преобразования также ждут пространство общей площадью 4 га в Советском районе: три соседних участка расположенны в границах улиц Бориса Панина, Полтавской, Республиканской, Ижорской и Высоковского проезда. Здесь должны появиться около десяти новостроек. Для разгрузки нового квартала запланирован детский сад на 200 мест: его строительством займется инвестор. Заключить договор КРТ по этой площадке намерены в ближайшем июне.
Сейчас приходит понимание, что у нас будут разные проекты. И по масштабу, и по заявке на комфорт и класс. Это разнообразие должно быть. Если мы весь город «утыкаем» только экономклассом, может быть определенный перекос. Поэтому в зависимости от ценности площадки, контингента, который там живет, уже появляются вариации по фиксации требований уровня качества.
Главные опасения
Как и все новое, механизм КРТ вызывает множество вопросов у его участников. С настороженностью относятся к будущим преобразованиям жители ветхих домов, которые попадают в границы проектов. Ответственность за их расселение лежит на застройщиках: именно они должны сделать оценку рыночной стоимости квартир и предложить собственникам денежную компенсацию или альтернативное жилье.
Жители домов в районе улиц Белинского, Ашхабадской, Генкиной, Тверской и 2-й Оранжерейной стали одними из первых в Нижнем Новгороде, с кем обсуждалось расселение по КРТ. Большую часть этой территории занимает квартал «Красный просвещенец», представленный в основном деревянной застройкой 1920–1930-х годов. В результате 12 домов из 15 большинством голосов вышли из проекта.
Площадка в границах улиц Янки Купалы, Коломенской, Лескова и Южного шоссе тоже рискует войти в КРТ не полностью. Итоги общественных обсуждений еще не подведены, но по наблюдениям самих участников голосования, от расселения отказываются около 10% ветхих домов.
В рамках договора мы рекомендуем расселение людей в тот же район. Это наша добровольно-принудительная рекомендация. У людей есть право выйти из КРТ до момента, пока не утвердят проект планировки и межевания. Если застройщик заявит о расселении в другую часть или на окраину города, может так случиться, что люди не согласятся. И тогда все планы рухнут.
Но не только горожане настороженно смотрят в сторону КРТ: опасения есть и у застройщиков. Они связаны как раз с возможностью исключения из мастер-плана ветхих домов, отчего площадка станет менее рентабельной. Представители органов власти призвали девелоперов быть смелее и выходить к людям. Глава Минграда Марина Ракова отметила, что у инвесторов, заплативших за право на реализации КРТ миллионы рублей, точно найдутся средства для расселения жителей в достойные условия. Ее мысль продолжил зампредседателя правительства Иван Каргин.
В городе очень много территорий, которые хотелось бы вовлекать в оборот. Поэтому я абсолютно всех застройщиков призываю: верьте региону, верьте в людей, не бойтесь жителей, идите в КРТ, и все у вас получится!
Комплексное развитие территорий все прочнее входит в жизнь нижегородцев. Возможно, совсем скоро КРТ станет главным механизмом застройки, благодаря которому резко увеличатся масштабы расселения старого фонда и повысится качество жизни в современных микрорайонах. Но перемены к лучшему возможны только в том случае, если все заинтересованные стороны останутся в выигрыше: и город, и застройщики, и жители ветхих домов, и покупатели новостроек.
