Нижегородская область готовится к реализации механизма комплексного развития территорий (КРТ). Согласно планам регионального Минграда, под полную перезагрузку Нижегородской агломерации в приоритетном порядке попадут площадки, занятые аварийными домами. Первые шаги для запуска КРТ уже сделаны: регион оперативно сформировал нормативно-правовую базу, выбрал пилотные локации и разработал для них мастер-планы.
Под комплексное развитие территорий определены зоны жилой и нежилой застройки, свободные от объектов недвижимости земли, а также участки, выделенные по инициативе правообладателей, — все четыре вида КРТ утверждены положением № 601 от 13 июля 2021 года. Новый механизм, пришедший на смену развитию застроенных территорий (РЗТ), в народе прозвали «всероссийской реновацией». Ассоциация в первую очередь связана с ожиданием позитивных изменений: благодаря КРТ нижегородцы улучшат жилищные условия, представители бизнес-среды получат экономическую выгоду, а город — дополнительные налоги. GiperNN выяснил, какие преобразования ждут Нижний Новгород вместе с комплексным развитием территорий.
КРТ жилой застройки: права и обязанности сторон
Самым сложным и длительным обещает быть комплексное развитие застроенной территории: той, где сейчас проживают люди, и в планы которых может не входить переезд на новое место. Помимо аварийных домов, в программу КРТ разрешено включать многоквартирные дома, построенные раньше 1977 года. Однако под снос могут попасть только деревянные бараки, малоэтажные дома с деревянными перекрытиями, здания высотой до пяти этажей с общей степенью износа от 70% и выше, а также панельные и кирпичные пятиэтажки с перекрытиями из дерева. Кроме того, важным критерием для расселения МКД является отсутствие одной или нескольких централизованных систем инженерно-технического обеспечения.
Комплексное развитие в Нижнем Новгороде в первую очередь ориентировано на площадки с преобладанием аварийного жилья и не затронет советские многоэтажки. На заседании профильного комитета ЗС НО в октябре министр градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Марина Ракова отметила, что подобная практика активно используется в Москве, но для столицы ПФО она «не по зубам». Несмотря на то, что региональное законодательство разрешает сносить по КРТ пятиэтажные дома, таких планов у властей пока нет: механизм преимущественно коснется ветхой двухэтажной застройки.
Это первое «кричащее», чем нужно заниматься. Замахнуться в центральные, срединные зоны с пятиэтажками или еще какой-то недвижимостью у нас даже мысли нет. И мы не вытянем: у нас другая ликвидность этой недвижимости, — подчеркнула Марина Ракова.
Первым этапом комплексного развития той или иной территории станет создание мастер-плана: документ определит тип, объемы и границы будущей застройки. Далее необходимо согласовать темпы строительства, а также внести изменения в правила землепользования и застройки. После подготовки и публикации проекта его выносят на обсуждение с местными жителями: если 2/3 из них выступают за преобразования, дом включается в программу.
Как будет проходить реновация в Нижнем Новгороде?Следующий шаг — организация торгов и выбор будущего инвестора. На основании мастер-плана победивший застройщик разрабатывает документацию по планировке территории. Когда последняя утверждена Минградом, инвестор может приступать к расселению, сносу и строительству: поддержку застройщикам планируется оказать за счет субсидий Фонда капремонта и инфраструктурных бюджетных кредитов.
Собственникам и нанимателям расселяемых квартир должны будут предоставить денежное возмещение по рыночной стоимости или равнозначные жилищные условия. Под термином «равнозначные» законодатель подразумевает следующее:
- общая площадь предоставляемого помещения должна превышать метраж освобождаемого, а жилая площадь — не уступать ему по величине;
- количество комнат в новой квартире должно быть не меньше, чем в ранее занимаемой;
- новое жилое помещение должно иметь внутреннюю отделку и быть пригодным для постоянного проживания;
- предоставляемая квартира должна находиться в том же поселении или городском округе, в котором располагался расселенный дом.
Закон № 494-ФЗ о комплексном развитии территорий оставляет собственникам право отказаться от расселения. Сделать это можно в любой момент до утверждения проекта планировки и межевания: выступить против включения дома в программу также должны 2/3 его жильцов. Однако нельзя исключать, что в дальнейшем время на раздумья у горожан времени будет меньше. Марина Ракова рассказала, что представители нижегородского Минграда неоднократно обращались к федеральным властям с инициативой о сокращении периода, в течение которого жители могут отказаться от реализации КРТ: пока ответных действий со стороны вышестоящих чинов не последовало.
Это слабое место всей конструкции. Это риски для инвестора, да и мы можем ошибиться в технико-экономических показателях, которые закладываем в договор. Тем не менее мы эту тему поднимаем, говорим о ней и надеемся на реакцию, — заявила Марина Ракова.
КРТ жилой застройки: пилотные площадки
В качестве пилотных пространств под комплексное развитие региональный Минград выбрал семь площадок, для которых механизм КРТ планируется запустить в 2021–2023 годах. Наиболее проработанными сейчас являются пять участков, для которых Архсовет одобрил мастер-планы:
- в границах проспекта Гагарина, Бекетова и Головнина в Советском районе. Площадь территории — 84 га, выход жилья — 662 500 кв. м;
- в границах улиц Дальней, Большой Перекрестной, Максима Горького и Одесской в Нижегородском районе. Площадь территории — 9,5 га, выход жилья — 74 083 кв. м;
- в границах улиц Обухова, Чкалова и Витебской в Канавинском районе. Площадь территории — 7,1 га, выход жилья — 13 100 кв. м;
- в границах улиц Белинского, Ашхабадской, Генкиной и Тверской в Советском районе. Площадь территории — 5,3 га, выход жилья — 51 298 кв. м;
- в границах улиц Правды, Чонгарской и Менделеева в Ленинском районе. Площадь территории — 1,6 га, выход жилья — 18 300 кв. м.
В меньшей степени готовы решения для двух территорий:
- в границах улиц Самочкина, Энтузиастов, Дружбы и Снежной в Ленинском районе. Площадь территории — 13,1 га, выход жилья — 141 200 кв. м;
- в границах улиц Ильинской, Почаинской и Добролюбова в Нижегородском районе. Площадь территории — 18,75 га, выход жилья — 42 800 кв. м.
Мастер-планы для пилотных площадок КРТ подготовили специалисты ГБУ «Институт развития агломераций Нижегородской области». Первым к реализации планируется проект в границах улиц Правды, Чонгарской и Менделеева Ленинского района, где на смену старым двухэтажкам придут современные жилые кварталы. На очереди — комплексная застройка в районе улиц Белинского и Бекетова.
Мастер-план: Правды, Чонгарская, Менделеева
Пока региональный штаб утвердил только один мастер-план КРТ — для площадки в Ленинском районе. Здесь, на участке в 1,6 га, планируется возвести семь домов высотой от 5 до 16 этажей. Общая жилая площадь объектов составит 15,9 тысячи «квадратов», в новостройках найдется место для 318 квартир. Под ними разместятся два подземных паркинга, в сумме рассчитанные на 223 автомобиля.
Работы планируется разделить на две очереди. Первая затронет участок в границах улиц Правды и Менделеева, вторая — в границах Правды и Чонгарской. Для развития этих территорий областной Минград запланировал снос девяти ветхих и аварийных зданий. Так, демонтировать планируется дома № 5, 5а, 6,7, 7а, 8, 10 по улице Правды и № 2 и 4 по Чонгарской. Аналогичная судьба постигнет близлежащие хозпостройки.
Жилые дома № 72 и 74 на Октябрьской Революции и № 5 на Мендеева сохранят. Также не планируется сносить здания медицинского колледжа и психиатрической больницы по улице Июльских дней.
Предварительный мастер-план: Белинского
Вопрос развития участка в районе улицы Белинского оказался дискуссионным: в его границы попадает квартал «Красный просвещенец», который преимущественно занимает двухэтажная деревянная застройка 1920-х годов. В домах советской интеллигенции разместились по четыре трехкомнатные квартиры, что является эксклюзивной планировкой для того времени.
Здесь жили уважаемые в городе люди: семья архитекторов Агафоновых, главный хирург города Горького Давид Завельгельский, княжна Ширинская-Шихматова, князь Голицын после революции под чужой фамилией, актер Леонид Кулагин, главный конструктор завода имени Ленина Борис Увяткин, директор «Домика Каширина» Александр Сигорский, — отметила исследователь-урбанист Ира Маслова на своей странице в Facebook.
Предварительный мастер-план, еще не утвержденный областным Минградом, предполагает полное преобразование квартала площадью 5,3 га. Демонтаж может затронуть 17% аварийных строений и 83% зданий с достаточной степенью износа.
Вопрос о сносе обсудят с жильцами 23 двухэтажных домов:
- № 17/18, 17а, 19, 21, 23, 25, 28, 30, 32/17 по улице Невзоровых;
- № 12, 12а и 14 по улице Генкиной;
- № 33/12, 35, 37, 39/13 по улице Белинского;
- № 15, 21, 23 и 25/16 по улице Ашхабадской;
- № 14, 16 и 22 по улице Тверской.
Также не исключается демонтаж детского сада № 7 «Солнышко» на Белинского, 35а: на его месте может появиться новое ДДУ. Предварительно, общий объем сносимых зданий и хозпостроек превысит 47,6 кубометра, а площадь жилого фонда под расселение в таком случае составит 7 532 квадратных метров.
На месте демонтированных объектов предполагается построить два новых квартала на 14 жилых домов с подземным паркингом. Первый квартал займет территорию ближе к улице Белинского, где запроектированы восемь домов высотой от 8 до 15 этажей и двухэтажный детский сад. Второй разместится за улицей Невзоровых, где появятся шесть домов на 8, 12, 13 и 15 этажей. Среди новостроек найдется место для существующей пятиэтажки № 20 по улице Тверской — она однозначно сохранится в результате перезагрузки квартала.
Предварительный мастер-план: Бекетова и Започаинье
Серьезные изменения в скором времени ожидают территорию вдоль улицы Бекетова: согласно мастер-плану, одобренному Архсоветом, под снос предварительно определены порядка 200 домов. Комплексному развитию в границах проспекта Гагарина и улицы Головнина подлежат восемь участков на 84 га, и все они должны быть связаны друг с другом. Помимо 902 308 квадратных метров нового жилья на 10 389 квартир, в этой локации появятся озелененный бульвар и пешеходная зона вдоль домов.
Предполагается, что существующие здания преимущественно сохранят в границах улиц Сибирцева — Горловской — Моховой, Рукавишниковых — Горловской — Заярской, а также между Светлогорской улицей и Светлогорским переулком. Всего же благодаря комплексному развитию территории ожидается увеличение жилой площади ориентировочно на 122%, а числа жителей — на 173%.
В скором времени должен увидеть свет и мастер-план реновации Започаинья: обновление ожидает квартал недалеко от благоустроенного Почаинского бульвара. Согласно объемно-пространственному решению, новая застройка в основном расположится в районе здания Минобрауки и возле больницы № 1. Точечно объекты недвижимости могут разместиться у зданий № 9, 11 и 17С на Почаинской, а также напротив школы-интерната № 39. Для развития этой площадки потребуется внести изменения в правила землепользования и застройки.
КРТ нежилой застройки и незастроенной территории
Под комплексное развитие в Нижнем Новгороде также попадут территории с нежилыми объектами капитального строительства. Снос будет грозить аварийным зданиям, самовольным постройкам, а также недвижимости, вид разрешенного использования которой не совпадает с видом разрешенного использования земельного участка. Данный вид комплексного развития не будет распространяться на территории с многоквартирными зданиями, жилыми домами блокированной застройки, частными строениями и садовыми участками.
КРТ незастроенной территории коснется земельных участков, не обремененными правами третьих лиц. Сейчас под комплексное развитие выбраны три локации, общая площадь которых составляет 567,8 га. Для одного из участков в Новинках специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству» уже разработал мастер-план и представил его Архсовету при областном Минграде в августе.
По задумке девелопера, в поселке должен появиться новый микрорайон с жилыми домами средней этажности, торговыми площадями, офисами и малыми производствами. В тихих зонах квартала разместятся продуктовые магазины, кафе, парикмахерские и другие услуги повседневного спроса. В общественно-деловом центре будут преобладать объекты бизнес-инфраструктуры.
Высокий уровень функционального разнообразия предполагает пристутсвие на территории не только жителей, но и значительного числа периодических и эпизодических посетителей. Интенсивный поход пешеходов в разное время суток служит стимулом для развития предприятий торговли и услуг, а также обеспечивает социальный контроль в открытых городских пространствах, — говорится в документации.
КРТ по инициативе правообладателей
Предложить участок под развитие могут не только органы власти, но и собственники или арендаторы земель и объектов недвижимости. В этом случае готовить мастер-план придется самостоятельно: документ должен будет получить согласование Архитектурного совета и регионального штаба. В случае принятия положительного решения процедура завершится заключением договора, но уже без проведения торгов. Застройщик также может претендовать на дополнительные земельные участки под объекты инфраструктуры.
Плюсом можно присоединить неразграниченную государственную землю только для трех вещей: социальные объекты, инженерные сети или дороги. Присоединить для иного — для жилья — невозможно, — уточнила Марина Ракова на семинаре-совещании с застройщиками в августе.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, отказаться от развития территории правообладатели могут до момента включения расходов на архитектруно-строительное проектирование и возведение будущих объектов недвижимости в местный бюджет на текущий год. При этом необходимо будет возместить убытки на подготовку документов по планировке территории.
Пока региональный штаб не утвердил под КРТ по инициативе правообладателей ни одну площадку. Однако предварительно для этих целей определены 11 участков:
- в границах Афонинского сельсовета между деревней Утечино и КП «Яблоневый» в Кстовском районе. Площадь территории — 71,3 га, общая градпотенциальная площадь — 345 550 кв.м;
- в границах улиц Максима Горького, Большая Печерская, Ковровской, Ковалихинский овраг в Нижегородском районе. Площадь территории — 44 га, выход жилья — 230 000 кв.м, коммерческие площади — 286 кв.м;
- по улице Левинка на территории Сормовской нефтебазы в Сормовском районе. Площадь территории — 37,1 га, выход жилья — 397 000 кв.м;
- южная часть улицы Черниговской в Нижегородском районе. Площадь территории — 26,6 га, выход жилья — 38 100 кв.м, коммерческие площади — 74 720 кв.м;
- северная часть улицы Черниговской в Нижегородском районе. Площадь территории 15 га, выход жилья — 107 000 кв.м;
- территория Нижегородского мукомольного завода в границах улиц Интернациональной, Приокской и набережной Марата в Канавинском районе. Площадь территории — 14,2 га, выход жилья — 92 000 кв.м;
- на набережной Гребного канала;
- в границах улиц Некрасова и Прямой;
- в границах улиц Космической, Красный Перекоп и переулка Художественный;
- по улице Полевой;
- в границах улиц Коминтерна, Линдовской и переулка Полускатный.
Планируемые направления развития известны для трех территорий. В частности, на южной части улицы Черниговской — от Молитовского до метромоста — должен появиться комплекс высоток различного назначения. По задумке инвестора АО «Черниговская набережная», в их стенах расположатся жилые дома, бизнес-центр, апартаменты, конгресс-холл с рестораном, а также социальная инфраструктура: детский сад, начальная школа и медцентр. Транспортную доступность обеспечат двухполосная автомобильная дорога, разворотное кольцо и велодорожка.
Высотные здания построят и на северном участке Черниговской улицы — от Мельничного переулка до метромоста. Проект под названием Bridgetown «Чайка» реализует федеральный девелопер GloraX в партнерстве с собственниками. Помимо жилой застройки, здесь появятся деловой, культурный и медицинский центры. На месте снесенного элеватора мукомольного завода Башкировых возведут 100-метровую высотку для квартир, офисов, торговых помещений и гостиницы. Также проект предусматривает реконструкцию склада хлебокомбината, мельничного комплекса купца Дегтярева и благоустройство самой набережной.
По другую сторону Оки, на улице Интернациональной, место бывшего завода займет названный в его честь ЖК «Мукомольный». Проект застройки разработало бюро «АПЕКС» по заказу АО «ТЗ-Регион». Высота домов жилого комплекса с башенным типом застройки будет достигать от 9 до 30 этажей. Самые низкие расположатся со стороны объектов культурного наследия — комплекса зданий мукомольного завода. Высотки будут находиться возле офисно-деловой застройки с юга и севера участка.
Комплексное развитие территорий — длительный процесс, который затронет интересы тысяч нижегородцев. Удастся ли всем его участникам получить выгоду, а городу усилить темпы жилищного строительства — покажет время. Но уже сейчас становится ясно, что при грамотной организации КРТ подарит Нижнему Новгороду шанс на масштабную перезагрузку. Когда деревянные бараки без коммуникаций навсегда останутся в прошлом, а молодые микрорайоны обзаведутся детсадами и школами, жизнь в городе-миллионнике выйдет на совершенно иной уровень качества.
