В Нижнем Новгороде зреют масштабные преобразования городской застройки — так называемая всероссийская реновация. В первую очередь она связана со сносом домов старого образца и возведением на их месте современных жилых микрорайонов. Для этого на исходе 2020 года в России был принят закон № 494-ФЗ о комплексном развитии территорий (КРТ).
Под реновацию в Нижнем Новгороде рассматривается 83 площадки с жилой застройкой общей площадью 700 га. Из них 24 земельных участка находятся в верхней части города и 59 — в заречной. Шесть застроенных территорий определены в качестве приоритетных: в районе улиц Чкалова, Самочкина — Энтузиастов, Менделеева — Правды, Бекетова, Большие Овраги и Белинского — Генкиной — Ашхабадской. Например, вдоль улицы Бекетова планируется снести 40 малоэтажных и частных домов, чтобы построить на их месте 10 новых высоток, а в заречной части города под ковшом бульдозера могут оказаться более 45 жилых домов.
13 июня 2021 года губернатор Нижегородской области Глеб Никитин утвердил положение № 601 об особенностях КРТ в регионе. Это значит, что на смену прежнему механизму развития застроенных территорий (РЗТ) пришли новые правила, которые должны ускорить преображение городских пространств. И теперь реновация в полной мере готова шагнуть в Нижний Новгород.
Что такое КРТ?
Закон № 494-ФЗ понимает под комплексным развитием территорий, или неофициально — реновацией, группу мероприятий по созданию комфортной городской среды и улучшению жизни людей. В Нижегородской области планируется проводить КРТ как жилой, так и нежилой застройки. Обновлению также подлежат свободные от объектов недвижимости земельные участки и территории, выделенные по инициативе правообладателей.
Для каждого проекта КРТ должен быть разработан мастер-план: эта задача возлагается на региональное правительство, Институт развития агломераций Нижегородской области, органы местного самоуправления, инвестора или других инициаторов процесса. Подготовленный документ подлежит рассмотрению на заседании Архитектурного совета при областном Минграде, а затем утверждается региональным штабом по градостроительному развитию Нижегородской области. В отдельных случаях необходимо согласование с Министерством строительства РФ.
Как принимается решение о реновации?
Решение о комплексном развитии территорий могут принимать на общероссийском, региональном и местном уровнях, рассказала GiperNN эксперт ОНФ в Нижегородской области Светлана Крюкова. В первом случае речь идет о землях и объектах недвижимости в федеральной собственности либо реализации областного нацпроекта с привлечением федеральных средств. Сюда же относится исполнение КРТ юридическим лицом по назначению органов власти высшего уровня. При таких условиях как раз и необходимо получить согласование Минстроя РФ, объяснила наша собеседница.
На региональном уровне решение о реновации принимается в следующих ситуациях. Во-первых, если она осуществляется с привлечением областного бюджета или инвестора, которого определило правительство Нижегородской области. Во-вторых, если территории под комплексное развитие лежат в границах двух и более муниципальных образований. А в-третьих, когда земельный участок находится в пределах Нижнего Новгорода, Дзержинска, Богородского округа или Кстовского района. В иных случаях инициатором КРТ может являться глава местного самоуправления, следует из текста регионального документа.
При КРТ документацию по планировке территории готовит лицо, с которым заключен договор, а утверждение осуществляется в соответствии с положениями части 12 и 12.1 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ, то есть может утверждать и Федерация, и субъект РФ, и орган местного самоуправления. Если территория развивается по решению Российской Федерации, то, конечно, проект необходимо утверждать на высшем уровне. В том числе если строятся какие-то объекты общероссийского уровня. В случае развития территории на местном уровне можно обойтись без согласований, — пояснила Светлана Крюкова.
В решение о КРТ включаются сведения о местоположении территории, ее площади и границах. Указывается перечень объектов капстроительства, в том числе жилые дома, виды разрешенного использования участков и объектов недвижимости. Кроме того, учитываются параметры объектов реконструкции или нового строительства: в расчет берутся максимальная этажность, процент и плотность застройки территории, минимальный процент озеленения и обеспечение территории социальными объектами. При наличии в границах КРТ памятников архитектуры их сохранение также следует учесть в проекте.
Какие дома могут попасть под реновацию?
Комплексное развитие территорий жилой застройки разрешается проводить на участке с многоквартирными домами под снос или реконструкцию. Вместе с тем новые правила позволяют сровнять с землей и неаварийные здания: сделать это можно в случае, если дом был возведен раньше 1977 года. Положение касается деревянных построек независимо от этажности, а также многоквартирных домов до четырех этажей с деревянными перекрытиями, стенами из дерева, камня, кирпича или панелей. Под снос могут пойти панельные и кирпичные пятиэтажки с деревянными перекрытиями и многоквартирные дома до пяти этажей, имеющие степень износа от 70%.
Еще одним критерием для включения многоквартирного дома в программу КРТ является отсутствие одной или нескольких инженерных систем — водоснабжения или водоотведения. Даже в XXI веке в Нижнем Новгороде еще остались такие здания, и в них до сих пор живут люди.
Наряду с многоквартирными зданиями под комплексное развитие территорий могут изыматься земли с объектами блокированной застройки, частными и садовыми домами. Условиями для этого являются опять же отсутствие системы холодного водоснабжения или канализации. Кроме того, берется в учет степень износа жилой постройки: для каменных домов она должна составлять более 65%, для деревянных — свыше 60%.
Какие еще здания могут снести?
В соответствии с новыми правилами сносу или реконструкции в целях КРТ подлежат также нежилые объекты капитального строительства. Данный пункт касается в первую очередь аварийных зданий, включая те, что определены в рамках адресных программ правительства Нижегородской области. Демонтаж грозит капитальному строению в случае, если виды его разрешенного использования не совпадают с видами разрешенного использования земельного участка. Кроме того, на основании Гражданского кодекса РФ разрешается сносить самовольные постройки.
Как узнать о включении дома в КРТ?
Проект решения о КРТ публикуется в порядке, предусмотренном для обнародования правовых актов и другой официальной информации. Согласованный мастер-план о комплексном развитии территории размещается на сайте регионального Минграда. Ознакомиться с проектом реновации также можно на платформе государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.
В течение трех дней после этого региональное правительство, орган местного самоуправления или инвестор направляет ДУКам и ТСЖ письменное уведомление. Собственникам жилых помещений предлагается организовать внеочередное собрание, чтобы обсудить включение дома в проект реновации. Стоит отметить, что предложение касается только зданий, не признанных аварийными и подлежащими сносу. Провести собрание жильцов необходимо в течение 45 дней после опубликования проекта решения о комплексном развитии территории.
Инициатор собрания должен уведомить о его проведении всех владельцев квартир не позднее чем за 10 дней. Чтобы многоквартирный дом включили в проект решения о КРТ, за это должны проголосовать не менее 2/3 собственников. По итогам обсуждений оформляется протокол решения общего собрания собственников. Копию документа в течение пяти дней следует направить в администрацию района, в котором планируется проведение реновации. В следующие три дня ее перенаправят в правительство Нижегородской области.
Можно ли что-то изменить?
Если по каким-то причинам общее собрание собственников не состоялось в указанный срок, многоквартирный дом автоматически включается в решение о комплексном развитии территорий. Исключить его из проекта КРТ можно вплоть до момента утверждения документации по планировке и межеванию территории. Для этого необходима 1/3 голосов от общего числа собственников. По мнению эксперта регионального отделения ОНФ, определенному риску в этом случае подвергается инвестор, который осуществляет комплексное развитие территории.
Допустим, инвестор подготовил проект планировки и межевания территории. Сделал топографическую съемку местности, разработал и согласовал со всеми необходимыми службами документацию: в общей сложности, это достаточно дорогая вещь. А за две недели до того, как его утвердить, собственники на основании общего собрания выйдут из КРТ, — пояснила Светлана Крюкова.
Как отметила наша собеседница, зачастую проекты планировки и межевания территории согласуются годами. Это происходит, если областное правительство мало заинтересовано в реализации проекта или к нему имеются какие-то замечания. В противном случае срок согласования будет самым коротким, считает эксперт.
Срок подготовки инвестором документации по планировке будет очень индивидуальным и указывается в договоре КРТ до согласования, — добавила Светлана Крюкова.
Что получат жильцы после изъятия?
Права жильцов, чьи дома попадают в границы комплексного развития территорий, защищает Жилищный кодекс. При расселении собственникам выплачивается компенсация: ее размер определяется частью 7 статьи 32 ЖК РФ. Компенсация рассчитывается с учетом рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, включая земельный участок, и всех убытков, понесенных собственником в связи с изъятием.
Однако в случае несогласия на выплату денежного возмещения гражданам по письменному заявлению может быть предоставлено равноценное жилое помещение. Размер и число комнат в нем останутся прежними. Общая же площадь должна превышать метраж предыдущей квартиры, а внутренняя отделка другого помещения — подходить для постоянного проживания. Обязательным условием при этом является местонахождение дома в границах поселения или городского округа, где у собственника находилось предыдущее жилье.
Это прекрасно, если жилое помещение предоставят по заявлению собственников в досудебном порядке. Потому что раньше было очень тяжело, особенно людям, которые не могут защитить свои права по какой-либо причине. А здесь заявление может написать каждый, а если нет — может помочь социальный работник, сосед либо кто-то еще. Заявление — это не такая сложная вещь, если взамен изымаемого жилого помещения можно получить квартиру, — уверена Светлана Крюкова.
Если квартира предоставлялась по договору социального найма, то ее жильцы вместо изъятой могут рассчитывать только на другую недвижимость. Норма предоставления площади на одного человека в этом случае рассчитывается в соответствии с региональным законом № 123-З «О жилищной политике в Нижегородской области». То же самое касается комнаты в коммунальной квартиры: вместо нее собственник или наниматель получает отдельную жилплощадь. В случае, если у жилого помещения имеется несколько владельцев, квартира предоставляется им в общую собственность.
При желании владельца получить взамен прежней квартиры более просторное жилье с большим количеством комнат закон позволяет это сделать путем оплаты разницы по договору мены. Соглашение заключается между собственником жилья и уполномоченным органом госвласти, местного самоуправления или юрлицом, назначенным региональным правительством для проведения реновации. Доплата может производиться за счет собственных или заемных средств. В покупку недвижимости также разрешается вкладывать средства материнского капитала, жилищных субсидий или социальных выплат.
По словам эксперта регионального отделения ОНФ, положение о реновации в Нижегородской области заслуживает самых высоких оценок. Светлана Крюкова отметила, что в течение последних 10–15 лет в столице ПФО было много проблем в отношении развития застроенных территорий, связанных с ничтожно маленькими компенсациями за изымаемое жилье. Ситуация может кардинально измениться, если новый механизм КРТ покажет свою эффективность в действии.
Я не просто анализировала статистику из кабинета, а конкретно проходила с людьми все этапы защиты их прав при расселении домов. Это было очень трудно: сколько денег им приходится тратить, сколько здоровья и нервов. Я могу сказать точно: нужны были изменения на уровне Федерации. Очень рада, что эти изменения произошли в рамках закона 494-ФЗ. До последнего верила, что Нижегородская область примет решения на уровне субъекта в пользу граждан. Все мы делаем одно дело, живем и работаем ради людей, — уверена Светлана Крюкова.
