Еще недавно поселок Новинки был синонимом обманутых ожиданий. Южные территории привлекали нижегородцев обилием зелени и недорогим жильем, поэтому сюда так стремились перебраться молодые семьи, пенсионеры, да и просто желающие убежать от городской суеты. Но реальность оказалась суровой. Из-за недобросовестных застройщиков, заморозивших стройки, людям пришлось ждать ключей годами. А те, кто успел переехать вовремя, столкнулись с полным отсутствием инфраструктуры.
Сегодня южные территории вновь становятся одной из крупнейших стройплощадок города, однако подход к их освоению — совершенно иной. По механизму комплексного развития (КРТ) в Новинках и Ольгино вырастут современные микрорайоны с детскими садами, школами, поликлиниками и ФОКами. И это не просто обещания: для новой и существующей застройки на федеральные деньги уже строят дороги и инженерную инфраструктуру. А в перспективе здесь появятся трамвайные линии и новый мост через Оку.
Как южные территории Нижнего Новгорода переживают ренессанс и кто стоит за большими переменами, выяснял GIPERNN.RU.
Содержание
Как исправляют ошибки прошлого?
Юг выходит из изоляции
От точечной застройки — к «городу в городе»
Почему люди выбирают Новинки?
Как исправляют ошибки прошлого?
При развитии больших территорий приоритет отдается не быстрому результату, а системной работе, объединяющей усилия муниципалитета, регионального правительства и федеральных органов, говорит заместитель министра градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Михаил Генин. По этому пути власти идут осознанно, чтобы не повторять ошибок, допущенных при строительстве жилых комплексов «Новинки Smart City» и «Окский берег».
Одной из таких ошибок наш собеседник назвал недоучет инфраструктурной составляющей. Михаил Генин подчеркнул, что именно дефицит социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры на южных территориях города в свое время стал причиной появления обманутых дольщиков.
Мы не только реанимируем территорию в Новинках, перезапуская старые идеи, но и развиваем другие участки в Новинках и Ольгино — это абсолютно новые проекты, на данный момент самые масштабные в Нижегородской области. Градостроительные документы планирования были разработаны в 2023 году, они задали вектор развития на годы вперед.
Нижегородской области
Сегодня освоение южных территорий ведется по механизму комплексного развития. Договор КРТ четко фиксирует обязательства сторон по строительству социальных объектов, дорог и сетей с конкретными сроками, напомнил Михаил Генин. В основе будущих преобразований лежит мастер-план — именно он позволяет определить, как будет развиваться конкретная локация в рамках перспективного проекта. Благодаря такому подходу развитие площадок перестает быть набором разрозненных строек и становится управляемой системой, синхронизированной по срокам и обязательствам, заключил заместитель министра.
Ключевым элементом этой системы на юге Нижнего Новгорода является областная Дирекция по строительству, которая выступает региональным оператором КРТ. И.о. финансового директора организации Вадим Новик рассказал GIPERNN.RU, что главные инфраструктурные ограничения раньше заключались в экономике проектов, и особенно остро эта проблема проявлялась в вопросе инженерных сетей. Техническая возможность подключения отсутствовала, а магистральной инфраструктуры, рассчитанной на комплексное развитие территорий, попросту не было.
В этих условиях ресурсоснабжающие организации выставляли застройщикам полную стоимость на создание сетей по индивидуальному тарифу — без учета нагрузки от соседних перспективных проектов. При этом вся нагрузка фактически ложилась на застройщика. Разумеется, в таких условиях никто не мог потянуть строительство сетей в одиночку: экономика проектов становилась нереализуемой, что в ряде случаев приводило к банкротствам и, как следствие, к появлению обманутых дольщиков.
В наши дни эти риски снимаются через финансовую модель КРТ, которую Дирекция формирует еще на старте проектов. Это позволяет заранее сбалансировать обязательства инвестора и бюджета, а также прозрачно распределить расходы, подчеркнул Вадим Новик. Кроме того, магистральную инфраструктуру теперь развивает государство — при участии федерального центра и региональных властей. Общий объем финансирования для создания новых инженерных сетей, электромощностей и транспортной инфраструктуры превышает 43 млрд рублей.
В частности, проблему с перебоями электроэнергии планируется решить за счет строительства двух понижающих подстанций 110/10 кВ и 12 распределительных подстанций. Также в конце 2025 года в Новинках и Ольгино завершилось возведение девяти километров водопровода. Сейчас, в рамках второго этапа работ, специалисты строят 16 км сетей водоотведения, напомнили в АО «Объединенный коммунальный оператор» (ОКО). Проект предусматривает создание напорной и самотечной канализации, устройство камер переключения, колодцев гашения и канализационных колодцев. Диаметр трубопроводов варьируется от 400 до 1000 мм в зависимости от участка прокладки.
По состоянию на конец сентября 2026 года подрядная организация ведет работы на девяти участках. На трех из них прокладка трубопроводов завершена, проведены гидравлические испытания, выполняется обратная засыпка. По остальным участкам ведется разработка траншей, монтаж трубопроводов, камер переключений, устройство подпорных стенок и фундаментов и так далее. Срок завершения работ — 2027 год, — добавили в ОКО.
Активно развивается и социальная инфраструктура. В 2023 году в ЖК «Новинки Smart City» распахнули двери детский сад на 320 воспитанников и школа на 1500 учащихся. Согласно разработанным мастер-планам, по итогам реализации проектов КРТ в Новинках должны появиться восемь детских садов, две школы, поликлиника, ФОК, пожарное депо и объекты здравоохранения, в числе которых — стационар. В свою очередь, по проекту комплексного развития в Ольгино построят девять садиков, три школы, две поликлиники, ФОК, объект религиозного назначения и пункт полиции.
Горизонт планирования в Ольгино и Новинках — 20–30 лет. Главная задача — не просто построить дома, а создать территорию с нуля: обеспечить ее инженерными сетями, транспортной доступностью и социальной инфраструктурой параллельно с вводом жилья. Без снятия инфраструктурных ограничений к реализации проектов приступать нецелесообразно.
Юг выходит из изоляции
Одной из главных транспортных артерий на южных территориях Нижнего Новгорода должен стать строящийся дублер проспекта Гагарина. Магистраль возьмет начало от улицы Ларина, обогнет развязку в Ольгино, выйдет к трассе Р-158 и ЖК «Новинки Smart City», а затем по новому мосту через Оку дойдет до улицы Фучика в Автозаводском районе. В настоящее время ведется строительство от Ларина до Новинок — это будут II и III очереди дороги-дублера. В начале октября их готовность оценивалась в 65%: компания ДСК «Автобан» монтировала шумозащитные экраны и барьерные ограждения, формировала фундаменты и опоры для будущих надземных пешеходных переходов.
Параллельно специалисты устанавливали мачты наружного освещения и прокладывали инженерные сети для автоматизированной системы управления движением. Устройство земляного полотна и дорожной одежды почти закончено, а в зоне будущей развязки на улице Ларина рабочие начали переносить инженерные сети. Полностью завершить строительство II и III очередей подрядчик намерен в 2027 году.
Строительство 2-й и 3-й очередей ведется с опережением утвержденного графика. Перед участниками проекта стоит задача завершить работы раньше срока, предусмотренного концессионным соглашением, — сообщили в ДСК «Автобан».
В свою очередь, судьба нового моста через Оку, вошедшего в IV очередь дублера проспекта Гагарина, зависит от выделения федерального финансирования. Минтранс РФ согласовал субсидию на эти работы, однако для получения денег необходимо одобрение правительственной комиссии. При поддержке Федерации в состав магистрали также должна войти развязка с трассой Р-158, которая расположится вблизи выезда из ЖК «Новинки Smart City»: недавно региональный Минтранс сообщил, что к ее строительству рассчитывают приступить в 2027 году.
Отметим, что сейчас стройплощадка дороги-дублера обрывается в районе первых домов жилого комплекса, расположенных ближе к улице 2-й Дорожной. Далее магистраль, которая на этом участке выглядит практически готовой, тянется по направлению к арзамасской трассе.
Еще одним важным транспортным проектом на южных территориях должна стать новая трамвайная ветка, соединяющая Мызу с Новинками. Предполагается, что на первом этапе пути пересекут проспект Гагарина, пройдут вторым уровнем вблизи развязки с улицей Ларина и Мызинским мостом, дойдут до улицы 40 лет Победы в Щербинках и остановятся около ипподрома. Второй этап предусматривает продление рельсов до пересечения с Ольгинским шоссе, территорий перспективного КРТ и строящегося дублера проспекта Гагарина. На третьем этапе ветку протянут через трассу Р-158 до Новинок, а на четвертом создадут кольцевую линию.
Сейчас власти занимаются подготовкой проекта планировки территории для строительства трамвайных путей, ранее сообщил нам замгубернатора Сергей Морозов. Эти работы рассчитывают завершить до конца ближайшего декабря. Затем — в 2027 году — начнется проектирование новой линии.
Сроки реализации всего проекта будут определены после одобрения финансирования, в том числе через федеральные меры поддержки, заключил замглавы региона. При этом стоит отметить, что строительство трамвайных линий на южных территориях вошло в программу развития транспортной системы Нижегородской области до 2036 года.
Что касается действующего общественного транспорта, то в настоящее время доступность Новинок и Ольгино обеспечивается двумя маршрутами, напомнили нам в Центре развития транспортных систем региона. Это А-1, соединяющий ЖК «Окский берег» с площадью Минина и Пожарского и А-15, курсирующий от этого же жилого комплекса до станции «Петряевка». Подвозящую функцию выполняет А-46 ЖК «Стрижи» — Завод «Нител»: на Мызе пассажиры могут пересесть на подходящий транспорт и продолжить поездку в нужном направлении. Также добраться до нужной точки жители Новинок и Ольгино могут с автовокзала «Щербинки».
От точечной застройки — к «городу в городе»
Безусловно, центром жизни в Новинках и Ольгино должны стать современные микрорайоны. Всего на южных территориях хотят реализовать десять проектов КРТ: в совокупности они дадут городу более 7,3 млн кв.м новой недвижимости, в том числе 4,8 млн кв.м жилой. Сейчас реализуются три проекта — все они расположены в орбите возводимого дублера проспекта Гагарина, рассказал заместитель министра градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Михаил Генин.
Также в разработке находится еще один проект КРТ по инициативе правообладателя. В рамках него саратовская Группа компаний «Кронверк» планирует возвести новый квартал среднеэтажной застройки площадью свыше 200 гектаров. Всего инвестор построит порядка 1,6 млн кв.м жилья — это будут дома средней этажности.
Для жителей микрорайона откроются шесть детских садов, три общеобразовательные школы, пожарное депо, ФОК, две взрослые поликлиники и одна детская. Часть объектов уже реализована за счет бюджетных средств. Инвестор поможет ввести остальную инфраструктуру, которую в дальнейшем передадут в государственную и муниципальную собственность.
«Кронверк» — это еще один крупный игрок, который подтверждает: интерес инвесторов к южным территориям высокий, и мы выстраиваем долгосрочную, системную работу. Проект призван объединить дома жилого комплекса «Окский берег» со стороны Богородска и Арзамаса, а также сформировать полноценную городскую среду, учитывающую запросы нынешних и будущих жителей.
Нижегородской области
Южное направление Нижнего Новгорода — одна из самых перспективных точек развития агломерации, подтвердила Кристина Плешкова — генеральный директор ООО «УНО», входящего в ГК «Кронверк». Новинки привлекли девелопера сочетанием чистого природно-ландшафтного каркаса Оки и высокого градостроительного потенциала. Собеседница GIPERNN.RU отметила, что на подготовительном этапе компания тщательно анализировала площадку и общалась с местными жителями.
В итоге готовый проект отразил комплексный подход, когда все социальные объекты, коммерция, благоустройство, парковые пространства и пешеходные связи закладываются одновременно — на этапе планирования жилой застройки. Причем вместо точечных пространств ГК «Кронверк» создает полноценный каркас: центральный бульвар, скверы, общественные центры, где жители разных возрастов могут общаться, работать и отдыхать.
В Новинках мы видим редкое сочетание факторов, которые создают идеальную основу для современного девелопмента. Площадка позволяет реализовывать комплексную застройку, а для нас как девелопера полный цикл создания городской среды дает возможность формировать качество жизни «с нуля», не подстраиваясь под ограничения точечной застройки. В условиях мегаполиса запрос на жизнь рядом с природой стал ключевым трендом, и южное направление отвечает ему на 100%.
В основу градостроительной модели нового жилого комплекса положена концепция 15-минутного города, главная задача которой — вернуть человеку его личное время, подчеркнула Кристина Плешкова. Это означает, что жителям не придется тратить часы на поездки в центр города за базовыми услугами: весь спектр повседневных потребностей закрывается за короткую пешую прогулку. Помимо современных домов, в микрорайоне появится насыщенная социальная и коммерческая экосистема — от детских садов и школы до семейных кафе, бытовых сервисов, парковых бульваров и просторных игровых зон для детей всех возрастов.
Важно, что новый микрорайон не станет «изолированным островом», отметила Кристина Плешкова. В настоящее время ГК «Кронверк» проектирует сеть пешеходных и велодорожек, единые инженерные коридоры и транспортные выезды, которые органично свяжут новый квартал со всеми Новинками.
Вся создаваемая коммерческая и социальная инфраструктура будет абсолютно открыта для нынешних жителей района. При разработке концепции мы опирались на диалог с местными жителями: люди открыто говорят о нехватке качественного благоустройства, детских площадок, прогулочных зон и современных сервисов шаговой доступности. Наш проект прямо закрывает эти дефициты, превращая локацию в новый центр притяжения.
Почему люди выбирают Новинки?
Основная аудитория покупателей квартир в Ольгино и Новинках — это молодые семьи, в том числе с детьми, говорит руководитель отдела продаж новостроек компании «Монолит» Ирина Патрушева. По ее словам, в первую очередь южные территории привлекают покупателей современным жильем по сравнительно более доступной цене. Для многих людей это возможность приобрести первую собственную квартиру, переехать из небольшой студии или однокомнатной квартиры в более просторное жилье и при этом сохранить возможность жить и работать в городе.
Люди ищут баланс между стоимостью квартиры, комфортом проживания и транспортной доступностью. Для семьи важно не просто купить квадратные метры, а понимать, как будет устроена повседневная жизнь: где ребенок будет ходить в детский сад и школу, сколько времени займет дорога на работу и насколько комфортным будет район.
Примечательно, что местные жители тоже говорят о сбалансированности южного направления. Читательница GIPERNN.RU Екатерина вспоминает, что прожила в Новинках около десяти лет. До переезда девушка снимала квартиру в Кузнечихе, где городской шум, по ее словам, не смолкал ни на минуту.
В Новинках же все было иначе: годы, проведенные там, Екатерина называет отдыхом для души. Локация расположена недалеко от оживленных районов города, но стоит шагнуть в сторону маленького леса — открывается другой мир, где не слышно дороги, а ночью можно спать с открытым окном, отмечает наша читательница.
Мне запомнился один Новый год, когда на площадку во дворе между домами люди выставили пять мангалов и большой стол. Мы готовили разные вкусности и просто отдыхали, включив колонки из окошек. На минуту даже показалось, что это тот самый уютный двор из моего детства. Да, бывали проблемы с водой и электричеством, но был свой котел, который помогал экономить на оплате и самой выбирать, как должно быть в квартире, — поделилась воспоминаниями Екатерина.
Наибольшим спросом у покупателей сегодня пользуются квартиры комфорт-класса, отмечает руководитель отдела продаж новостроек компании «Монолит» Ирина Патрушева. Это студии, однушки и двушки — оптимальные варианты для тех, кто покупает первое жилье, или же для молодых семей. При этом востребованы и более просторные варианты. Как правило, их выбирают люди, рассчитывающие на пополнение в семействе или переезжающие из уже имеющейся квартиры, пояснила эксперт.
При выборе жилья покупатели все чаще оценивают не только стоимость квадратного метра, но и функциональность планировки. Важно, чтобы пространство было организовано рационально: отдельная спальня, разнообразные места для хранения, а при необходимости — возможность оборудовать рабочую зону. Для одних покупателей решающим фактором становится размер первоначального взноса и ежемесячного ипотечного платежа, для других — площадь квартиры, этаж, вид из окна или близость социальной инфраструктуры, отметила Ирина Патрушева. Немаловажное значение люди уделяют качеству жилой среды: блустройству, парковкам, детским площадкам, коммерческим помещениям на первых этажах.
Южное направление Нижнего Новгорода привлекает все больше внимания благодаря развитию жилищного строительства и перспективам улучшения транспортной инфраструктуры. Если раньше при выборе квартиры одним из главных аргументов часто была более доступная стоимость жилья, то сегодня покупатели все чаще оценивают район комплексно — с точки зрения удобства проживания, транспортной доступности и перспектив на несколько лет вперед.
Перспективные проекты КРТ в Новинках и Ольгино обещают людям не просто квадратные метры, а новое качество жизни. В скором времени здесь появится полноценный «город в городе»: с инженерными сетями, дорогами, школами, садиками, поликлиниками и местами для прогулок, которые закладываются в проект одновременно с жильем, а не годы спустя. Так что вопрос «куда растет Нижний Новгород?» теперь касается не только географии. Город растет туда, где инфраструктура появляется вместе с домами, а у людей есть уверенность в завтрашнем дне.
