В конце 2020 года был принят Федеральный закон № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленный на выявление правообладателей ранее учтенного недвижимого имущества. Документ наделяет органы исполнительной власти субъектов и местного самоуправления полномочиями по установлению собственников квартир, зданий и земельных участков с целью внесения сведений в ЕГРН. Какие последствия ожидают владельцев недвижимости и что делать тем, кто не хочет признавать свое право на жилье или землю? Об этом корреспонденту GiperNN рассказала руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области Наталья Корионова.
Наталья Евгеньевна, чем обусловлена необходимость принятия Федерального закона № 518-ФЗ и для чего нужно выявлять правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости?
В России существует большое количество объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы. Здание, помещение или земельный участок может годами стоять на кадастровом учете, но государству ничего не известно о его собственнике. Поскольку правообладатель не установлен, бюджет недополучает доходы по налогам.
Еще один нюанс, который следует принимать во внимание: самовольно построенные объекты могут представлять опасность для жизни и здоровья неограниченного круга лиц, если были возведены с нарушениями. Нередко строительство ведется на земельных участках, которые вообще не предназначены для этих целей, на территории памятников природы, в водоохранной зоне и так далее. Фактические владельцы недвижимого имущества, в свою очередь, не могут им распорядиться — продать, подарить или завещать. Чтобы навести порядок в стране, понимать, сколько таких объектов и кому они принадлежат, и был принят данный закон.
Как появляются объекты с неустановленными правообладателями? Сколько их в Нижегородской области?
Еще до принятия закона мы подсчитали поставленные на кадастровый учет объекты, правообладателей которых необходимо установить. По состоянию на 1 июля 2020 года их насчитывалось 1 миллион 65 тысяч. Но к 1 апреля 2021 года данный показатель сократился до 775 тысяч. Это говорит о том, что люди сами регистрируют права на недвижимое имущество. Некоторые стоящие на учете объекты уже не существуют — сгорели, например, или были снесены. И их владельцы не всегда понимают, что в таких случаях нужно заниматься вопросом снятия с учета.
По нашим данным, в Нижегородской области правообладатели не установлены у 446 объектов незавершенного строительства, 6973 сооружений, 213 894 зданий, 253 154 жилых и нежилых помещений, 306 496 земельных участков.
Почему граждане не регистрируют права на недвижимость в добровольном порядке?
Причины могут быть разными. Кто-то начал собирать пакет документов, но ему не хватило какой-то справки или выписки, и он решил отложить этот вопрос на неопределенный срок. Кто-то свое решение не становиться собственником аргументирует тем, что в законе не установлены сроки, в течение которых необходимо оформить права. Если человек не собирается продавать или иным способом отчуждать имущество в ближайшем будущем, он может не торопиться с посещением регистрационных органов.
Вопрос экономии до недавних пор также играл свою роль: до 2021 года за регистрацию ранее возникшего права гражданам нужно было заплатить 2 тысячи рублей. Внесенные в Налоговый кодекс РФ поправки отменили госпошлину, и теперь закрепить статус собственника и получить соответствующие привилегии можно совершенно бесплатно.
С земельными участками и недостроями ситуация ясна, но откуда берутся квартиры и здания, не имеющие собственников по документам?
Говоря о зданиях, правообладатели которых не установлены, можно привести в пример магазины. В Нижегородской области много строений, используемых для продажи товаров. Они работают по двадцать лет у всех на виду, но к правовому статусу этих объектов не проявляют интереса. Большая часть таких зданий была построена до 2000 года, когда их владельцам было проще подключиться к электроэнергии, получить лицензию на торговлю и организовать предпринимательскую деятельность в целом. Раньше муниципалитеты никак не могли повлиять на владельцев такой недвижимости, но с 29 июня 2021 года, когда новый закон вступит в силу, они смогут взять решение проблемы в свои руки.
Квартиры, права на которые не зарегистрированы, в большинстве случаев приобретались в инвестиционных целях. Человек купил помещение в новостройке, вложил деньги, возможно, сдал его арендатору. Много тех, кто инвестировал в жилье в другом регионе, или сам живет за границей, поэтому квартиры и не были внесены в ЕГРН.
Что представляет собой процедура выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости?
Работа по выявлению правообладателей строится на межведомственном взаимодействии. Мы работаем с Нижтехинвентаризацией, Пенсионным фондом, нотариусами, региональным правительством, проверяя архивы и анализируя документы. Правообладателю не придется ходить по инстанциям и собирать справки: это работа госорганов и муниципалитета.
Как человек узнает, что он признан правообладателем того или иного объекта? Власти должны как-то оповестить об этом?
Установивший правообладателя недвижимого имущества муниципалитет самостоятельно подает документы на регистрацию права, и с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН гражданин признается собственником объекта. Но сначала муниципальные власти направляют ему проект решения, которое он может оспорить. В течение 30 дней с момента получения этого уведомления потенциальный правообладатель может обратиться в муниципалитет с возражением и сообщить, что не имеет документов на данный объект или не пользуется им, недвижимость ранее была отчуждена и так далее.
Если установивший правообладателя орган не получит возражений в предусмотренные законом сроки, тогда сведения о нем будут внесены в госреестр, в противном случае — он будет работать с этим заявителем в индивидуальном порядке. Конечно, попробовать оспорить статус собственника можно и после внесения записи в ЕГРН. Но тогда гражданину придется идти в суд.
Что изменится в правовом статусе объекта после выявления правообладателя? Какие последствия ожидают самих правообладателей?
Статус собственника, как я уже говорила, позволяет распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению — продавать, обменивать, завещать, использовать в качестве залога и так далее. Сейчас процедура госрегистрации стала еще проще — не нужно вызывать кадастрового инженера, ведь объект уже стоит на учете, и все его технические характеристики хорошо известны. Вам нужно просто взять свой паспорт и правоустанавливающий документ на недвижимость и обратиться в МФЦ по месту жительства, работы или даже отдыха: не нужно ехать туда, где находится ваша квартира или участок.
Когда вы регистрируете право в плановом режиме, то можете дарить или выставлять на продажу объект, как только возникнет такая необходимость. На практике бывает так, что к нам обращаются наследники с документами на недвижимость, права на которые не были зарегистрированы при жизни наследодателя. И им приходится подавать иск в суд о признании права на этот объект и, соответственно, включении имущества в наследственную массу. Чтобы грамотно составить иск, многие идут к юристам, что влечет за собой дополнительные расходы — 3–5 тысяч рублей только за составление заявления, судебное представительство обойдется еще дороже. И не забываем про уплату госпошлины. Этих трат можно было бы избежать, зарегистрировав права своевременно.
Какой экономический эффект ожидается от применения нового закона в Нижегородской области?
Экономический эффект будет хорошим, но называть какие-либо цифры пока преждевременно. Налоговый кодекс, как мы помним, освобождает определенные категории лиц от взносов, какой-то метраж вообще не облагается налогом. Так, за 17-метровую квартиру-студию платить не придется, так как налог взимается с жилья площадью от 20 кв.м.
В любом случае с вступлением закона 29 июня 2021 года в силу доходы бюджета вырастут. Эти средства будут распределены на реализацию социальных проектов, в том числе строительство школ, детских садов и больниц.
Почему владельцам поставленной на кадастровый учет недвижимости стоит зарегистрировать права, не дожидаясь вступления нового закона в силу?
К тому, что было сказано ранее, могут добавить еще один весомый аргумент. В Нижнем Новгороде ведется активная подготовка к 800-летию, подразумевающая благоустройство общественных пространств. К тому же и в городе, и в области, планируется строительство дорог и жилых кварталов. Для решения этих задач государство может изымать принадлежащую частным лицам недвижимость. Это коснется, например, владельцев квартир в 22 домах на улице Бекетова, где будет возведен новый жилой комплекс. Ведется работа и по строительству трассы М-12, не за горами создание дублера проспекта Гагарина, в перспективе — продление линий метрополитена. Федерация закладывает средства на компенсацию за изымаемые объекты, но деньги получат только правообладатели. Если нет собственника, некому и возмещать убытки. Право собственности защищено Конституцией, поэтому его регистрация играет для владельца недвижимости столь важную роль.
