Нижегородские риэлторы говорят, что те жители Нижнего Новгорода, кому средства позволяют, имеют «про запас» хотя бы по одной так называемой инвестиционной квартире. На «черный день», так сказать. Купил квартирку и сиди, кури бамбук. Жди, пока подорожает. Более выгодного вложения свободных средств, говорят, сегодня нет. Будет ли так завтра? Насколько велика доля инвестиционной недвижимости в структуре соответствующего рынка?
Согласно наблюдениям инвесторов, цены на жилье стабильно пошли вверх примерно восемь лет назад. Как известно, после дефолта 1998 года рынок жилья обрушился, цены упали, а обладатели долларовых накоплений в одночасье стали богаче в четыре раза. В начале 2000-х цены на жилье стали выбираться из «послекризисной ямы», а приобретение квартиры с целью перепродажи стало представлять особый интерес. В тот период объем инвестиционных покупок составлял не более одного-двух процентов от общего числа покупаемых квартир. Причем далеко не все инвестиционные покупатели строили планы о перепродаже в момент покупки — только спустя время они осознали, что купленную всего год назад квартиру теперь можно продать значительно дороже.
Вплоть до 2003 года доля покупателей квартир с инвестиционными целями оставалась незначительной. Ситуацию кардинально изменило снижение курса доллара — основного инструмента сохранения сбережений наших сограждан. Необходимость поиска альтернативных способов для спасения и приумножения накоплений заставила население обратить внимание на рынок недвижимости.
В течение 2003 года доля инвестиционных покупок выросла примерно до 30%. Логика проста: пока цены растут, граждане стремятся успеть как можно более выгодно вложить средства. Цены стабильно росли, пока не наступил 2006 год, когда произошел резкий скачок цен на недвижимость. Говорят, что одной из причин столь резкого повышения цен стало начало реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Вернее, вытекающие из этого проекта последствия. Главное из которых — доступность ипотечных инструментов кредитования. На вопрос, что послужило причиной роста цен два года назад, президент Нижегородской гильдии риэлторов Александр Жилевский ответил следующим образом: «Здесь и пресловутое сокращение строительных площадок и, прежде всего, развитие ипотеки. Ипотека — это дополнительные средства. Отсюда — скачок цен на недвижимость и повышение ее привлекательности в инвестиционном плане. Люди вытаскивали свои деньги отовсюду и вкладывали деньги в недвижимость. Кроме высокой доходности таких операций, привлекала надежность продукта. Есть ли сегодня на рынке более надежное вложение средств? Вопрос риторический». «Один из основных факторов роста цен — их недооцененность на рынке, — считает вице-президент Гильдии Ирина Малыгина. — Хочу нас всех поздравить: в 2006 году рост цены на недвижимость в Нижнем Новгороде был самым высоким в России — 129% в течение года. Хотя в среднем по стране цены выросли только на 68%. Поэтому 2006 год был для риэлторов кошмаром. Не знаю почему, но наша недвижимость ценилась очень дешево по сравнению, например, с Европой».
Сами риэлторы делят инвесторов на три категории. Первая — чистые инвесторы, люди, которые вкладывают средства на начальных стадиях строительства с целью последующей продажи до сдачи дома или после регистрации права собственности с получением прибыли. Во-вторых, это те, кто таким образом создаёт пенсионные накопления. Люди, вкладывающие средства в недвижимость с целью обеспечения старости, — сдача квартиры в аренду, продажа при необходимости. Наличие данных инвесторов — результат недоверия к пенсионной системе России. Сюда же относятся инвесторы, фиксирующие «пришедшие средства» (например, наследство, премию и т.д.). В-третьих, это люди, приобретающие недвижимость «впрок» (например, для подрастающих детей), сохраняющие свои текущие сбережения «пока есть хороший заработок». Стремление вложиться в недвижимость у людей будет всегда. В нашей стране еще очень свежи воспоминания о нескончаемых, не поддающихся исчислению годах ожидания получения квартиры. При этом других вариантов приобретения жилья практически не было. Эта народная память будет еще очень и очень долгой. Получается, что как минимум для двух последних категорий это «средство» — едва ли не единственная гарантия благополучной и спокойной жизни на склоне лет. Не удивительно, что такие инвесторы не доверяют банковским депозитам. Даже при снижающейся прибыльности вложений в квартиры этот вид инвестиций остается популярным. Причем, имея даже ограниченный по времени и объему источник средств, люди предпочитают вкладывать в жилье качественное.
По наблюдениям риэлторов, до последнего времени прибыльность вложения в объект недвижимости была намного выше, чем давали банки, с точки зрения продажи и сдачи в аренду. Сейчас, когда ситуация на рынке изменилась, когда цены стали достаточно высокими, а спрос упал, покупателей квартир с целью перепродажи или сдачи стало гораздо меньше. Такая ситуация наблюдается в сегменте эконом-класса, массовой застройки, в то время как в сегменте элитного жилья как были инвестиционные покупатели, так и остались — элитное жилье развивается по своим законам, и те перепады цен, которые встречаются на обычном рынке жилья, на элитное не распространяются. Здесь все решает предложение. Причём качественного элитного жилья в Нижнем Новгороде, как ни странно, крайне мало. В соответствии с разными задачами инвестора приобретаемые ими квартиры могут быть разными. Но все же есть ряд признаков, по которым выбирают именно инвестиционные квартиры. Пользуются повышенным спросом маленькие однокомнатные и двухкомнатные квартиры с метражом 37-42 и 55-65 «квадратов» соответственно, а трех- и четырехкомнатные квартиры в дальнейшем продать очень тяжело. Исключение составляют элитные квартиры в центре города, где для двухкомнатной квартиры оптимальный метраж — от 75-80 квадратных метров. В сегменте массовой застройки можно вывести общую картину покупаемого жилья: одно- или двухкомнатная квартира небольшого метража, средние этажи. Такие квартиры всегда пользуются спросом.
В случае, когда объектом вложений выступает строящееся жилье (а точнее участие в долевом строительстве), важными критериями его инвестиционной привлекательности являются параметры квартиры и самого дома. Оптимальный объект инвестиций сегодня — негабаритная 1-комнатная или 2-комнатная квартира в кирпичном доме. На ликвидность жилья также влияет популярность и инфраструктура района, возводимые или планируемые транспортные магистрали, крупные объекты социальной или деловой инфраструктуры.
По некоторым оценкам, сейчас доля инвестиционных покупок в жилом секторе Нижнего Новгорода варьируется от 20 до 40 процентов. Другие считают, что их количество не превышает 10-15 процентов. При этом все эксперты признают, что достоверно подсчитать количество инвестиционных квартир весьма затруднительно. «Клиенты предпочитают не афишировать цели приобретения недвижимости. Например, о доли инвестиционных квартир в новостройке наглядно свидетельствует количество оптовых покупателей, а также процент людей, обратившихся за ключами после начала заселения. Те, кто спокойно продолжают ждать оформления прав собственности, на что обычно уходит еще год-полтора, явно не нуждаются в жилье», — сообщил представитель одного из нижегородских агентств недвижимости.
Вложения в недвижимость являются популярным финансовым инструментом во всем мире, поэтому ничего страшного в наличии «пула» инвестиционных квартир нет. «Инвесторы владеют этим жильем или на этапе строительства, когда жить там нельзя, или оно сдается в аренду, то есть не простаивает, а используется», — продолжает эксперт. Инвестиционные покупки совершаются как на первичном, так и на вторичном рынках во всех ценовых сегментах: стратегия покупателя зависит от размера свободных средств и конечной цели — жилье может приобретаться как для последующей перепродажи, так и для долгосрочной сдачи в аренду. Наиболее высокий уровень доходности — в элитном секторе недвижимости, если жилье приобретается для перепродажи на нулевом цикле строительства. Доходность верхнего сегмента находится в пределах 30-70%, в зависимости от объекта. Однако лидером по объемам инвестиционных сделок эксперты считают первичный массовый рынок. Это объясняется более доступным ценовым порогом вхождения для частного инвестора и высокой ликвидностью типовых проектов. При этом рискованность вложений, сделанных на начальном этапе строительства, в сегменте бизнес-класса выше, чем в панельных новостройках из-за длительного инвестиционного цикла. Типовые дома строятся за три-четыре месяца, а в сегменте бизнес-класса процесс растягивается на один-два года. Кстати, уж не инвесторы ли виноваты в непрекращающемся росте цен на жилье? «Влияние инвесторов на уровень цен на рынке жилья минимальна, — считает вице-президент всё той же Нижегородской гильдии риэлторов Наталия Вязанкина. — Кроме квартир они могут выгодно вложиться, например, в коммерческую недвижимость или землю. Конечно, случается, что приобретают целые подъезды на стадии строительства. Но это чаще всего не собственно покупки, а взаимозачет. Инвестированием в чистом виде такую сделку назвать нельзя».
С марта этого года вошел в силу новый единый кадастр недвижимости. Единый реестр должен послужить базой для введения такого же единого налога на недвижимость, который объединит сразу три налога, действующих в настоящее время: земельный налог, налог на имущество физических и юридических лиц. Если вторая и третья квартира в собственности будут признаны ещё и предметами роскоши и обложены дополнительным налогом, жилье как инвестиционный инструмент станет не так уж привлекательно. Но можно с уверенностью сказать — явление это не исчезнет, пока не уйдет поколение людей, для которых купленные квадратные метры ассоциируются с безусловным достижением. Причем, если раньше эксперты выражали опасения, что достигнув критической массы «инвестиционные квартиры» могут обрушить рынок, то сейчас не многие верят в реальность такой перспективы — слишком велик разрыв между спросом и предложением. «Пока существует инфляция, всегда будет рост цен на жилье, — полагает Александр Жилевский. — Причем этот рост всегда будет опережать инфляцию. Пусть на два-три процента выше, нежели официальный уровень инфляции, но цены будут расти. Обвал цен? Мне кажется, этого не произойдет. Подобная информация распространяется специально, в чьих-то корыстных целях».
По материалам r52.ru
