О том, как выбрать агента, мы уже писали в статье "Как снять квартиру в Нижнем Новгороде: практические рекомендации" . Поговорим о том, как оформить ваши отношения с ним.
Правоотношения между агентом (это ваш риэлтор) и принципалом (а это, понятное дело, вы) регулируются главой 52 Гражданского кодекса РФ «Агентирование», но не только. К этим правоотношениям применяются также правила, предусмотренные главой 49 («Поручение») или главой 51 («Комиссия»), в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, и если нормы этих двух глав не вступают в противоречие с нормами главы 52 и сущностью самого агентского договора.
Сущность же этого договора предельно проста: агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала – то есть, по принципам договоров поручения либо комиссии. При этом стороны свободны в выборе условий агентского договора, а значит, данный договор может содержать положения различных типов договоров, предусмотренных ГК, т.е. носить характер смешанного. Наличие в агентском договоре положений, характеризующих его как смешанный, не влечет признания договора незаключенным. Важно, положения какого типа договора - поручения или комиссии, являются в тексте договора определяющими. В первом случае все права и обязанности по заключенному агентом договору приобретает принципал, во втором – сам агент, даже если принципал и был назван в сделке. Отсюда ясно: во втором случае риски агента выше, а значит выше и уплачиваемое ему вознаграждение. Поэтому более распространен первый вариант – о нем мы и будем говорить.
Отличие агентского договора от договора поручения
Возникает вопрос: а была ли у законодателя необходимость во введении отдельной формы договора? На первый взгляд, отличие агентского договора от договора поручения (комиссии) не так уж и велико. Однако это отличие имеется и заключается в том, что:
– договор поручения предусматривает совершение только юридических действий (например, заключение договора), а полномочия комиссионера ограничены заключением сделок. Полномочия агента шире (иные действия подразумевают достаточно широкий спектр действий фактических – например, проведение показов квартиры будущим покупателям или арендаторам);
– агентский договор ВСЕГДА возмездный (коммерческий), а договор поручения может быть и безвозмездным (ст.972 ГК);
– поверенный обязан исполнить поручение лично (передоверить заместителю – только в исключительных случаях), агент же вправе переложить непосредственное исполнение на другое лицо (субагента), правда, ответственным перед принципалом за результат все равно остается он сам (ст.1009 ГК);
– доверитель обязан выдать поверенному доверенность и возмещать понесенные им издержки (ст.975 ГК), агент же вправе действовать на основании агентского договора; его вознаграждение включает все издержки, понесенные в ходе исполнения договора;
– если по договору поручения установлено вознаграждение, то оно уплачивается после исполнения поручения, агентское же вознаграждение при отсутствии в договоре условий о порядке его уплаты принципал обязан уплачивать агенту в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период; иными словами, по договору поручения вознаграждение уплачивается, как правило, единовременно и за конкретный результат (ст.972 ГК), агент же может получать деньги в течение определенных периодов и не за достигнутые результаты, а за совершенные действия;
– поверенный представляет доверителю информацию о ходе исполнения поручения по его требованию, а обязанность агента отчитываться перед принципалом закреплена законодательно. Если порядок, сроки и содержание представляемых отчетов сторонами не согласованы, то по закону агент должен представлять отчет по мере исполнения поручения либо по окончании действия договора. При этом по общему правилу к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала, если договором не предусмотрено иное;
– агентский договор может предусматривать определенные ограничения прав принципала и агента. Так, принципал может принять обязательство не заключать аналогичные договоры с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздержаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора. Агент может принять обязательство не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре. Ключевое слово здесь «территория». Если территория не определена, условие считается несогласованным;
– по договору поручения любая из сторон может в любое время отказаться от договора и отказ от этого права ничтожен; по договору комиссии такое право принадлежит комитенту, а комиссионер вправе отказаться от договора только в случаях, предусмотренных законом или договором. Агентский договор может быть прекращен отказом любой стороны от исполнения договора, но только в случае, если договор заключен без определения срока окончания его действия, а также смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, или банкротства агента, являющегося индивидуальным предпринимателем. Кроме того, если договором установлен запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства, такой запрет будет признан судом в качестве условия договора (Постановление ФАС Московского округа от 27.11.2003 N КГ-А40/8740-03)
Особенности договоров
Существенные условия
Это условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным.
Существенными условиями для данного вида договоров являются: предмет договора: юридические и (или) фактические действия, которые агент или субагент должен совершить по поручению принципала или агента. Эти действия должны быть описаны максимально подробно, чтобы исключить возможность признания договора незаключенным вследствие несогласования существенных условий (Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2005, 11.01.2005 N КГ-А40/12666-04-п, Постановление ФАС Уральского округа от 14.05.2008 N Ф09-3367/08-С3 по делу N А47-5123/07).
Важно:
1. И агентский, и субагентский договоры являются возмездными. Условие о безвозмездной услуге в силу этого ничтожно. Если в тексте договора отсутствует - условие о размере агентского вознаграждения – услуги агента оплачиваются по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги.
2. Не все положения договора поручения и договора комиссии применимы к агентированию, а лишь те, которые не вступают в противоречие с положениями об агентировании (глава 52 ГК). Если для агентского договора установлены иные правила, чем для поручения/комиссии, то именно они и подлежат применению. (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2004 N Ф08-312/2004).
Инструкция по работе с риэлтором
С учетом всего изложенного, внимательно изучите форму договора, которую вам предлагается подписать. Поищите в ней уже знакомые вам элементы различных договоров (см. выше) и проанализируйте, какие последствия для вас лично будет иметь включение в договор тех или иных условий. Как минимум, обратите внимание на следующее:
- Договор с агентом предполагает ДЕЙСТВИЕ, поэтому не платите только за предоставление адресов продавцов (арендодателей). Как минимум, агент должен хотя бы один раз выйти с вами по каждому из этих адресов.
- Возможность заключения субагентского договора есть смысл оставить только агентствам недвижимости, агенту – физическому лицу вы имеете полное право это запретить: зачем вам лишнее звено в цепочке?
- Если вы поручаете агенту продать квартиру (или найти арендаторов, например), заложите в договор периодичность и форму отчетов агента – так вы сможете отслеживать его работу и точно знать, когда и что было сделано для исполнения договора.
- Вознаграждение агента имеет смысл привязать к результату так же жестко, как это выглядит в договоре поручения, и выплачивать его однократно, а не периодически – сократите срок исполнения (никто не любит работать даром).
- Никогда не авансируйте работу агента! Вас же интересует результат?
- Если вы – продавец, не поленитесь оценить вашу недвижимость с различных позиций (в том числе, с позиции возможности изменения статуса помещения с жилого на нежилое). Это избавит вас от мошенников, выкупающих вашу квартиру по бросовой цене и перепродающих ее по десятикратной стоимости (с учетом возможности перевода в разряд коммерческой недвижимости).
- Наконец, не перекладывайте разработку договора (в том числе и предварительного) на агента, зачастую пользующегося бесплатными формами из Интернета и не вникающими в их суть. Поручите это дипломированному юристу – и лучше своему, чем предложенному агентом (разве что вы абсолютно уверены в профессионализме и репутации последнего).
