Кстовский район совсем скоро войдет в состав Нижнего Новгорода. Инициативу одобрили местные депутаты, обсудили на публичных слушаниях с горожанами, а потом снова поддержали в парламенте. За объединение выступил лично губернатор Нижегородской области Глеб Никитин. Теперь Законодательное собрание должно окончательно утвердить слияние муниципалитетов, хотя этот вопрос уже сейчас можно считать решенным.
На фоне предстоящего объединения с Нижним Новгородом в Кстове заметно вырос спрос на жилье. Но как распознать: рост интереса — это искусственно вызванный ажиотаж или грамотная инвестиционная стратегия? Можно ли заработать на кстовской недвижимости, если покупать прямо сейчас? И во что лучше вкладываться — в квартиру или дом, первичку или вторичку? Это и многое другое GIPERNN.RU выяснил у экспертов рынка.
Кстовский рынок жилья
Как и в любом другом городе Нижегородской области, в Кстове преобладает вторичное жилье, рассказала директор самого крупного местного агентства недвижимости «Квадратный метр» Варвара Старикова. Первые щитовые дома здесь стали появляться в 1950-е годы. Их строили для рабочих, которые трудились на новых заводах. Со временем малоэтажный фонд дополнили хрущевки, брежневки и панельные девятиэтажки. Позже начали строиться и современные жилые комплексы — «Ватсон», «Герцена», «Андреевский».
Со всех сторон районный центр окружен частным сектором, который заходит в город — это микрорайоны Вишенки, Сосновка, Приволжский. Однако в последние годы индивидуальное жилищное строительство получило наибольшее развитие за пределами Кстова, под Нижним Новгородом. Быстро растут коттеджные поселки в деревне Крутой и Опалихе, «Фрегат» с таунхаусами, «Земляничная поляна», «Фроловский». Много частных домов возводят в Подвалихе, Караулове, Старом Кстове. Особый интерес для покупателей недвижимости представляет берег Волги: спрос есть и на готовые дома, и на участки под строительство.
В основном пользуется популярностью вторичное жилье, но многие интересуются и частными домами. Обычно их выбирают семьи с тремя и более детьми. Новостройки чаще всего привлекают тех, кто может взять семейную ипотеку. Приезжие из соседних деревень, как правило, рассматривают старый фонд — хрущевки, брежневки.
Кстовский рынок недвижимости считают интересным не только местные риэлторы, но и их коллеги из Нижнего Новгорода. Директор департамента продаж АН «Монолит» Лариса Обмолова называет кстовское направление перспективным как для решения жилищного вопроса, так и с точки зрения инвестиций.
Эксперт отмечает хорошую транспортную связь с Нижним Новгородом и близость Волги, которая, помимо красивых видов, обеспечивает возможности для рыбалки и парковки яхт. Многих даже не пугает сложная экологическая обстановка, особенно вблизи заводов. Люди охотно переезжают в Кстово, потому что на местных предприятиях есть высокооплачиваемая работа.
По нашей статистике, безусловно, спросом пользуется ИЖС. Частный дом позволяет жить на своей земле и с комфортом добираться в Нижний Новгород. Можно приобрести дом с центральными коммуникациями и иметь все те же удобства, что и в квартире. На новостройки Кстова тоже отмечается спрос: молодые семьи, сотрудники предприятий хотят жить в современных жилых комплексах.
Присоединение к Нижнему Новгороду
Объединение Кстова и Нижнего Новгорода назрело давно, заявил губернатор Глеб Никитин в ходе прямой линии с нижегородцами. По его мнению, этот шаг позволит решить транспортные и градообразующие проблемы, а также навести порядок на границе областного центра. С главой региона солидарен и мэр Нижнего Новгорода Юрий Шалабаев. Он отметил, что укрупнение муниципалитета даст больше возможностей для развития города.
Далеко не все местные жители поддерживают включение Кстова в состав Нижнего Новгорода. Противники преобразований опасаются повышения тарифов ЖКХ, роста налогов и увеличения стоимости страховок. Однако руководитель департамента продаж АН «Монолит» Лариса Обмолова предполагает, что рано или поздно кстовчане оценят городскую прописку. Вместе с присоединением к Нижнему Новгороду они получат больше возможностей для развития. По этому пути несколько лет назад пошли Новинки, а теперь настала очередь Кстова.
В глобальном смысле ничего плохого в присоединении нет. Развитие этих регионов будет вестись как городских. Со временем кстовчане смогут претендовать на блага городских жителей. Просто это, наверное, произойдет не сейчас, не одномоментно. Но в планах по развитию Нижнего Новгорода, я думаю, со временем будет участвовать и Кстовский район.
Глава АН «Квадратный метр» Варвара Старикова полагает, что пока оценивать предстоящее объединение сложно. По ее словам, страхование недвижимости не вырастет в цене, а вот автомобильные страховки ОСАГО и каско подорожают. Но это произойдет не сразу, а только когда Кстово юридически станет частью города-миллионника. Рекламная сфера уже реагирует на предстоящие изменения: некоторые площадки предупредили агентство о повышении тарифов после присоединения к Нижнему Новгороду. А вот резкого повышения цен на жилье профессионалы рынка не ожидают.
Цены на жилье у нас и так достаточно высокие. В Кстове находятся три крупнейших завода — «Лукойл-Нижегороднефтеоргсинтез», «Сибур» и «РусВинил». У нас очень хорошо шла аренда жилья, которая по ценам приравнивалась к Нижнему Новгороду. Квартиры в целом, конечно, обходятся дешевле, чем в областном центре. Но цены все равно немаленькие.
Еще одно опасение кстовчан в связи с присоединением к Нижнему Новгороду — потеря сельской ипотеки. Эксперты на это отвечают, что уже сейчас большая часть района не попадает в госпрограмму, поскольку находится ближе положенных 50 километров от областного центра. Воспользоваться льготной ставкой раньше могли жители отдаленных территорий округа, но сейчас выдача сельской ипотеки приостановлена. Возобновится ли программа в Нижегородской области и в каком виде, никто не знает.
Квартира или дом
Если рассматривать покупку квартиры в Кстове в качестве инвестиции, то эксперты рекомендуют выбирать новостройку. По мнению Ларисы Обмоловой, вопреки непростой экономической ситуации, в глобальном смысле первичное жилье дешеветь не будет. Стройматериалы дорожают, рабочая сила ограничена — девелоперам нет смысла снижать цены, ведь продажа за себестоимость не принесет выгоды. Поэтому квартиры в новых домах могут только дорожать. По мнению эксперта, присоединение Кстова к Нижнему Новгороду в ближайшие 2–3 месяца серьезно не скажется стоимости жилья. Скорее всего, цены поднимутся через 3–5 лет, но влиять на них будет множество объективных факторов.
Сейчас жилье от застройщика в Кстове стоит примерно как на окраинах Нижнего Новгорода, добавляет Варвара Старикова. Цены на однокомнатные квартиры без отделки стартуют от 2,9 млн рублей, на двухкомнатные — от 5 млн рублей, на трехкомнатные — от 6,9 млн рублей. Как и ее коллега, директор АН «Квадратный метр» не ожидает существенного подорожания недвижимости в связи с присоединением к Нижнему Новгороде. По ее мнению, на цены гораздо больше будет влиять ситуация на рынке в целом.
Что касается вторичного жилья, то эксперты рекомендуют быть с ним более разборчивыми и не покупать без профессионала, который знает рынок. Варвара Старикова советует инвесторам присмотреться к квартирам в домах свежих годов постройки — примерно с 2010-го. Сейчас на вторичном рынке можно недорого приобрести квартиру без ремонта, а через какое-то время продать ее по более выгодной цене, даже не вкладываясь в отделку.
Инвестировать лучше в относительно молодое жилье до определенного года постройки. Но можно выбрать недвижимость и в старом фонде по более привлекательной цене, при этом оценить ее ликвидность и перспективу перепродажи через несколько лет. Все нужно анализировать в зависимости от ситуации.
ИЖС — перспективное направление на рынке недвижимости и ему есть куда расти, отметила Варвара Старикова. Из-за высоких ипотечных ставок увеличились конечные цены на готовые дома. В этом случае инвестору будет выгоднее вложиться в стройку, полагает эксперт. Например, если у него есть своя строительная компания или он воспользуется льготными ипотечными программами. В свою очередь, Лариса Обмолова считает, что и готовый дом в Кстовском районе может оказаться хорошим приобретением, если правильно выбрать время для сделки.
Сейчас не сезон для покупки дома, а значит, можно найти предложение по очень выгодной цене и потом на этом заработать. В конце февраля—марте люди устают от зимы, хотят на природу и начинают подыскивать комфортное загородное жилье. Поэтому в сезон цены на дома могут вырасти примерно на 10%. Где-то больше или меньше — это зависит от локации, коммуникаций, качества строительства, инфраструктуры поселка и многого другого.
Кейсы от экспертов
Наши собеседницы предложили несколько возможных вариантов заработать на кстовской недвижимости. Первая классическая схема — покупка с последующей перепродажей. Сейчас, в период заградительных ипотечных ставок, застройщики предлагают клиентам различные бонусы: рассрочка, скидки, подарки, индивидуальные условия. Если выбрать ликвидную новостройку, на нее всегда найдется хороший покупатель. Готовое жилье тоже может вырасти в цене, при условии что квартира расположена в популярной локации и в ней сделан ремонт. Чтобы выгодно продать дом, нужно выходить на сделку в высокий сезон.
Еще один вариант заработать — сдавать приобретенную недвижимость. Эксперты рассказали, что в Кстове востребована аренда: там много рабочих мест, и молодые специалисты часто ищут съемное жилье. На фоне высоких ипотечных ставок спрос вырос еще больше. Многие просто не могут позволить себе купить квартиру и потому отдают предпочтение долгосрочной аренде.
Недвижимость является самым надежным активом, утверждают профессионалы рынка. Если у вас есть свободные средства, эксперты советуют вложить их в покупку жилья. Ликвидную квартиру уже через год или два можно будет продать дороже, а когда ситуация на рынке стабилизируется — еще с большей выгодой.
Даже если дома и квартиры в Кстове не подорожают из-за присоединения к Нижнему Новгороду, в долгосрочной перспективе они все равно вырастут в цене, как любая востребованная недвижимость. Эксперты не видят предпосылок для снижения стоимости жилья, скорее, наоборот. А найти способы выгодно инвестировать в недвижимость можно всегда — важно поймать момент. Возможно, как раз сейчас именно такой.
