Ипотека в последние годы стала для большинства россиян единственным способом решения квартирного вопроса. Те, кому банк отказал в предоставлении жилищного займа, обращались в другие финансово-кредитные организации, нанимали брокеров и привлекали поручителей лишь бы получить заветную сумму на покупку недвижимости. При этом мало кто знает, что для получения ипотеки вовсе не обязательно нести заявление в банк. Ведь подобные сделки возможны и между физическими лицами.
Что представляет собой ипотечный договор, сторонами которого являются граждане?
Выбирая квартиру на вторичном рынке, можно договориться с ее собственником о рассрочке с залогом. Детали подобного соглашения между продавцом и покупателем в обязательном порядке фиксируются в договоре. Кроме того, при подаче документов на регистрацию стороны сообщают об обременении, наложенном на квартиру. Соответствующая отметка ставится и в выписку из ЕГРН. Таким образом, новый владелец недвижимости не имеет возможности продать, завещать или подарить ее, пока не выплатит полную сумму старому хозяину.
Что должно быть в договоре между физлицами, чтобы сделка считалась ипотечной?
Главное отличие договора купли-продажи с ипотекой между физическими лицами — это по-иному составленный раздел, посвященный стоимости жилья и порядок оплаты. Назовем условия, которые должны присутствовать в этой части документа:
- Стоимость объекта недвижимости
- Первоначальный взнос как в денежном эквиваленте, так и в процентах от общей цены
- Размер платежей (и в деньгах, и в процентах), а также их количество, дату и порядок внесения
- Срок полного погашения задолженности перед продавцом
- Штрафы за просрочку
- Порядок расторжения договора (если платежи за квартиру не поступают).
Жилье будет находиться в залоге до тех пор, пока покупатель полностью не выполнит обязательства перед продавцом.
Риски сделки для продавца и покупателя
В ипотечной сделке между физическими лицами продавец недвижимости рискует столкнуться с покупателем-неплательщиком. При этом в свидетельстве о праве собственности, выданном по итогу сделки, указано обременение на объект. Это означает, что покупатель не сможет перепродать квартиру. Чтобы расторгнуть договор, бывший собственник-продавец может обратиться в суд. Вероятнее всего, ему вернут квартиру, взамен на что он должен будет распрощаться с ранее полученными от покупателя деньгами.
Покупатель, теоретически, рискует тем, что продавец будет тянуть время с обращением в Росреестр по поводу снятия обременения с квартиры. Чтобы ситуация не приняла неприятный оборот, стоит иметь документальные подтверждения того, что сумма за объект выплачена полностью. Для большей надежности есть смысл обращаться к нотариусу при каждой передаче денежных средств. Нотариально заверенные расписки подтвердят факт полной оплаты недвижимости, а при необходимости станут главным доказательством в суде.
