Источник: Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ
"О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства"
Для уяснения характера изменений в законодательстве, связанных с введением в действие данного параграфа (вступил в силу 1 декабря 2012 года), следует вначале вкратце ознакомиться с общими принципами судебной практики, сложившейся до его издания и применявшейся практически повсеместно.
Общим принципом "Обобщения практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов", принятого Верховным судом РФ и опубликованного в 2003 году, было применение к взаимоотношениям дольщика и застройщика норм Закона РФ "О защите прав потребителей", априори предоставляющего гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем общие нормы гражданского законодательства. Нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также отсылали к Закону о защите прав потребителей.
К чему это привело в итоге? Гражданин, полностью исполнивший свои обязательства по оплате долевого участия в строительстве многоквартирного дома, признавался бесспорным собственником доли объекта незавершенного строительства, предназначенной ему по условиям договора. Известны вполне конкретные случаи, когда дольщики таким образом принимали недострой на баланс созданной ими организации (преимущественно ТСЖ) и завершали строительство собственными силами и средствами – при условии, разумеется, предварительной готовности многоэтажного дома не ниже 70 % по данным БТИ. Там, где уровень готовности был ниже, или дольщики не хотели сами заниматься достройкой своего дома, возникали патовые ситуации: арбитражный управляющий не мог обратить недострой в конкурсную массу застройщика-банкрота без согласия дольщиков, надежды дольщиков на реальное получение жилья обретали характер призрачных, те же, кто расторгал договор долевого участия и переводил свои требования в денежные, в итоге оказывались в пятой очереди кредиторов с такой же призрачной надеждой вернуть хотя бы половину вложенных средств. Было ясно, что требуются перемены. И они пришли.
Основное и ключевое положение – правила параграфа, вступившего в силу 1 декабря 2012 года, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства. Рассмотрение требований о передаче жилых помещений, денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве.
С декабря 2012 г. суды общей юрисдикции не принимают к производству исковые заявления участников долевого строительства, если в отношении застройщика вынесено определение о введении процедуры наблюдения и/или начале конкурсного производства. Все дольщики теперь имеют дело исключительно с арбитражным судом и назначенным им арбитражным управляющим. И исключительно в рамках норм указанного параграфа.
Эти нормы для дольщиков, в сравнении со сложившейся практикой, имеют как плюсы, так и минусы. Безусловным плюсом является тот факт, что поправки уравняли в правах дольщиков по федеральному закону № 214-ФЗ с разными видами договоров (долевого участия, предварительный, инвестиционный, купли-продажи векселя, внесения вклада в уставной капитал застройщика). Ранее решение этого вопроса полностью отдавалось на откуп суда, и не всегда оно выносилось в пользу дольщиков. Правда, у арбитражного суда осталось право проверять обоснованность требований о передаче жилых помещений или денежных требований, с правом признания сделок, заключенных участниками строительства с застройщиком, притворными. Но это – необходимое правило для отсева «мертвых душ». Следует также отметить, что из пятой очереди («прочие кредиторы»),согласно поправкам, дольщики поднялись до третьей (следом за кредиторами по возмещению вреда, причиненного жизни и/или здоровью, и по выплате заработной платы). А суды получили право передавать дела о банкротстве застройщиков для рассмотрения по месту нахождения объекта строительства (или земельного участка, на котором располагается объект незавершенного строительства), либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства. Ранее рассмотрение таких дел осуществлялось исключительно по месту регистрации предприятия-банкрота – не самый удобный вариант для пострадавших в регионах от банкротства столичных застройщиков.
Законодатель в известной степени ограничил и права арбитражного управляющего – в том смысле, что ранее вопрос об исключении недостроя из конкурсной массы предприятия-банкрота решался судом по требованию заинтересованных лиц (дольщиков). Теперь же арбитражный управляющий законом обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Вот на этой оптимистичной ноте о плюсах можно заканчивать.
Дело в том, что, принимая незавершенный строительством объект у арбитражного управляющего, дольщики одновременно принимают на себя и долги застройщика по:
- погашению текущих платежей (а это оплата услуг арбитражного управляющего, расходы по ведению конкурсного производства, оплата, например, арендных платежей за землю и т.п.);
- погашению требований кредиторов первой и второй очереди (по возмещению вреда, причиненного жизни и/или здоровью, и по выплате заработной платы);
- погашению требований кредиторов, обеспеченных залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Кроме того, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства (дольщиков), то денежные средства в размере такого превышения подлежат внесению на депозитный счет арбитражного суда пропорционально размеру их требований.
Разумеется, дольщики вправе отказаться принимать недострой на таких условиях. В этом случае объект незавершенного строительства будет выставляться на торги. И это обстоятельство вызывает немало вопросов.
В частности, в большинстве случаев при реализации объекта на торгах цена его может быть низкой как в силу степени готовности объекта (или отсутствия не обремененных требованиями долей объекта – проще говоря, не проданных квартир), так и ввиду отсутствия спроса. А значит, при распределении вырученных средств между кредиторами выплачиваемые суммы могут оказаться несопоставимыми с суммами, внесенными в кассу застройщика при вступлении в долевое строительство. Да, право дольщика требовать возмещения всех причиненных убытков нормами параграфа продекларировано. Но это лишь право требовать, которое, как известно, не гарантирует получения денег.
Из документа непонятно, на каких условиях могут быть привлечены новые инвесторы на проблемный объект. Ведь если считать, что объект возводится исключительно на деньги дольщиков, и принимать эту сумму за 100%, то на этапе строительства, к примеру, седьмого из десяти этажей можно считать, что освоено 70% денежных средств дольщиков. Возникает вопрос, где оставшиеся 30%? И на какие средства инвестору - покупателю проблемного объекта продолжать строительство? На этот вопрос законодатель не дает ответа, следовательно, проблема «обманутых дольщиков» никуда не делась.
Следует также иметь в виду, что если жилых помещений в доме после завершения его строительства (кто бы его ни завершал) не будет достаточно для удовлетворения требований всех дольщиков (в том числе, например, при наличии требований нескольких дольщиков в отношении одних и тех же жилых помещений) передача объекта незавершенного строительства дольщикам возможна лишь при условии отказа отдельных дольщиков от получения квартир – с тем, чтобы их было достаточно для удовлетворения требований оставшихся дольщиков. При этом требования отказавшихся преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди. А многие ли готовы пойти на такие жертвы?
Немаловажно и то, что поскольку споры по долевому строительству перенесены законодателем в арбитражный суд, рядовым дольщикам не обойтись без привлечения юриста. Районные суды, которые раньше рассматривали аналогичные споры, были гораздо лояльнее к гражданам, поскольку именно рядовые россияне и представляют собой аудиторию судей. Отсюда - теоретически в процессе в районном суде в силу отсутствия возможности (финансовой, например) привлечь к делу квалифицированного юриста гражданин мог участвовать и самостоятельно. Арбитражный процесс намного сложнее в принципе, правоприменительная практика значительно отличается от практики судов общей юрисдикции и обязывает юриста, ведущего процесс, хорошо разбираться в корпоративном праве, финансовом праве и вообще в осуществлении бизнеса. Так что гражданину, несведущему в данном вопросе, без поддержки специалиста в арбитражном суде никак не обойтись. Что, соответственно, выливается для него в дополнительные затраты.
