В Нижегородской области изменились региональные нормативы градостроительного проектирования. Постановление, подписанное губернатором 15 марта 2023 года, утверждает новые стандарты, которым теперь должны следовать застройщики. Двор без машин, подземные парковки, детсады и школы, детские и спортивные площадки, зеленые зоны у дома — нижегородцам обещают, что качество их жизни заметно улучшится.
уже получил высокую оценку на федеральном уровне: замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин назвал его гибким и взвешенным, учитывающим потребности жителей и застройщиков. Но действительно ли региону удалось найти тот самый баланс? Как застройщики будут сохранять рентабельность проектов, если им придется за свой счет создавать всю инфраструктуру? И кто в конечном итоге заплатит за новые стандарты качества жилья?
Как изменились нормативы?
Основные изменения, внесенные в региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), касаются организации парковочного пространства и определения параметров застройки. Впервые в Нижегородской области в требованиях для застройщиков появилось понятие «двор без машин». Концепция приватной дворовой территории, где нет места автомобилям, становится абсолютным приоритетом. При этом парковки предлагается создавать под землей или за пределами участка под застройку. А если инвестор вкладывается в комплексное развитие территории (КРТ), он получает дополнительные преференции и возможность увеличить плотность застройки.
Парковки
Размеры стоянки теперь зависят не от числа квартир, а от общей жилой площади в доме. Раньше застройщик должен был предусмотреть 70 машино-мест на каждые 100 квартир, то есть 70% квартир в новостройке следовало обеспечить парковками. Обновленный норматив — 1 машино-место на 85 квадратных метров площади квартир.
Если строительство ведется в рамках комплексного развития территорий, могут допускаться еще большие послабления. Проекты КРТ в заречной части Нижнего Новгорода, а также в Дзержинске, Богородске и Кстове должны предусматривать 1 парковочное место на 90 квадратных метров. При условии, что до остановки с 2–3 видами общественного транспорта не более 500 метров, расчет парковки проводится с понижающими коэффициентами: 0,7 — когда 50% машино-мест размещены на подземных стоянках, 0,8 — когда 25% парковочных мест перенесены под землю, 0,9 — когда подземный паркинг не проектируется.
Полностью отменяется требование к организации гостевых парковочных мест. Половину от общего количества парковок разрешается выносить за границы земельного участка, если он расположен на расстоянии не более 800 метров. При этом для их размещения предлагается использовать земли, находящиеся в собственности застройщика, улично-дорожную сеть или муниципальные стоянки. Машино-места вдоль дорог могут появляться лишь в парковочных карманах, чтобы не приводить к снижению интенсивности и скорости движения.
Непосредственно возле дома следует оставлять минимум 5% от общего количества парковочных мест. Стоянки для инвалидов должны занимать 10% от всего числа открытых парковок. Обязательным условием является параллельный ввод новостройки и машино-мест для его жильцов. Без полного соблюдения норматива по парковкам застройщик не сможет приступить к очередному этапу реализации проекта.
Плотность застройки
Новые стандарты градостроительного проектирования увеличивают плотность застройки для вновь создаваемых жилых кварталов. Претендовать на самые выгодные условия в части параметров застройки могут участники программ комплексного развития.
Коэффициент плотности застройки — это отношение суммарной поэтажной площади зданий и сооружений к площади территории. Прежние нормативы устанавливали показатель для незастроенных территорий на уровне 1,2, а сейчас он повышается до 1,5.
Максимальный коэффициент 3 возможен только для проектов КРТ, причем его необходимо обосновать мастер-планом и согласовать на регштабе по градостроительному развитию. Чтобы иметь право проектировать повышенную плотность, застройщик должен за свой счет выполнить одно из условий:
- расселить ветхое и аварийное жилье;
- ликвидировать объект накопленного экологического вреда;
- благоустроить общественное пространство или создать парк, сквер, бульвар сверх нормативной потребности;
- построить школу, детский сад или поликлинику при имеющемся дефиците соцобъектов;
- разместить 100% машино-мест в подземном паркинге.
Принятые нормативы будут распространяться на все проекты жилищного строительства, по которым еще не утверждена документация по планировке, кроме действующих договоров развития застроенных территорий (РЗТ). После того как механизм РЗТ окончательно уйдет в прошлое, обновленные стандарты начнут применяться повсеместно. Пилотные проекты КРТ уже разрабатываются в соответствии с актуальными нормами, а при желании застройщики могут включиться в работу по новому механизму и с действующими площадками.
Кому выгодны новые стандарты?
Обновлением норм регионального градостроительного проектирования в Нижегородской области занималась специальная рабочая группа, в состав которой вошли проектные институты, Минград, Минстрой, профильный комитет Заксобрания и застройщики. Авторы документа уверены, что смогли разработать стандарты, полностью соответствующие современности, от которых в конечном счете выиграют все участники рынка.
Задача была сделать достаточно гибкий документ, который будет отражать нынешние реалии в части запроса горожан на комфортное, качественное, а самое главное — доступное жилье. Именно на это нововведения и нацелены — через появление конкурентного преимущества у застройщиков, создающих удобное и безопасное жилье.
С одной стороны, изменения направлены на увеличение объемов ввода жилья в Нижегородской области, а с другой — на переход к системному жилищному строительству. Конкурентные преимущества получат застройщики, которые занимаются комплексным развитием территорий: расселяют ветхое и аварийное жилье, возводят школы и детские сады, строят дороги и подземные паркинги, создают парки и скверы.
Начиная с 2015 года объем ввода жилья в Нижегородской области стабильно растет. Примерно на одном и том же уровне с 2018 года удается удерживать показатели сдачи многоквартирных домов. Но без качественных изменений весь имеющийся градостроительный потенциал региона, который составляет около 1,5 млн квадратных метров, будет исчерпан уже через 2–2,5 года.
Чтобы решить проблему, в оборот необходимо вовлекать новые земельные участки и повышать конкуренцию среди застройщиков. По словам замгубернатора Нижегородской области Сергея Морозова, градпотенциал необходимо увеличить как минимум вдвое, чтобы вместо 0,54 кв.м жилья на человека в год строить сначала 0,82, а в перспективе — единицу. Лишь за счет 10 пилотных проектов КРТ объем градостроительного потенциала в регионе вырастет примерно на 1,9 млн квадратных метров.
Мы понимаем, что только при таких условиях будет существовать здоровая конкуренция и сам рынок будет регулировать доступность жилья и стоимость квадратного метра. К сожалению, сегодня мы часто видим, что группа застройщиков спокойно может снизить объемы жилищного строительства, из-за чего тут же начинают расти цены, и при меньшем вводе застройщик получает ту же маржинальность. В конечном счете за все это платит потребитель.
До сих пор застройщикам было невыгодно строить комфортное жилье в формате «двор без машин». Рыночная цена машино-места в подземном паркинге сегодня составляет от 400 тысяч до 1,5 млн рублей при себестоимости от 1,5 млн и выше в зависимости от геологических условий. Новые нормативы позволяют пересчитывать экономику таким образом, чтобы при наличии подземной парковки «банкуемость» проекта сохранялась.
В приоритете остаются снижение уровня автомобилизации и шаговая доступность до остановок общественного транспорта. А благодаря возможности повысить плотность застройки, инвесторам становится выгодно проектировать социальные объекты. В результате микрорайон гармонично развивается, и выигрывают от этого не только застройщики, но и сами жители.
Что будет с ценами на жилье?
Норматив по парковкам, привязанный к количеству квартир, привел к возникновению двух негативных тенденций: во-первых, в Нижегородской области стали появляться долгострои, а во-вторых, застройщики перестали выводить на рынок дешевое жилье. Если на этапе расчета технико-экономических показателей проект РЗТ показывал отрицательную эффективность, площадка либо оставалась заброшенной, либо возникали обманутые дольщики. Если же застройщику удавалось сохранить свой интерес, это часто делалось за счет укрупнения квартирографии.
Застройщику абсолютно одинаково строить однокомнатную квартиру площадью 30 или 47 квадратных метров, потому что уровень нормативной обеспеченности парковочными пространствами один и тот же. А нам очень нужны 30-метровые квартиры — для расселения аварийного жилья, для детей-сирот.
В конечном итоге норматив 70 машино-мест на 100 квартир привел к увеличению стоимости жилья. Как объяснил председатель комитета по градостроительному развитию, имущественным и земельным отношениям Законодательного собрания Нижегородской области Василий Суханов, застройщики возводили многоуровневые парковки, реализовывали в них максимум 10–15%, а оставшуюся недополученную прибыль закладывали в цену квартир. Новый норматив, привязанный к общей площади жилья, позволит застройщикам пересчитать экономику проектов, направив дополнительные средства на строительство социальной инфраструктуры.
Мы создали оптимальные условия по парковочным пространствам. Теперь застройщикам не нужно возводить «этажерки», которые не реализуются, а капитальное парковочное пространство мы им компенсируем за счет плотности. Отсюда происходит перераспределение финансовых потоков, и высвободившиеся средства направляются на строительство социальных объектов.
Цены на жилье при этом будут регулировать уже не застройщики, а сам рынок. Новые стандарты строительства не только подстегнут заинтересованность нижегородских игроков, но и сделают регион более привлекательным для иногородних инвесторов. Растущая конкуренция приведет к повышению качества жилья, а вместе с тем — повысит его доступность. В то же время, покупая квартиру в новостройке, человек будет приобретать не просто квадратные метры, а еще и комфорт с безопасностью: тот самый двор без машин, транспортную доступность и развитую инфраструктуру.
Никогда в жизни строительство дорожной инфраструктуры не догонит уровень автомобилизации. Тренды развития городов-миллионников говорят о том, что в крупных агломерациях со временем приоритетом должен стать общественный транспорт. Сам я, когда приезжаю в Москву, в 90% случаях пользуюсь метрополитеном, потому что это быстрее и удобнее.
Для новостроек стандартного класса количество машино-мест действительно будет сокращено, признает Сергей Морозов. Однако не каждому человеку, который покупает однокомнатные квартиру площадью 30 квадратных метров, в принципе необходима парковка. Гораздо важнее в этом случае синхронизировать строительство нового жилья и развитие общественного транспорта.
На протяжении длительного времени в Нижнем Новгороде строилось жилье, не обеспеченное социальной инфраструктурой. В результате появились целые микрорайоны без школ и детских садов, с нераспроданными или так и не построенными парковками. При этом в кризисные моменты застройщики могли позволить себе приостановить запуск новых проектов, тем самым вызывая рост стоимости квадратного метра. Изменить ситуацию можно лишь с помощью поощрения проектов комплексного развития и создания здоровой конкурентной среды.
Мы видим обеспечение доступности жилья в увеличении темпов и объемов строительства, в упрощении бюрократических процедур и региональных норм, стимулирующих создание более качественного продукта. Только так мы сможем добиться более-менее вменяемой стоимости квадратного метра.
Какие же основные обещания дают нам разработчики новых градостроительных нормативов? Сбалансировать интересы всех участников рынка, четко распределив ответственность между застройщиками и органами власти. Количество машино-мест в жилых комплексах сократится, но они будут вводиться одновременно с домами. Площадь застройки увеличится, но вместе с транспортной обеспеченностью, развитием социальной инфраструктуры, повышением качества жизни и доступности жилья. Удастся ли сдержать и синхронизировать обещания? Ответ на этот вопрос мы получим через два-три года, когда начнут сдаваться первые новостройки, спроектированные по новым стандартам.
