На 20% упали ставки на коммерческую недвижимость в Нижнем. Арендатор стал более требователен к арендодателю: не всегда соглашается на предлагаемые начальные условия аренды. Наметилась тенденция к переездам на небольшие и менее дорогие площади. Хотя о массовой "офисной миграции" пока говорить нельзя, считают эксперты.
Говоря о динамике арендных ставок на коммерческую недвижимость, эксперты не приходят к единому мнению. По словам руководителя Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, в последние 1,5—2 года их рост практически прекратился, а изменение стоимости аренды сопоставимо с уровнем инфляции по городу. Остановку роста цен констатирует и руководитель информационно-аналитической службы ГК “Триумф” Алексей Чемоданов, но, по его словам, эта тенденция затронула пока лишь два последних месяца. Аналогичного мнения придерживается и гендиректор ГК “Столица Нижний” Олег Сорокин: “революционного” изменения уровня арендных ставок не произошло, и вряд ли оно случится в ближайшем будущем.
Снижение ставок констатируют директор “Магазина готового бизнеса” Юрий Кузьмичев и завкафедрой венчурного маркетинга, менеджмента ГУ—ВШЭ Эдуард Фияксель. По их данным, цена за аренду помещения в рублях в среднем упала на 20%. По словам Кузьмичева, такая “скидка” может быть предоставлена арендатору по результатам торга с арендодателем, в то время как первичное предложение последнего было именно на эти 20% выше окончательной цены.
Арендатор стал более требователен к арендодателю и не всегда соглашается на его начальные условия, в то же время он стремится сократить арендуемые площади в целях экономии средств, говорит Татьяна Романчева. По ее словам, на начало 2009 г. состояние рынка торговой недвижимости не претерпело существенных изменений, и спрос на торговые помещения по-прежнему сохраняется. Наличие неудовлетворенного спроса констатирует Алексей Чемоданов: предложение растет, спрос не уменьшается, однако сделок очень мало и рынок практически стоит. Качественных офисных площадей, по его словам, недостаточно. Январь — месяц перезаключения договоров. Нередко они заключаются на менее удобных для арендодателя условиях. Но в свете кризиса арендодатели стремятся их удержать, пусть и путем предоставления дисконта.
По данным Юрия Кузьмичева, некоторые крупные федеральные ритейлеры, особенно продуктовые, даже предлагают арендодателям привязать арендную ставку к обороту. Это правильный шаг, считает Кузьмичев. Другие крупные компании, по сведениям Алексея Чемоданова, отдают площади в субаренду.
Определение средней ставки по торговым центрам является сложной задачей, говорит Татьяна Романчева, и приводит некоторые цифры. Средняя арендная ставка на торговые помещения в торговых центрах заречной части города составляет 1850 рублей/кв. м, в нагорной — 2042 рубля/кв. м. Самая высокая ставка аренды в заречной части города зафиксирована в ЦУМе — до 12 000 рублей/кв. м (на торговые точки площадью до 1 кв. м, расположенные в “проходных” местах); в нагорной части — в ТЦ “Фантастика” (средняя ставка 3750 рублей/кв. м).
Средняя ставка аренды офисной недвижимости в бизнес-центрах в конце 2008 г. составила 770 рублей/кв. м/мес. При этом разброс цен достаточно большой: от 1500 до 300—400 рублей за квадратный метр в месяц. Также Романчева напоминает, что на ставку аренды влияет ряд факторов, к примеру: объем занимаемой площади, этаж, местоположение на этаже, группа товаров (если речь идет о торговле) и др.
Потребность в новых коммерческих площадях снижается как в торговом, так и в офисном сегменте — констатирует Олег Сорокин. Сфера недвижимости напрямую зависит от уровня развития бизнеса в целом. А бизнесмены сейчас пересматривают стратегию своей деятельности: минимизируют расходы, очень осторожно относятся к расширению бизнеса. Наиболее востребованы офисы с хорошей отделкой и адекватным уровнем арендных ставок. Арендатор ценит высокий уровень комфорта, наличие удобных подъездных путей, вместительную парковку, современную инфраструктуру, наличие сопутствующих услуг. Тем не менее офисных помещений высокого уровня по-прежнему не хватает, и спрос на них все еще находится на сравнительно высоком уровне. При этом одной из важных тенденций на рынке Сорокин называет сокращение числа заключенных договоров. Многие компании из-за кризиса заняли выжидательную позицию, поэтому количество потенциальных арендаторов снижается. Конкретных цифр Сорокин не называет. Но по оценке Эдуарда Фиякселя спрос упал на 50%.
Из-за кризиса у бизнес-центров возникли проблемы с заполняемостью. Об этом с разной степенью категоричности говорят все эксперты. По словам Эдуарда Фиякселя, если до кризиса бизнес-центры были заполнены на 100%, то сейчас — на 70—80%. Те, кто занимал эти площади, нередко переезжают в подвалы и даже квартиры, потому что это дешевле.
С ним в целом солидарен Алексей Чемоданов. Он утверждает, что пока массового оттока арендаторов нет. То есть заполняемость существенно не упала, но появилась доля вакантных площадей. К тому же для некоторых компаний переезд в менее престижный район — это серьезный удар по имиджу. Они лучше останутся на прежних местах, чем пойдут на этот шаг. По сведениям Татьяны Романчевой, количество пустующих помещений в центрах увеличилось на 1—2% и достигло 5—6%, но крупных, массовых переездов пока нет.
По информации, предоставленной Олегом Сорокиным, бизнес-центр “Столица Нижний” заполнен на 98%, и снижения числа арендаторов не планируется. Сорокин не считает возможным говорить и о массовой “офисной миграции” в пределах Нижнего Новгорода. Речь, скорее, идет о сокращении арендуемых площадей. Прослеживается следующая тенденция: никто не хочет платить за пространство, которое не используется.
От изменений на рынке пострадали не столько уже существующие центры, сколько строящиеся. Некоторые из них предлагают площади не только в аренду, но и продают их, однако проблемы с заполняемостью тем не менее приводят к увеличению сроков их окупаемости.
В целом ситуация со строящимися бизнес-центрами напоминает ситуацию со строительством некоммерческой недвижимости. Новые проекты в этой сфере заморожены, а те, что реализованы меньше чем на 70%, находятся в вялотекущей фазе строительства, меняют хозяина или вовсе приостановлены. В этом солидарны все эксперты, а Эдуард Фияксель и вовсе выразился следующим образом: “Зачем строить новые центры, если существующие пустуют?”
Ввод офисных помещений, по данным Татьяны Романчевой, составил в 2008 г. 138 800 кв. м, что на 9% больше, чем ввелось в 2007 г. Сейчас возводятся центры на Семашко, 37 (общая площадь 8000 кв. м) , на ул. Короленко, на ул. Б. Печерской (7000 м), 1-я очередь строительства офисного центра в составе Центра международной торговли, строится центр на ул. Родионова (4200 м), центр на ул. Тимирязева (“Парус”). Эти данные подтвердил и Алексей Чемоданов. По его словам, на 2009 г. запланировано окончание строительства большого количества объектов. Помимо вышеназванных объектов есть еще и строящиеся центры на пересечении улиц Варварской и Блохиной, на проспекте Гагарина, 50.
Чемоданов говорит, что наиболее “популярны” сегодня бизнес-центры класса “Б”.
А до сентября, рассказывает Юрий Кузьмичев, наибольшей популярностью пользовался класс “А”. Но сейчас все экономят, поэтому можно сказать, что, как и в торговле, больше всего пострадал класс “люкс”. Бизнес-центры класса “А” просто не готовы опускать арендную плату и падать в цене, это может привести к банкротству.
По материалам r52.ru
