Первые признаки затоваривания стали появляться на рынке строящегося жилья в Нижнем Новгороде. За последний год объем предложения новостроек увеличился почти на 90 тысяч квадратных метров, а скорость продаж в начале весны оказалась ниже прошлогодней в 2,4 раза. Такими данными с профсообществом поделился директор по развитию ООО «ЦИК» Сергей Филатов на бизнес-завтраке BANKNN.RU, который состоялся в конце апреля.
Анализируя состояние рынка, Сергей Филатов остановился на двух ключевых его характеристиках — количестве новых площадей и темпах их реализации. По словам эксперта, с апреля 2022 года по март 2023-го застройщики вывели на рынок Нижнего Новгорода 306,3 тысячи квадратных метров жилой недвижимости, а продать сумели лишь 217,2 тысячи «квадратов». То есть объем предложения за год увеличится на 89,4 тысячи квадратных метров.
При текущей скорости продаж на реализацию нераспроданных остатков уйдет около 26 месяцев, констатировал Сергей Филатов. В то же время нельзя не учесть, что рынок постоянно пополняется новыми объектами: по данным Минстроя, в прошлом году в Нижнем Новгороде выдали разрешения на строительство 45 многоквартирных домов, а с начала 2023 года — еще 11.
Пока мы не видим серьезного восстановления спроса и темпов продаж. Можно сказать, что они лишь немного скорректировались относительно своего последнего минимума. Сейчас на рынок строящегося жилья выходит больший объем, чем этим рынком поглощается. Если ситуация не изменится, существует серьезный риск затоваривания, — отметил Сергей Филатов.
Несмотря на общий тренд к росту объема предложения при сокращении темпов продаж, в разных районах города и сегментах жилья положение может существенно отличаться. Как утверждает Сергей Филатов, объем нераспроданных остатков за последний год заметнее всего увеличился в Канавинском районе — на 52 104 квадратных метров. Чтобы реализовать их в текущих условиях, застройщикам понадобится около 72 месяцев. Справедливости ради отметим, что значительную долю в общем объеме предложения занимает ЖК «Гранд Квартал Бетанкур», который вышел на рынок недавно и еще не успел поучаствовать в расчете средних скоростей продаж по району.
В разрезе классов жилья объем предложения за последние 12 месяцев сильнее всего вырос в сегментах комфорт и стандарт — на 68 391 и 32 459 квадратных метров соответственно. А вот объем предложения новостроек, относящихся к бизнес и элитклассу, наоборот, сократился — на 13 424 и 1 019 квадратных метров. При этом скорость реализации элитного жилья упала в 3,1 раза, а стандартного — в 2,5 раза. Темпы продаж жилых комплексов бизнес и комфорт-класса снизились в два раза.
Наиболее затоваренные сегменты сильнее других рискуют при наступлении спада на рынке, подчеркнул Сергей Филатов. Его первые признаки уже обозначились: снижение платежеспособного спроса и увеличение нераспроданных остатков. На следующем этапе закономерно произойдут сокращение объемов предложения и коррекция цен на новостройки.
Можно предположить, что если в следующем году ситуация будет развиваться так же, то рынок продолжит затовариваться до критических значений, после которых неминуемо начнется спад. […] Рынок будет падать до тех пор, пока цены в процессе коррекции не найдут дно. Следующий подъем начнется, когда рынок наберется оптимизма в лице покупателей, то есть спрос начнет расти, — заключил Сергей Филатов.
Рынок недвижимости повторяет макроэкономический цикл, характеризующийся спадами, подъемами и стабильными временными отрезками разной продолжительности между ними. Все циклы уникальны, но ни один спад или подъем не может длиться вечно, а значит, объем предложения и цены на новостройки продолжат меняться. Как грамотно решить квартирный вопрос в 2023 году, читайте в эксклюзивном материале на GIPERNN.RU.
