Пилотный проект правительства Нижегородской области, по которому власти за свой счет будут подводить инженерные коммуникации к малоэтажным постройкам в области, позволит нижегородцам в ближайшей перспективе приобретать такое жилье за 25-30 тысяч рублей за кв. м.
Сегодня на такие цены могут рассчитывать только молодые специалисты, которые переезжают работать в сельскую местность. О ситуации в сфере индивидуального жилищного строительства рассказывал первый заместитель министра строительства Нижегородской области Сергей Маков 21 августа на форуме “Недвижимость Нижегородской области: архитектурно-проектные решения и перспективы девелопмента”.
Речь шла не о дачах и коттеджах, а о возможности для нижегородцев продать двух-, трехкомнатную квартиру в городе и переехать на постоянное место жительства в область.
Сегодня жилой фонд Нижегородской области насчитывает 75 миллионов кв. м жилья. В 2007 году в городе было введено более 1 миллион кв. м. Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) от общего ввода составила всего 334 тысячи кв. м. На сегодня малоэтажное жилье в Нижегородской области — это одноэтажные многоквартирные дома приусадебного типа в сельской местности, индивидуальные жилые дома с ограниченными удобствами в населенных пунктах городского типа, двухэтажные кирпичные каменные дома с удобствами и индивидуальные жилые дома со всеми удобствами, то есть современные коттеджи.
Уже в этом году правительство области готово выделить 400 миллионов рублей на формирование инженерной инфраструктуры на земельных участках, предназначенных для строительства малоэтажного жилья, в расчете 350 тысяч рублей на один участок. Но, так как проект пилотный и опыта еще нет, сумма будет корректироваться. Первый заместитель министра строительства области предполагает, что освоить средства в этом году власти не успеют — предлагаемые органами местного самоуправления участки находятся в разной степени готовности. Многим просто не хватает документальной базы. А главное условие застройки — комплексный подход к делу, когда коммуникации единовременно подводятся ко всем участкам. Или же застройка идет очередями.
По словам заместителя министра, органы местного самоуправления сегодня могут предложить 13 свободных земельных участков общей площадью 4250 гектаров почти во всех районах области. Почему же готовность к освоению этих участков по большей части низкая? “Во-первых, органы самоуправления не готовят заранее документацию по данным проектам, — отметил Сергей Маков. — Чтобы принять проекты для поддержки их областным или федеральным бюджетом, мы требуем градостроительную документацию и документацию на инженерную инфраструктуру, которую могли бы включить в областную целевую программу «Развитие социальной и инженерной инфраструктуры как основы повышения качества жизни населения Нижегородской области” и соответственно профинансировать за счет областного бюджета». Сегодня в области все капитальные вложения, которые реализуются по государственному, федеральному и областному заказам, концентрируются в областной целевой программе развития социальной и инженерной инфраструктуры. Объем программы на 2008 год составляет 18 миллиардов рублей. За последние три года бюджет данной программы увеличился в 80 раз (!). Но, как показала практика, не так уже легко сегодня найти инвесторов под данные проекты, ведь от них требуется комплексная застройка и обеспечение внутриквартальных сетей. “При этом риски по продаже участков и домов инвестор должен брать на себя, это уже не забота властей”.
Более того, правительство Нижегородской области активно поддерживает сейчас малоэтажную застройку, будет активно привлекать в областную программу и федеральные средства. “Уже много лет мы не можем потратить федеральный инвестиционный фонд, так как требования к инвестпроектам со стороны Федерации очень жесткие. Мы консультировались в Министерстве регионального развития, где нам сказали, что если проекты будут готовы и обоснованы с точки зрения их инвестиционной важности, инженерной и социальной инфраструктуры, они могут финансироваться и за счет федерального бюджета. Уже на этот год Нижегородской области выделен 1 миллиард рублей лимитов, которые мы могли бы использовать на инженерную инфраструктуру и строительство не только дорог, но и социальных объектов: детских садов, школ, физкультурных учреждений”, — отметил первый замминистра.
Вокруг Нижнего Новгорода площадь земель федерального значения, сельхозназначения составляет более 8 тысяч гектаров. По всей же области под застройку предложено всего 4 тысячи гектаров. В планах областного правительства освоить и федеральные площади, в том числе застроить многоэтажными домами. Сейчас федеральный фонд развития жилищного строительства готовит регламенты, нормативные документы, которые позволят объединить все земли (собственниками которых являются федеральные предприятии и учреждения) в один фонд. И он, по предварительным заявлениям руководства фонда, будет передан органам государственной власти регионов для перераспределения под жилищную застройку.
Как отметил Сергей Маков, сегодня под современным малоэтажным жильем инвесторы подразумевают таунхаусы, индивидуальные дома и апартаменты в малоэтажных домах. Из реализуемых на территории Нижегородской области объектов замминистра выделил проект “Чешская деревня”, который реализуется в богородском направлении в 55 км от города. Из 320 строений на 46 гектаров там будет 160 таунхаусов и столько же индивидуальных домов. Главные преимущества для владельцев — собственный дом с земельным участком, просторная площадь, независимость от соседей и чистая экология. Значимость всех этих факторов с каждым годом растет, говорит эксперт. Но готовы ли сегодня местные власти серьезно и конструктивно подойти к решению этого вопроса?
В практике Нижегородской области уже были негативные примеры освоения сельских земель. Когда губернатором Нижегородской области был Борис Немцов, одним из первых реализованных проектов в те времена была раздача прилегающих к городу земель малоимущим слоям населения. Проводилась она по заявлениям на избирательных участках. Логика властей была примерно следующая: “Если мы не можем предоставить людям доступное жилье, давайте раздадим им землю”. В результате было роздано около 2,5 тысячи участков. А реализовано на практике не более 10%. В одних местах сейчас там стоят котлованы, в других — дорогостоящие коттеджи или запущенные сараи. Поэтому местные власти будут внимательно подходить к выбору инвесторов и настаивать именно на комплексном и единовременном освоении земель.
По словам первого заместителя министра строительства, развитие ИЖС тормозит психология органов местного самоуправления. В сельской местности проживает большое число очередников, там много ветхих домов. А некоторые районные администрации по-прежнему воспринимают поселки ИЖС как жилье для богатых. И считают, что люди самостоятельно должны заботиться об инфраструктуре и коммуникациях. “Это две крайности, которые мешают выработать общую стратегию поведения местных властей. Но чтобы строительство ИЖС шло комплексным путем, требуется активное участие в процессе именно властных структур. Массовое выделение участков в больших количествах без инженерной и социальной инфраструктуры является тупиковым вариантом: люди долгое время не могут собрать средства на строительство коммуникаций, и начинается история с долгостроями”, — говорит эксперт.
По прогнозам Сергея Макова, цена кв. м в малоэтажной застройке за чертой города должна приблизиться к отметке 25—30 тысяч рублей (сегодня средняя цена кв. м в Нижнем Новгороде 60 тысяч рублей). Во-вторых, перед областным правительством стоит задача увеличения объемов строительства жилья до 1 кв. м в год на жителя области. Для Нижегородской области это 3,5 миллиона кв. м в год при сегодняшнем 1 миллион кв. м в год. Всего в 2008 году планируется построить 1 миллион 650 тысяч кв. м. Следующая задача — развитие территории за пределами Нижнего Новгорода. Это означает снижение нагрузки на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру города и развитие рынка загородного малоэтажного жилья, который снизит нагрузку на рынок многоэтажного жилья в городе. Все меры в совокупности должны привести к стабилизации и снижению цен на жилую недвижимость.
По материалам r52.ru
