Любой нижегородец, кто занимался покупкой/продажей квартир на вторичном рынке или в новостройках, сталкивался с разнообразием терминов, определяющих тот или иной тип жилья. И если в отношении видов строящихся жилых домов еще существует некая упорядоченность, то вторичный рынок предлагает множество наименований, зачастую обозначающих один и тот же объект. Чем "хрущевка" отличается от "брежневки"? Что такое "элитное" жилье? Какие основные типы жилья можно выделить на нижегородском рынке недвижимости? На эти и другие вопросы отвечает Юрий Карцев, заслуженный архитектор РФ, главный архитектор ИРГ "НижегородгражданНИИпроект".
– Юрий Николаевич, существует ли единая общепринятая классификация типов жилья в Нижнем Новгороде?
– Единой узаконенной классификации такого вида, который был бы удобен неспециалистам в сфере строительства и проектирования, не существует. Инженеры и проектировщики в работе используют СНиП – строительные нормы и правила, впервые принятые еще в 1955 г. в СССР. Однако термины, используемые в данном своде правил, не применяются в сфере недвижимости. Могу привести примеры: жилое здание многоквартирное, жилое здание секционного типа, жилое здание коридорного типа и т.д.
– На рынке недвижимости существует ряд терминов, которыми пользуются как агентства недвижимости, так и собственники квартир: "сталинка", "хрущевка", "брежневка". В чем основные различия этих типов?
– Указанные здания соотносятся с определенным периодом строительства в стране, каждый этап характеризуется своим типом. Дома сталинской постройки, так называемые "сталинки", возводились в 30-50х гг. Квартиры в таких домах отличают просторные помещения, высокие потолки, более 3 м. У зданий, чаще всего расположенных в центре города, обязательно присутствовала придомовая территория с озеленением. В общем, я считаю такое жилье довольно комфортным. В современных условиях не всегда удается построить дома с достаточной площадью придомовой территории. В начале 60-х гг. в городе стали возводиться панельные пятиэтажные "хрущевские дома". Квартиры в "хрущевках" соответствовали минимальным требованиям с точки зрения комфорта: небольшие площади комнат, маленькие кухни, всегда совмещенный санузел, наличие проходной общей комнаты, характерный вход в кухню через общую комнату, отсутствие коридорного тамбура. Что касается понятия "брежневки", то оно довольно широкое и включает в себя как квартиры с небольшими площадями, так и более комфортное жилье. Главное отличие квартир в домах "брежневского типа" от "хрущевок" – это отсутствие проходных комнат, кухня больших размеров, а также раздельный санузел (за исключением однокомнатных квартир). Кроме того, существовали "брежневки" в четырехкомнатном варианте. Для "хрущевок" максимальное число комнат не превышало трех. Высшим достижением планировочных решений в советское время с точки зрения комфортности можно считать серию жилых домов для строительства в экспериментальном жилом комплексе "Мещерское озеро" и серию жилых домов Э-600, которые затем возводились в различных частях города.
– В терминологии агентств недвижимости фигурирует термин "элитное жилье". Как много, по-вашему, таких домов в Нижнем Новгороде и чем они характеризуются?
– Поскольку у нас не сложилось единой классификации жилья, в данном вопросе лучше ориентироваться на московскую типологию: элитные дома класса А, класса B и класса С. Элитные дома класса А должны включать в себя огороженную территорию, благоустроенный двор, количество квартир не более 30, бесшумные лифты ведущих производителей, охрану с видеонаблюдением, развитую инфраструктуру, сочетание нескольких видов отопления, центральное кондиционирование, двойную электрику, профессиональный менеджмент здания и т.д. Думаю, что в Нижнем Новгороде жилье такого класса не представлено. Однако если несколько снизить требования, то московскую классификацию можно сопоставить с типологией, принятой в нижегородских агентствах недвижимости, следующим образом: элитные дома класса А – нижегородское "элитное" жилье; элитные дома класса В – дома "повышенной комфортности"; наконец, класс С – "улучшенное" жилье. В таком случае, для "элитного" жилья в Нижнем Новгороде характерно присутствие облагороженной придомовой территории, наличие развитой инфраструктуры, круглосуточная охрана, консьерж, не более 30 квартир в доме. Один из главных показателей этого типа – расположение в историческом центре города.
– В чем особенности так называемого "улучшенного" жилья и домов "повышенной комфортности"?
– Повторюсь, если сравнить с московской классификацией и несколько снизить требования, то эти понятия следует отнести к классу С и классу В соответственно. Дома повышенной комфортности, в отличие от элитных, могут не обладать облагороженной придомовой территорией и подземной парковкой, количество квартир увеличивается до 80. Кроме того, распространено индивидуальное, а не центральное кондиционирование. Располагаются дома повышенной комфортности в центральной, но не исторической части города. Для улучшенного жилья характерной особенностью будет комплексная застройка, т.е. наличие целого микрорайона, не менее 100 квартир в доме, использование более дешевых строительных и отделочных материалов.
– Какую классификацию предложили бы Вы, если основываться на понятиях типов, принятых в нижегородских агентствах недвижимости?
– При ответе на этот вопрос я считаю более правильным опираться на московскую классификацию, поскольку нижегородский рынок недвижимости все-таки в большей степени ориентирован на Москву. Получается следующее: элитное жилье класса А, класса В, класса С, бизнес-класс (в нижегородской типологии – "современные" дома), эконом-класс, "сталинки", "брежневки", "хрущевки", "гостинки" (или "малосемейки") и общежития.
– В классификации нижегородских агентств после улучшенного жилья следуют современные и типовые дома. Некоторые агентства эти понятия не разделяют, а Вы?
– Типовой дом – это проект, утвержденный для массового строительства. Думаю, на сегодняшний день типового жилья как такового нет. Однако существуют здания повторного применения, которые широко распространены по городу. Это так называемые "ширококорпусные" многоквартирные дома в 17 этажей с рациональной планировкой квартир. Сами квартиры довольно просторные: площадь кухни составляет 10-14 кв.м., двухкомнатной квартиры около 69-70 кв.м., трехкомнатных – около 80 кв.м. Такие здания тиражируются по Нижнему Новгороду с минимальными модификациями: на бульваре Мира, в микрорайонах "Медвежья долина", "Водный мир" и т.д. Квартал "Молодежный" – пример того, что такие повторно применяемые проекты можно реализовать в интересном архитектурном решении. Что касается понятия "современные" дома, то оно мне кажется слишком размытым. Возможно, если сопоставить с московской терминологией, к современным домам относится бизнес-класс, т.е. это жилые здания промежуточного типа между элитным и эконом-классом. По большому счету, к бизнес-классу можно отнести ширококорпусные 17-этажные дома.
– В классификацию не вошла так называемая "народная стройка". Почему?
– Понятие "народная стройка" сложно отнести к классификации типов жилья. Это, скорее, экономический термин, поскольку в большей степени отражает вид финансирования, а не конструкцию здания. Дома народной стройки возводились различные, иногда по типу "сталинок", но в расчете на поквартирное расселение, и финансировались из коллективных средств. Это малокомфортные двух-трех этажные дома, из кирпича, дерева или шлакоблоков, которые в перспективе должны быть снесены, поскольку сильно изношены.
– Сейчас компания "Жилстрой-НН" возводит "антикризисные" дома. Какое место в классификации типов жилья они занимают?
– Хочу заметить, что тенденции в строительной сфере повторяются. Малогабаритные квартиры, к которым можно отнести и проект "антикризисных" домов, уже были популярны в 60-е гг. Современный проект так же успешно реализуется. Неудивительно, поскольку небольшие квартиры были и будут востребованы всегда. Площади однокомнатных квартир "антикризисных" домов соответствуют нормативам, утвержденным Министерством регионального развития в 2010г., установленным для жилья эконом-класса. В частности, минимальные площади жилой комнаты и кухни составляют 14 и 5 кв.м. соответственно. Поэтому "антикризисные" дома можно приравнять к социальным, или эконом-классу. Существенное отличие проекта "Жилстрой-НН" от социального жилья: Министерство регионального развития принятыми нормативами предусмотрело, что строительство эконом-класса проводится за счет бюджетов всех уровней и служит для расселения, предоставления малообеспеченным слоям населения.
При использовании материалов ссылка на www.gipernn.ru обязательна.
