Стоимость ипотечной квартиры с околонулевой ставкой от застройщика в среднем по рынку оказывается завышена на 10–20%. В отдельных случаях надбавка к реальной цене может достигать 25–35%. Если такой объект вдруг понадобится продать, заемщик существенно потеряет в деньгах. О подводных камнях ипотеки по ставкам от 0,1% рассказал руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий.
Субсидированная ипотека от застройщиков стала основным продуктом на рынке строящегося жилья летом 2022 года. Девелоперы массово предлагают покупателям приобрести квартиру в новостройке по аномально низким ставкам за счет своего участия в выплате процентов банку. В данном случае переплата заемщика закладывается в цену самой квартиры, а не в тело кредита.
Главным минусом подобной схемы становится не сама по себе завышенная стоимость, а тот факт, что реальная цена объекта на рынке будет гораздо меньше цены покупки. Как отметил Руслан Сухий, даже с учетом общей тенденции к подорожанию жилья в России через 10–15 лет такую квартиру едва ли можно будет продать за те деньги, которые были в нее вложены.
Может так получится, что проданная квартира не покроет даже сумму основного долга по кредиту. В итоге покупатель потеряет первоначальный взнос, останется без жилья и вдобавок с долгом банку, — объяснил Руслан Сухий.
В качестве примера эксперт привел ситуацию с покупкой двухкомнатной квартиры в Новой Москве. По его словам, жилплощадь размером около 50 квадратных метров сегодня можно приобрести за 10,4 млн рублей. При покупке аналогичной квартиры в ипотеку под 0,1% годовых ее стоимость увеличится на 19% и составит 12,38 миллиона. Цена той же недвижимости на рынке переуступок составит 9,5 млн рублей. Получается, что разница между покупкой и продажей составляет почти 3 миллиона.
Чтобы хотя бы вернуть потраченные на покупку такого объекта деньги, необходимо надеяться, что квартира вырастет в цене не менее чем на 30%. Сегодня в условиях перегретого рынка жилья это очень оптимистично, — убежден руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».
Таким образом, ипотека по низкой субсидированной ставке от застройщика подойдет лишь отдельным категориям заемщиков, которым важно снизить ежемесячный платеж. Предложенный девелоперами финансовый инструмент будет выгоден только тем покупателям, которые не планируют в ближайшие 25–30 лет продавать ипотечную квартиру и не рассчитывает выкупить ее досрочно.
Напомним, нижегородский девелопер «Столица Нижний» субсидирует ипотечные ставки для 20% заемщиков. Замгенерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса ООО «Столица Нижний» Борис Замский признает, что суть механизма не приравнивается к скидке. Например, он может быть использован, если семья покупает квартиру на долгосрочную перспективу для собственного проживания, но в то же время не подойдет тем, кто инвестирует в недвижимость.
Ранее о скрытых опасностях льготной ипотеки под 0,1% предупредило Роскачество.
