В 2019 году Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства взял на себя обязательства по достройке целого ряда проблемных объектов в Нижнем Новгороде и ближайшем пригороде. Речь идет, прежде всего, о крупнейших долгостроях региона — жилых комплексах «Новинки Smart City» и «Окский берег». Также организация заявляла о намерении решить вопрос с ЖК «На Гончарова» и ЖК «Квартал Европейский».
«Новинки Smart City», «На Гончарова» и «Квартал Европейский» возводила группа компаний «Квартстрой», застройщиками «Окского берега» выступали «Экоград» и «Капстройинвест». На данный момент все они признаны судом банкротами по искам со стороны Фонда. В случае с ЖК «Новинки Smart City» Фонд официально объявлен новым застройщиком, и первые четыре дома планируется сдать уже в октябре. А вот будущее остальных долгостроев, которое, казалось бы, тоже начало проясняться, в действительности оказалось не таким однозначным.
Летом в федеральное законодательство были внесены изменения, согласно которым Фонд защиты прав граждан —участников долевого строительства получил право возможность решение о целесообразности или нецелесообразности достройки того или иного проблемного объекта. Порядок принятия такого решения утвержден Правительством РФ в сентябре.
Теперь Фонду защиты прав дольщиков предстоит оценить экономическую выгоду достройки проблемных нижегородских ЖК и объявить о дальнейших перспективах. Вопрос достройки ЖК «Окский берег» будет решаться по окончании формирования реестра требований, то есть после 11 ноября. Судьба ЖК «Квартал Европейский» и ЖК «На Гончарова» также должна определиться осенью.
И не факт, что эти дома будут достроены: вполне реально, что дольщикам вместо квартир предложат компенсации. Плохо это или хорошо? Что выгоднее — ждать несколько лет своего жилья (некоторые дома проблемных ЖК даже не начинали строить) или взять деньги и поскорее забыть о случившемся, как о страшном сне?
GiperNN попытался выяснить это у специалистов сферы недвижимости и самих обманутых дольщиков.
Кому и в каких случаях полагаются компенсации?
Решение о том, насколько целесообразно достраивать объект, принимается по результатам оценки стоимости и сроков завершения строительства. После того как оценка будет проведена, Наблюдательный совет Фонда выносит свой вердикт по тому или иному жилому комплексу.
Субъект РФ направляет обращение в Фонд защиты прав дольщиков с перечнем проблемных домов, где застройщик оказался не способен выполнить взятые обязательства и по которым требуется участие Фонда, — пояснили нам в пресс-службе организации. — Проведение необходимых процедур и признание застройщика банкротом предполагает возможность использования механизмов Закона о несостоятельности (банкротстве (параграф.7)), предусматривающих механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Что касается суммы, которую могут получить дольщики в качестве компенсации, она не может быть меньше указанной в ДДУ, но может быть больше. В Фонде сообщили, что компенсация также рассчитывается на основании рыночной стоимости квадратного метра в помещении, сопоставимом по характеристикам в непосредственной близости от ЖК.
Для того чтобы получить компенсацию, требования лица должны быть внесены в реестр требований дольщиков. Если тому есть какие-либо препятствия, необходимо обращаться в суд. Например, дольщикам «Окского берега» и «На Гончарова» приходится именно таким способом доказывать, что они заплатили за квартиры.
После того как Наблюдательный совет примет решение по тому или иному ЖК, объявление о достройке или отказе от достройки будет опубликовано на официальном сайте организации в течение трех дней. В случае выплаты компенсации дольщики там же смогут узнать о месте и времени начала приема заявлений, найти форму заявления и список необходимых документов.
Если же объект решат достраивать, то на сайте Фонда появится информация о последующих шагах и сроках их выполнения. Однако те, кого больше устраивает компенсация, могут обратиться с заявлением о выплате им денежных средств до передачи жилого комплекса новому застройщику.
Выплата компенсаций производится до завершения конкурсной процедуры, деньги поступают на счет дольщика в течение одного-трех дней с даты получения Фондом соответствующего заявления, — сообщают в Фонде защиты прав дольщиков.
Почему дольщиков не устраивают компенсации?
Оксана Соколова — дольщица ЖК «На Гончарова». Она уверена, что шансов на достройку у их жилого комплекса почти нет: готовность объекта низкая, обнаружены технические нарушения при строительстве, дольщиков более пятисот. При этом вариант с компенсациями людей не устраивает, потому что они считают, что получат существенно меньше, чем заплатили. В лучшем случае удастся закрыть ипотеку, которая отдана за «воздух».
Современное жилье: чего хотят покупатели квартир?По словам Оксаны, договоры долевого участия они подписывали с ООО «УК «Квартстрой», а тот, в свою очередь, оформил договор переуступки ООО «ИК «Квартстрой-НН», где прописаны уже совершенно другие суммы. Например, по факту однокомнатная квартира покупалась за 1,8 миллиона рублей, а в договоре переуступки мог быть прописан всего миллион. Сейчас «гончаровцы» через суд доказывают покупку своих квартир, но он, по словам Соколовой, признает обоснованной минимальную сумму — ту, что в договоре переуступки. Если решено будет выплачивать в качестве компенсации именно ее, то вряд ли люди смогут купить что-то стоящее за эти деньги.
Оксана отмечает, что сейчас дольщики ЖК «На Гончарова» в отчаянии: «дорожная карта», которую подписал вице-премьер Виталий Мутко, не соблюдается — согласно этому документу, достройка должна была начаться в третьем квартале 2019 года, но этого так и не произошло. Диалог с местными властями у дольщиков не клеится — те кивают на Москву и Фонд.
Менее категорично настроены дольщики ЖК «Окский берег»: объект большой, купивших квартиры — тысячи, дома на разной стадии готовности, ситуации у всех людей разные. Но многие готовы взять компенсации, даже если жилой комплекс решат достраивать.
Участник группы активистов Антон Шадрин рассказал, что по итогам общественного голосования, проведенного в группе дольщиков во «ВКонтакте», результат оказался примерно 50/50: половина из 700 опрошенных согласна на денежное возмещение. По словам Шадрина, рассуждать более конкретно можно будет после того, как Фонд проведет оценку и назовет цифры по компенсациям.
Александр Маслов, управляющий партнер юридической компании «Маслов, Войнов и партнеры», считает, что компенсация вполне может быть компромиссом, который позволит соблюсти баланс интересов.
Принято смотреть на ситуацию только с позиции дольщиков, но это не совсем правильно. Долевое строительство — это осознанный риск, на который люди идут, чтобы сэкономить деньги. А другие люди покупают квартиры дороже, но в уже готовых домах, платят налог, и с этих налогов государство достраивает дома обманутым дольщикам.
Маслов добавляет, что решение о достройке проблемных объектов и создание Фонда защиты прав дольщиков было, прежде всего, политическим решением властей, принятым ради социального спокойствия.
Дольщикам, конечно, компенсации чаще всего невыгодны, — говорит юрист. — Но в этом вопросе нельзя учитывать только выгоду дольщиков. Это системное решение, по каждому конкретному объекту берутся во внимание все факторы, исходя из которых выносится решение по целесообразности достройки. И поскольку достройка ведется за бюджетные деньги, надо брать за основу интересы всех сторон.
Брать или не брать?
Большинство экспертов сходится во мнении, что вопрос по компенсациям каждый дольщик должен решать индивидуально, опираясь на свою ситуацию: на какой стадии готовности находится дом, сколько придется ждать достройки, какую компенсацию предлагают, есть ли необходимость снимать жилье и платить ипотеку и т. д. По мнению юриста Александра Маслова, надо буквально расписать все на листике, посчитать «уход и приход» средств, после чего сделать вывод.
Олег Филиппов, председатель комитета по строительству московского городского отделения общественного объединения «Опора России», отмечает, что, если дольщик считает предложенную сумму компенсации несоразмерной внесенным средствам, он может оспорить ее через суд.
Прецеденты есть. Дольщики, заявившие права на компенсацию, получили внесенные средства полностью.
Что же касается выгоды, то, по словам Олега Филиппова, прибыль на момент ввода дома в эксплуатацию (2–3 года) составит 10–25% от вложенных средств на начальном этапе строительства. Но здесь, опять же, нужно будет учитывать выплаты по ипотеке, затраты на аренду жилья и прочие «отягощающие» факторы.
Анатолий Рябинин, директор АН «Чекни» и председатель комитета по новостройкам Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, считает, что, скорее всего, за деньги, выплаченные в качестве компенсации, какое-то жилье можно будет приобрести — рынок весьма многообразен. Но, вероятно, с потерей в качестве.
Думаю, человек, который уже обжегся на первичном жилье, больше рисковать не захочет. В городе есть жилые комплексы с недорогими студиями в отдаленных от центра районах: «Времена года», например, проекты «ЖилстройНН». Вопрос в том, на что человек рассчитывает, нужна ли ему непременно новостройка.
Тех, кто думает, брать компенсацию или дожидаться достройки квартиры, Рябинин обнадеживает: сейчас, с введением эскроу-счетов, активность застройщиков снижается — новые условия даются им непросто. А следовательно, новостроек будет мало, и они будут востребованы — появится возможность выгодно продать свою долгожданную квартиру. Кто-то из дольщиков таким образом сможет «отбить» вложенные деньги и даже получить прибыль, но это вряд ли про ипотечников.
Но серьезный рост цен ожидается в первую очередь на жилье комфорт-класса в престижных районах, — предупреждает директор АН «Чекни».
Пока же суммы компенсаций не озвучены, рассуждать можно только в теории. Увы, уже сейчас понятно, что вряд ли все останутся довольны, так что успех предприятия в данном случае будет относительным.
