Прошедший 2025 год ознаменовался ростом цен на недвижимость: и новостройки, и вторичка подорожали более чем на 10%. Это было однозначно непростое время для рынка, в первую очередь — из-за беспрецедентно высоких ипотечных ставок. Впрочем, ближе к лету они начали постепенно снижаться, медленно высвобождая отложенный спрос. В то же время ввод жилья в Нижегородской области сократился, а господдержка оставалась адресной.
Вопрос, которые волнует многих: что будет с ценами на квартиры в 2026 году? Как на них повлияет скорое ужесточение семейной ипотеки и повышение НДС? Оживит ли рынок снижение ключевой ставки? И главное: покупать квартиру прямо сейчас или подождать еще? Об этом GIPERNN.RU поинтересовался у ведущих специалистов нижегородского рынка недвижимости.
Какие квартиры подорожали в 2025 году?
С точки зрения продаж 2025 год оказался для девелоперов напряженным, но не патовым. По данным Росреестра, в Нижегородской области заключили почти 12 тысяч договоров долевого участия (ДДУ) — больше, чем в 2024 году, когда их насчитывалось 9 тысяч с небольшим. В первой половине 2025-го рынок стагнировал, затем начался постепенный рост, и в декабре продажи увеличились в два раза: с 700–800 до 1700 ДДУ в месяц.
По информации Росреестра, в областном центре в 2025 году купили около 14,6 тысячи квартир на вторичном рынке. Пик продаж пришелся также на конец года: если в январе—феврале совершалось примерно по 1000 сделок, то в декабре — более 2000. Предновогодний период — горячая пора для риэлторов, и в этот раз активность участников рынка тоже была на высоком уровне, отмечает директор АН «Виват-Риэлти» Елена Недоспасова.
Сделки заключались буквально до последнего дня, 30 декабря агенты активно работали, причем ездили в область и даже соседние регионы из-за большой загрузки нижегородских отделений крупнейшего банка. Ничего не поделать, это наш российский менталитет — закрывать большие покупки к Новому году. К тому же у многих граждан в период высоких ставок скопились большие суммы, а в конце года встает вопрос об уплате подоходного налога на дивиденды. Это подталкивает к мыслям о более выгодном вложении сбережений — например, в недвижимость. Особенно на фоне снижения ключевой ставки и депозитных.
Удорожанию способствовала не только общая экономическая ситуация, но и ажиотаж на фоне предстоящих изменений в госпрограмме семейной ипотеки. Впрочем, в некоторых сегментах вторичного рынка цены остались неизменными. В первую очередь речь идет о самых доступных квартирах, отмечает эксперт по недвижимости Сергей Петров.
Предложений на вторичном рынке в 2025 году было больше, чем в 2024-м. В первую очередь по квартирам, которые обычно участвуют в размене — это однушки и двушки экономсегмента. При этом спрос на них был невысок, поэтому владельцам приходилось предлагать скидки. Иногда такие лоты продавались даже дешевле, чем аналогичные годом ранее. В целом продажи на вторичном рынке в 2025 году примерно на том же уровне по интенсивности и спросу, что и в предыдущем. И общий рост цен не стал неожиданностью.
Зачастую владельцы стараются побыстрее продать старое жилье, чтобы вложиться в новостройку. Им проще сбросить цену, чем ждать и платить большие проценты по ипотеке. Люди, особенно молодые, активно реализуют наследные «бабушкины» квартиры для покупки нового жилья. Поэтому лоты с хорошим ремонтом в современных ЖК были востребованы и росли в цене как на первичном, так и на вторичном рынках, добавляет Елена Недоспасова.
Ввод жилья упал — чего ждать?
Если в 2024 году в Нижегородской области были введены рекордные 2 млн «квадратов» жилья, то в 2025-м — 1,7 миллиона. При этом дороговизну жилья в областном центре во многом объясняли тем, что спрос на него превышает предложение, особенно на первичном рынке. Однако управляющий сети АН «Монолит» Алексей Козлов уверен, что пока ситуация стабильная.
Необходимо оценивать ситуацию на рынке в целом, и мы сейчас существенной проблемы в падении ввода мы не видим. Более того, наш регион более сбалансирован, чем другие, по темпам продаж и распроданности новостроек. Думаю, небольшое снижение — это даже плюс в текущих условиях.
Выбор у покупателя все равно большой, ведь на первичном рынке предлагаются в основном не введенные дома (хотя и они тоже), а по большей части те, которые достроят в течение нескольких ближайших лет. Готовые новостройки, скорее, можно отнести к сегменту вторичного жилья, поясняет эксперт по недвижимости Сергей Петров. Он солидарен с мнением, что существующее падение ввода не дестабилизирует ситуацию на рынке.
Если смотреть не на ввод, а на количество строящихся объектов в регионе, то объем даже немного вырос по сравнению с прошлым годом. Сейчас в стройке находится более 1,2 млн «квадратов». В каждом районе Нижнего Новгорода реально найти новостройку, в которую можно вложить свои средства. Распределение достаточно равномерное.
Чем обернется ужесточение семейной ипотеки?
Сегодня в Нижегородской области работает две большие программы господдержки — семейная ипотека и IT-ипотека. По охвату и популярности лидирует, конечно, первая. В 2025 году по ней нижегородцам выдали более 9,4 тысячи кредитов — против 5,3 тысячи в 2024-м. Если соотнести с общим количеством заключенных ДДУ, становится очевидно, что чаще всего новостройки покупают именно по семейной ипотеке. Средний размер льготного кредита составляет 5 млн рублей. По IT-ипотеке за год оформили 453 займов, выдачи сократились почти в два раза, а средний размер кредита превысил 7,5 млн рублей.
Уже известно, что с 1 февраля 2026 года начнет действовать правило «одна льготная ипотека на одну семью» и родители должны будут выступать созаемщиками. При этом у них сохранится возможность привлечь третьих лиц, если семейного дохода недостаточно для получения кредита.
Кроме того, активно обсуждается введение дифференцированной семейной ипотеки — когда ставка привязана к количеству детей. Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков дал понять, что новые правила планируется утвердить в ближайшем будущем.
Господдержка ипотеки не влияет на рост заработных плат, а он объективно не успевает за ростом цен на новостройки. Те, у кого есть дети, очень аккуратно считают деньги. Им нужно не только платить кредит, но и кормить, растить, обучать своих детей, а это большие расходы. Сейчас вообще время семей, которые умеют правильно и точно планировать свой бюджет.
Однако и обвала спроса после изменения условий семейной ипотеки эксперты не ожидают. По мнению Сергея Петрова, у девелоперов было время «накопить жирок», когда квартиры продавались с хорошей маржой. Теперь же им просто придется вернуться к менее комфортным условиям. За последнюю бурную пятилетку застройщики вообще научились хорошо адаптироваться, отмечает Алексей Козлов.
Ужесточение семейной ипотеки может сократить вывод новых проектов на рынок, а вот это уже будет проблемой. Но я думаю, что российский бизнес уже стал одним из самых адаптивных и сможет успешно преодолеть трудности. Мы, игроки рынка недвижимости, очень надеемся на позитивные изменения в геополитической обстановке. Это сразу снимет львиную долю напряжения.
Как повышение НДС скажется на недвижимости?
Налог на добавленную стоимость подняли с 20% до 22% с 1 января 2026 года. Казалось бы, сделки с жильем освобождены от НДС, но значит ли это, что изменения не повлияют на ценообразование? Ведь этот налог будут платить девелоперы, агентства недвижимости, производители стройматериалов.
Повышение НДС если и будет сказываться на стоимости квартир, то косвенно и в долгосрочной перспективе, уверен Сергей Петров. Рынок недвижимости достаточно инертный: он гораздо медленнее реагирует на изменения, чем тот же продовольственный рынок, например. То есть общая картина от таких колебаний, как рост НДС, быстро не изменится, утверждает эксперт. Есть куда более важные факторы, определяющие цены на жилье.
Гораздо больше на цены влияет покупательская способность и спрос, особенно если это вторичный рынок. А на первичном рынке я наблюдаю такую картину: девелоперы на фоне ажиотажа разогнали цены выше покупательской возможности, тогда как себестоимость строительства и примерно настолько не выросла. Так что и там повышение НДС вряд ли будет играть первостепенную роль в ценообразовании.
Прогноз цен на жилье в 2026 году
Беспрецедентное санкционное давление и военные расходы — объективная российская реальность сегодняшнего дня. Для сохранения устойчивости экономики в конце 2024 года ЦБ поднял ключевую ставку до рекордного 21% и лишь летом 2025 года постепенно начал ее снижать. Сейчас она находится на уровне 16%: рыночная ипотека и кредиты для застройщиков все еще дорогие.
Дальнейшее снижение будет очень плавным и осторожным, считают эксперты. В 2026 году возможно падение на 200 процентных пунктов, в лучшем случае — до 12%. А комфортных для рядового потребителя 5–7% годовых нет еще и на дальних горизонтах. Тем не менее это все равно создаст определенное оживление на рынке, к тому же многие захотят вложить сбережения в недвижимость, а не держать их в банке.
Разрыв в стоимости между первичкой и вторичкой, который сейчас достигает 40–50%, быстро не сократится, но тенденция может обозначиться. Пока же ситуация определенно нездоровая: многие покупатели новостроек не могут продать квартиру на вторичном рынке за те же деньги, не говоря уже о какой-то выгоде.
Думаю, при выравнивании рыночных и льготных ставок будет все больше сокращаться разница цен. Но это будет происходить разными темпами. Скорее всего, рост стоимости вторичной недвижимости будет идти быстрее новостроек. И через какое-то время мы придем к более здоровой рыночной ситуации по стоимостям активов. Сейчас мы видим катастрофический дисбаланс.
Тем, кто настроен на покупку квартиры, риэлторы советуют не ждать чудесных изменений: как уже говорилось, рынок недвижимости меняется очень медленно. «Более удачный момент» может наступить спустя годы, и это не точно. Поэтому если необходимость покупки жилья назрела, стоит серьезно заняться этим вопросом.
Наш город очевидно представляет сейчас интерес для многих россиян. Здесь работают крупные предприятия, создаются рабочие места, открываются учебные заведения, он стал популярен у туристов. Логично, что здесь захотят жить, и в первую очередь молодые люди. Если тенденция укрепится, то дальше жилье будет только расти в цене. Я советую тщательно просчитывать покупку и принимать взвешенные решения. А специалисты по недвижимости помогут правильно проанализировать информацию, разумно все спланировать и грамотно распорядиться тем бюджетом, который у вас есть.
Итак, в 2025 году цены на квартиры в Нижнем Новгороде выросли более чем на 10%, активнее всего этот процесс шел во втором полугодии. Драйвером стал рынок новостроек, разогретый разговорами о предстоящем ужесточении семейной ипотеки. Прошедший год также ознаменовался высокими рыночными ставками, которые, впрочем, начали постепенно снижаться.
В 2026 году недвижимость, вероятно, продолжит дорожать: для этого есть все экономические предпосылки. На продажи новостроек может негативно повлиять планируемый переход к дифференцированной семейной ипотеке. Повышение НДС до 22% прямо не отражается на сумме сделки, однако сказывается на ценообразовании в строительстве. А еще девелоперы могут притормозить запуск новых проектов.
Эксперты рынка недвижимости ждут дальнейшего снижения ключевой ставки, но медленного и осторожного. Они также полагают, что большой ценовой разрыв между новостройками и вторичкой постепенно начнет сокращаться, но это будет длительный процесс.
