Гипермаркет недвижимости
Нижнего Новгорода и области

Секреты построения квартирных «цепочек» на вторичном рынке

333
Фото: Светлана Никольская / АН «Ярмарка недвижимости»

Более половины сделок на рынке недвижимости Нижнего Новгорода являются альтернативными, когда взамен выставленной на продажу квартиры собственник сразу приобретает другое жилье. Поскольку продавцов и покупателей «в чистом виде» не так много, сделки проводятся по «цепочке». На одном конце такой «цепи», как правило, находится человек с «живыми» деньгами, на другом — «чистый» покупатель, остальные «звенья» — желающие разменять большую жилплощадь на две поменьше или заинтересованные в переезде в маленькую квартиру при условии получения доплаты.

Попробуем разобраться, как выстраиваются «цепочки», из-за чего денежно-квартирный обмен иногда так и не доходит до финала и как минимизировать риски при проведении многоступенчатой сделки.

Купи квартиру не выходя из дома
Более 6000 предложений в Нижнем Новгороде
Выбрать квартиру

Как возникают квартирные «цепочки»?

Сделку, в результате которой одна сторона хочет получить деньги за свою квартиру, а другая — просто приобрести жилье, традиционно называют «чистой продажей»: такой термин нередко встречается даже в объявлениях. По словам директора АН «Император» Ирины Кожевниковой, в подобных случаях речь идет о довольно простой схеме оформления сделки, участниками которой являются продавец с квартирой и покупатель с деньгами.

На практике такие сделки могут быть достаточно сложными со стороны продавца в части подготовки документов по квартире, включающей в себя и оформление наследственных прав, и согласование перепланировок, и получение разрешений на продажу, если таковые требуются. Да и покупателю иногда требуется привлечение заемных средств, либо часть суммы может оплачиваться различными сертификатами. Передача денег также может происходить в разных формах: наличные, аккредитивы, безналичные переводы, ячейка в банке. Но любой риелтор скажет, что самая простая сделка — это «чистая продажа».

Ирина Кожевникова
директор АН «Император»

Как правило, «цепочки» возникают тогда, когда участники сделки хотят не просто купить или продать квартиру: им интересно заполучить вместо нее другой объект недвижимости и сменить место жительства.

У меня в продаже была квартира, которую покупатель хотел приобрести за наличные деньги. «Наличными» оказалась его квартира, которую покупают клиенты с продажей своего жилья, у которых его берут клиенты с ипотекой. Так передо мной оказалось три сделки вместо одной.

Светлана Никольская
директор агентства «Ярмарка
недвижимости»

Что нужно знать об альтернативной сделке?

  • Среди участников сделки должны быть «чистые» продавцы и прямые покупатели, иначе «цепочка» может оказаться слишком длинной, что существенно усложнит ситуацию.
  • Теоретически в «цепочке» может участвовать сколько угодно квартир, но все договоры следует заключать одновременно, чтобы сделка не затянулась и не сорвалась.
  • Договоры купли-продажи в альтернативной сделке являются юридически независимыми, поэтому если Росреестр зарегистрирует лишь один переход права собственности, а другие — нет, то «цепочка» разорвется.
  • Неподготовленным продавцам и покупателям квартир будет очень сложно выстроить «цепочку». Подготовку и проведение альтернативных сделок разумнее доверить агентству недвижимости.
  • Налогообложение при альтернативной сделке ничем не отличается от прямой продажи.
  • Порядок действий и пакет документов в альтернативных сделках соответствует обычной купле-продаже с двумя участниками.

Цепочка представляет собой обмен, в результате которого продавцы одной квартиры приобретают себе другую. У меня доля сделок с цепочками составляет более 70%, как правило, это жилье в городе. Самая большая в моей практике цепочка включала 12 квартир. Если мы говорим о загородных объектах — домах и дачах, то это как раз-таки в основном чистая продажа.

Елена Архипова
менеджер Центра услуг
по недвижимости «Город-
Загород»

В практике Ирины Кожевниковой, возглавляющей агентство «Император», самая длинная «цепочка» состояла из 19 квартир и 40 человек. Чтобы сделка состоялась, пришлось получить четыре распоряжения управления образования, оформить восемь ипотечных кредитов и использовать три материнских капитала.

Фото: Ирина Дмитриевна / АН «Император»

Как проводятся альтернативные сделки?

Квартирные «цепочки» принято считать весьма рискованным предприятием, поскольку такие сделки могут легко сорваться из-за несогласованных действий участников. Чтобы все шло по плану, ознакомьтесь с пошаговой инструкцией купли-продажи.

Шаг первый. Оценка своей квартиры и поиск нескольких вариантов обмена. На этом этапе нужно определиться с суммой доплаты. Сделка будет проще, если продавцы хотят получить деньги, а не обзавестись другой жилплощадью.

Шаг второй. Отыскав покупателя на свой объект, оформите договор задатка. В соглашении укажите условия его расторжения и договоренности на случай, если часть «цепочки» разорвется.

Шаг третий. Не стоит продавать свое жилье, не подобрав вариант для переезда. Если вы нашли подходящую квартиру, необходимо проверить ее юридическую чистоту (в том числе отсутствие обременений) и оформить на нее задаток.

Шаг четвертый. Когда определились все участники сделки, следует составить план ее проведения, включая нюансы подписания документов и регистрации. 

Шаг пятый. Позаботьтесь о безопасности расчетов. Для этого можно взять в аренду банковскую ячейку или перевести денежные средства на аккредитивный счет для основной суммы и доплаты.

Шаг шестой. Одновременно подпишите договоры купли-продажи всех участвующих в альтернативной сделке квартир.

Шаг седьмой. Зарегистрируйте переход права собственности и подпишите акты приема-сдачи квартиры.

Если речь идет о ликвидной квартире, то вариант для переезда продавца мы подбираем параллельно с поиском покупателя. Когда объект является не слишком привлекательным (располагается в старом фонде без удобств или на крайнем этаже, отсутствует минимальный ремонт, проблемное оформление), в первую очередь, необходимо найти на него покупателя, взять с него аванс и начать присматривать обменные квартиры. Кстати, обменное жилье обычно стоит дешевле — продавец может сделать на него скидку или оставить будущим владельцам что-то из мебели/техники. Когда «цепочки» подобрана, можно вносить задатки — суммы со штрафом на случай, если кто-то из участников сделки вдруг откажется в ней участвовать. Когда готовы все справки и собраны другие необходимые документы, можно проводить сделку и идти на регистрацию. Без участия банка все сделки можно провести в течение одного дня.

Елена Архипова
менеджер Центра услуг
по недвижимости «Город-
Загород»

Обязательные документы для проведения сделки купли-продажи

  • Паспорта всех собственников (продавцов) недвижимого имущества
  • Договоры купли-продажи на всех участников сделки и один для Росреестра
  • Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.)
  • Разрешение органов опеки и попечительства (если в сделке участвуют несовершеннолетние)
  • Согласие супруга (даже бывшего) на продажу квартиры (если недвижимость была куплена в браке)
  • Выписка из домовой книги (фиксирует количество прописанных в квартире людей и их возраст)

Дополнительные документы, которые также могут быть запрошены:

  • Техпаспорт квартиры (позволяет понять, была ли проведена перепланировка)
  • Выписка из лицевого счета (подтверждение оплаты коммунальных платежей)
  • Выписка из ЕГРН (помогает убедиться в правах гражданина на продажу квартиры)
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (как гарантия дееспособности участников сделки)
Фото: Светлана Никольская / АН «Ярмарка недвижимости»

Почему «цепочки» распадаются?

Для того чтобы понять, из-за чего альтернативная сделка может оказаться под угрозой срыва, GiperNN попросил директора АН «Ярмарка недвижимости» Светлану Никольскую поделиться случаем из собственной практики построения «цепочек».

Расскажу на конкретном примере. Молодая семья из четырех человек, которой стало тесно в малогабаритной двушке после рождения второй малышки, задумалась о переезде в большую квартиру. При этом заплатить первоначальный взнос по ипотеке они могли бы только после продажи собственного жилья. Поскольку мама находилась в декрете, заявку на кредит сразу в несколько банков пришлось подавать отцу. Все прошло успешно: даже нашлись покупатели с «живыми» деньгами. Теперь они сидят и ждут, когда мы подберем подходящее жилье. За три недели мы нашли вариант, но с обремением в банке и невыделенными долями у нотариуса, (так как использовался материнский капитал). К тому времени наши покупатели просят провести сделку по продаже, так как все согласованные сроки уже прошли. Продаем, разрываем цепочку, молодая семья съезжает на съемную квартиру. Тем временем вносим задаток, чтобы наш продавец снял обременение в банке и начал действовать по выделению долей детям. Агент покупаемой нами квартиры со скоростью света ищет, куда переедут его клиенты, где несовершеннолетние дети уже являются собственниками жилья после выделения долей. Здесь уже при продаже квартиры, необходимо взять разрешение органов опеки и попечительства, а это дополнительно еще две недели. Нашли! Третья квартира. У этой квартиры разъезд. Нужно из трешки расселить двух собственников в две однушки. Сделку провели одновременно в двух банках, так как покупатели и продавцы приобретали квартиры с помощью ипотечных средств. Итого: с начала желания улучшить жилищные условия до получения ключей прошло четыре месяца, причем еще не закончились поиски двух однушек. Но так как последняя квартира была в чистой продаже, сделки с однушками мы ждать не стали.

Светлана Никольская
директор АН «Ярмарка
недвижимости»

Благодаря профессионализму риелторов все желающие решить свой квартирный вопрос смогли справить новоселье. Однако альтернативные сделки далеко не всегда проходят без сучка и задоринки.

Нередко участниками цепочки становятся люди, принимающие решения на эмоциях. Например, супруги решили расторгнуть брак и разменять свою квартиру, а некоторое время спустя они помирились и передумали разъезжаться. Иногда банк отказывается выдавать ипотеку одному из клиентов, вследствие чего одно из звеньев «цепочки» размыкается. В таком случае нужно подавать заявку в другую кредитную организацию либо подбирать другого покупателя, а иногда квартиру, если у клиента обмен, иначе из-за одного участника под угрозой окажется вся сделка. То же касается и ситуаций, когда требуется разрешение управления образования на продажу квартиры: если получить его не удастся, то так же приходится менять звено, иначе вся «цепочка» распадется.

Елена Архипова
менеджер Центра услуг
по недвижимости «Город-
Загород»
Фото: Светлана Никольская / АН «Ярмарка недвижимости»

Как минимизировать риски?

По словам директора агентства «Ярмарка недвижимости» Светланы Никольской, вероятность разрыва «цепочки» растет параллельно с увеличением количества квартир, задействованных в сделке.

Альтернативные сделки могут длиться месяцами. Необходимо проверять документы по всем квартирам. Если регистрация перехода права собственности по какой-нибудь из квартир не пройдет, проблемы будут у всей «цепочки».

Светлана Никольская
директор АН «Ярмарка
недвижимости» 

Сложности могут возникнуть и при расчетах: специалисты по недвижимости иногда сталкиваются с вымогателями, которые просят доплатить им, угрожая в противном случае разорвать «цепочку». Непросто приходится и покупателям квартир, в которых кто-то прописан. Если жители участвующих в сделке объектов не захотят выезжать, то переезд окажется под вопросом и у других клиентов.

Риелторы рассказывают, что участники альтернативной сделки могут отказаться от ее проведения в последний момент: например, резко повысить цену на свою квартиру или присмотреть более выгодный вариант покупки «на стороне». Если одно «звено» выпадает, то остальные участники «цепочки» вынуждены терять время, пока ищут ему замену.

Директор АН «Император» Ирина Кожевникова указала на ряд важных задач, которые приходится решать специалисту по недвижимости в процессе подготовки и проведения сделки, чтобы «цепочка» не распалась.

  • Тщательно проверять документы по каждой из квартир, при необходимости выполняя юридические действия, обеспечивающие законность ее продажи.
  • Учитывать сроки поступления денег к каждому «звену» (если в «цепочке» есть ипотека, средства маткапитала и прочие особенности расчетов).
  • Подготовить четкую схему по формам проведения расчетов по всей цепочке.
  • Составить четкий план по срокам проведения сделок по каждому из этапов и согласовать его со всеми участниками «цепочки», а при участии в каком-либо звене нотариального оформления — заложить в сроки время, необходимое нотариусу для подготовки сделки (оно, как правило, несколько больше, чем при подготовке сделки в простой письменной форме).
  • Разработать план по срокам освобождения и передачи квартир.
  • Скрепить все звенья «цепочки» взаимными договорами, в зависимости от ситуации авансовыми или предварительными с задатками, и так далее.
Фото: Ирина Васильевна / АН «Император»

Чтобы минимизировать риски, когда «цепочка» собрана, стоит передать по всей «цепи» задатки: чем больше эта сумма, тем надежнее скреплена «цепочка». Чем меньше квартир участвуют в сделке, тем больше шанс на ее успешное проведение, поэтому лучше не строить длинных «цепочек». Немаловажную роль играют и сроки: опытный риелтор не будет растягивать процесс выхода на сделку на длительное время, стараясь подобрать варианты за несколько дней. Слаженная работа специалистов по недвижимости — один из основополагающих факторов проведения сделки по «цепочке».

Елена Архипова
менеджер Центра услуг
по недвижимости «Город-
Загород»

Светлана Никольская также указывает на сложность самостоятельного проведения альтернативных сделок, поскольку даже опытные риелторы считают построение «цепочек» непростой задачей. Свести риски к минимуму, по ее словам, можно, обратившись к грамотному специалисту

Если нанимать себе помощника в этом нелегком деле, следует внимательно изучить его квалификацию: стаж работы, специализацию, отзывы клиентов. И нужно обязательно заключить письменный договор, в котором будут указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок оплаты комиссии, обязанности и права сторон. Правильно будет заключить не два договора, на продажу и покупку, а один — на поиск покупателя, продажу и подбор с одновременной покупкой жилья.

Светлана Никольская
директор АН «Ярмарка
недвижимости»

Ранее мы рассказывали о том, какое влияние на рынок недвижимости в ближайшее время окажет пандемия коронавируса и ослабление рубля. 

Купи квартиру не выходя из дома
Более 6000 предложений в Нижнем Новгороде
Выбрать квартиру
Ошибка в тексте Ctrl + Enter

Поделиться и оценить

Теги

Подпишитесь на нашу рассылку

Читать ещё

Два месяца в самоизоляции: как изменился рынок жилья? Жилье Два месяца в самоизоляции: как изменился рынок жилья?
Что происходит со спросом и предложением, как изменились цены на квартиры и когда ждать полного восстановления отрасли — GiperNN выяснил у нижегородских риелторов.
Жилье Обзор цен на рынке готового жилья в Нижнем Новгороде за май 2020 года
На рынке готового жилья Нижнего Новгорода в мае 2020 года наблюдалось повышение цен.

Комментарии

Комментарий будет опубликован после проверки модератором.
Спасибо за Ваше мнение!

Первая полоса