Побродить по старинным улочкам, засмотреться на деревянные домики, выпить кофе под сводами усадьбы XIX века… И открыть для себя Старое Канавино. Когда-то здесь кипела бурная жизнь, вел торговые дела купец Емельян Башкиров, гостил маленький Алеша Пешков — будущий писатель Максим Горький. Сейчас территория между Окой и ж/д вокзалом пришла в запустение. Некогда крепкие дома потускнели, покосились и рискуют вот-вот обрушится. Многие из них давно покинуты жителями. Кажется, еще немного, и этот уголок старого Нижнего канет в Лету.
Но не все потеряно. Масштабное преобразование может вернуть Старому Канавину былое великолепие, сделав его огромным туристическим кластером. Концепцию перезагрузки этой территории разрабатывает АНО «АСИРИС», а первым шагом стало исследование идентичности места от московского архбюро А4 в сотрудничестве с архитектурным продюсером Люсей Малкис. Около 800 тысяч квадратных метров, 35 кварталов, 19 объектов культурного наследия… Какой потенциал хранит в себе Старое Канавино и что может стать с ним после ревитализации?
От «Кунавина» до наших дней
Впервые «Слободка Кунавинская» на левом берегу Оки и правом берегу Волги упоминается в писцовых книгах конца XVI века, а к началу XIX столетия тут насчитывалось уже около 400 домов. В 1817 году из Макарьева в Кунавино перенесли ярмарку, которая дала толчок его бурному развитию. Здесь быстро расцвели ремесла: гончарное, кожевенное, кузнечное… В 1928 году территория вошла в состав Нижнего Новгорода.
Сегодня в Канавинском районе находятся железнодорожный вокзал, важные транспортные развязки, крупные торговые центры. В окружении современной инфраструктуры сохранилось его историческое ядро — Старое Канавино. Как рассказали GIPERNN.RU в АНО «АСИРИС», территория имеет все черты городской среды XIX — начала ХХ века: регулярную планировку, усадебную парцелляцию, жилую, торговую и промышленную застройку.
В исторических кварталах расположено около 30 ценных зданий и 19 объектов культурного наследия (ОКН), в том числе Канавинское слободское училище, Башкировское училище и Царский павильон у ж/д вокзала, который строился для встречи императорской семьи. Дом № 4 на улице Вокзальной хоть и не признан памятником архитектуры, но имеет большую ценность: известно, что будущий писатель Максим Горький не однажды бывал здесь у дяди.
Застройка Старого Канавина насчитывает без малого 13 архитектурных стилей — от классицизма до конструктивизма. Это и академическая эклектика (Коммунистическая, 32), и городская усадьба (Литвинова, 28), и дома с элементами глухой нижегородской резьбы (Канавинская, 24). Здесь же представлены брандмауэрная застройка (Канавинская, 9) и модерн (Марата, 23).
У Старого Канавина огромный потенциал — туристический, экономический, историко-культурный. Эту территорию можно превратить в исторический кластер, который будет встречать гостей города, рассказывать о прошлом Нижнего Новгорода. Если запустить ее как туристическую, можно будет говорить и о появлении экономического потенциала, — отмечает заместитель директора АНО «АСИРИС» Анна Давыдова.
Крупные застройщики признают масштаб и значимость территории для Нижнего Новгорода, но весьма неоднозначно оценивают перспективы ее развития. Федеральный девелопер GloraX обращает внимание, что пространство уже сформировано и имеет свои доминанты — цирк, больницу, планетарий, ТРЦ «Республика». Однако больших инвестпроектов в последнее время здесь не было. Это может свидетельствовать о том, что особого интереса к локации у инвесторов нет, полагают в компании.
В свою очередь, девелопер UDS обращает внимание на уникальное архитектурное наследие и близость Старого Канавина к важным транспортным узлам. В компании подчеркивают, что территория может стать логичным продолжением развития креативных кластеров, особенно если опираться на опыт «Рождественской стороны» или квартала церкви Трех Святителей, однако ее освоение будет сопряжено с целым рядом сложностей.
Трудности возрождения
Несмотря на историческую ценность места, Старое Канавино явно деградирует. Как выяснили исследователи, дома десятилетиями не видели ремонта, во многих из них нет коммуникаций. Урбанист и архитектурный продюсер Люся Малкис говорит, что застройка пришла в удручающее состояние, потому что за ней был плохой уход. Периодически здесь случаются пожары.
Пожары — это способ избавиться от отягощяющей недвижимости. Канавино горит, Канавино разрушается. Сейчас меньше, чем несколько лет назад, и в целом район выглядит лучше. Но все-таки очень много людей здесь живут в крайне стесненных условиях: у них нет горячей и холодной воды, не у всех есть туалеты, — продолжает Люся Малкис.
Еще одной сложностью является многонациональность Старого Канавина. Кроме русского населения здесь проживают евреи, татары, мордва и не только. Заместитель руководителя АНО «АСИРИС» Анна Давыдова считает, что территорию следует возрождать с учетом интересов разных этнических групп и конфессий. Например, для здешних мусульман планируется воссоздать Ярмарочную мечеть.
Территория деградирует, нет нормального благоустройства, туда не заходит ответственный бизнес. И вообще инфраструктуры для жизни и для туристов в Канавине пока нет. Это стандартные проблемы исторических территорий, и в принципе они решаемы. То же самое было в квартале церкви Трех Святителей. Все надо приводить в порядок комплексно, мы в этом направлении делаем только первые шаги, — поделилась Анна Давыдова.
Ревитализация Старого Канавина потребует больших капиталовложений — это понимают и застройщики, и градозащитники. Городу и региону такие расходы вряд ли по карману, поэтому в процесс надо вовлекать бизнес. Однако инвесторы с осторожностью смотрят на эту локацию.
Например, федеральный девелопер GloraX, который осваивает несколько площадок в Нижнем Новгороде, видит потенциал в Старом Канавине, но небольшой. Одна из возможных точек роста — расселение ИЖС, однако есть сопутствующие трудности: маленькие кварталы, узкие дороги, отсутствие сетей и свободных земельных участков, отмечает глава департамента развития и GR Северо-Приволжского региона GloraX Дмитрий Ногтев.
Сейчас девелопер возрождает другую историческую территорию — на улице Черниговской. По словам Дмитрия Ногтева, там компания столкнулась с «целым букетом» сложностей: узостью площадки, огромном числом коммуникаций и ОКН, каждый из которых находился в разной степени разрушения и требовал индивидуального подхода. Однако у GloraX достаточно экспертизы для реализации подобных проектов, подчеркнул наш собеседник.
Эти локации делает схожими, прежде всего, большое количество ОКН, которые необходимо будет аккуратно вписать в новую застройку. Возможно, они потребуют реставрации в той или иной степени. Но само наличие ОКН сильно влияет на «посадку» новых зданий, вызывает массу трудностей и ограничений, — рассказал Дмитрий Ногтев.
Похожего мнения придерживается и девелопер UDS, который строит ЖК «N1 Первый дом в Нижнем» в Канавинском районе. Старое Канавино имеет неоднозначный потенциал, считает руководитель отдела продаж UDS Алексей Марин. Главной проблемой он назвал физический износ многих зданий, требующих сложной и дорогостоящей реставрации. Также препятствием к освоению территории могут быть правовые риски из-за охранного статуса ОКН, который накладывает серьезные ограничения.
Старое Канавино — это район, который устал быть старым, он хочет быть современным, не растеряв своей архитектурной идентичности и уюта тенистых улочек. Его успешное развитие требует комплексного подхода, учитывающего как преимущества локации и исторической застройки, так и меры по снижению рисков, связанных с реставрацией, правовыми ограничениями и социальными факторами, — подчеркнул Алексей Марин.
Взгляд в будущее
Концепция перезагрузки Старого Канавина, разработкой которой занимается АНО «АСИРИС» при участии архитектурного бюро А4, направлена на совмещение жилой застройки с общественными и бизнес-пространствами. Для перезагрузки уникальной территории предлагается использовать два базовых подхода: реставрацию и ревитализацию. Первый предполагает восстановление аутентичного облика территории с сохранением архитектурного наследия, а второй — «оживление» места и его включение в жизнь мегаполиса.
Дома Старого Канавина совмещали несколько функций: жилую, торговую, ремесленную, гостиничную. Их предлагается сохранить, создав на первых этажах мастерские, кафе и магазины, а на вторых — жилые апартаменты или гостевые комнаты. Важно, чтобы территория сохранила свою историческую роль «ворот в город», но адаптированную к потребностям современного мегаполиса, — рассказали в АНО «АСИРИС».
Замруководителя АНО «АСИРИС» Анна Давыдова считает, что идеальный путь развития Старого Канавина должен быть схож с возрождением квартала церкви Трех Святителей. Нужно отреставрировать дома с привлечением инвесторов, чтобы они открыли в старинных особняках кофейни, пекарни, гостиницы или мастерские, и благоустроить прилегающую территорию, создав новые общественные пространства. Тогда сюда придут туристы, а у местных жителей улучшатся условия проживания.
Несмотря на трудности развития Старого Канавина, инвесторы видят здесь и свои преимущества. К ним относится, в частности, большой размер площадки, говорит директор департамента развития и GR Северо-Приволжского региона GloraX Дмитрий Ногтев. Однако для входа в проект нужно взвесить все «за» и «против»: изучить концепцию, оценить риски и механизмы получения земли, просчитать экономику. Для правильной оценки инвестиционного потенциала нужно понять, в какую сторону будет развиваться Старое Канавино: это будут жилые новостройки или коммерческие площади — торгово-развлекательные и деловые центры.
Если все же рассуждать о реновации этой территории, то прежде всего нужен мастер-план и «дорожная карта» ее реализации. Нужно искать экономическую целесообразность такого преобразования. После этого можно будет предметно обсуждать конкретные перспективы этого района, — отметил Дмитрий Ногтев.
Девелопер UDS выбрал для своего первого проекта в Нижнем Новгороде Канавинский район и не пожалел об этом: локацию отличают хорошая транспортная доступность, богатая история и обилие зелени. Однако для успешного освоения самой старой части Канавина необходимо выполнить ряд условий, говорит руководитель отдела продаж компании UDS Алексей Марин.
К ним относится развитие государственно-частного партнерства, включая предоставление налоговых льгот и субсидий на реставрацию ОКН. Также принципиальное значение имеют разные функции застройки: коммерция в виде отелей и ресторанов должна соседствовать с культурной составляющей — музеями, арт-пространствами — и жильем. Важным фактором станет туристическая интеграция: включение Старого Канавина в городские пешеходные и веломаршруты, проведение всевозможных фестивалей и ярмарок. Только в этом случае девелоперские проекты будут успешны, считает представитель компании UDS.
Комплексный подход, сочетающий меры господдержки, многофункциональное развитие, туристическое позиционирование и работу с жителями, создает предпосылки для успешной ревитализации Старого Канавина. Каждый здесь получает свое: горожане — доступ к городской культуре и новым маршрутам, бизнес — вовлеченную аудиторию, инвесторы — ликвидность. Такой баланс возможен только при системном подходе, и Канавино идеально подходит для реализации именно такого сценария, — поделился Алексей Марин.
Сами нижегородцы неоднозначно смотрят на развитие Старого Канавина. Согласно GIPERNN.RU, 54% респондентов поддерживают сбалансированный подход: по их мнению, аварийные дома нужно снести, а ценные — восстановить и осовременить. Еще 22% выступают за тотальную расчистку территории. А вот 17%, напротив, за максимально бережное отношение: они уверены, что колоритные домики нужно ремонтировать и сохранять как часть истории. Еще 7% согласны с этой позицией, но не верят в успех.
Жительница Канавинского района Светлана тоже ратует за сохранение старины. Как рассказала нижегородка корреспонденту GIPERNN.RU, в Старом Канавине жили ее предки, а сейчас — друзья. Сама же она проживает поблизости — в районе Нижегородской ярмарки, но часто ходит мимо старинных домов на рынок или заглядывает в гости. В противовес Светлане другой нижегородец, Валентин, наоборот, не видит перспектив в восстановлении ветхих домов и единственно возможным вариантом развития Старого Канавина считает снос и новую застройку.
Посмотрите, в каких условиях здесь живут люди: у многих нет даже элементарных удобств, дома разрушаются. Инвесторам придется вложить огромные деньги в расселение и реставрацию — это слишком затратно и хлопотно. А что они получат взамен? Для больших новостроек здесь действует масса ограничений, а маленькие строить нерентабельно, — сказал Валентин.
Старое Канавино — сложная историческая территория в географическом центре Нижнего Новгорода. Разработка концепции ревитализации позволит взглянуть на нее «изнутри», изучить проблемы и оценить потенциал. Но чтобы идеи архитекторов претворились в жизнь, нужно соблюсти баланс интересов и провести большую работу на всех уровнях — от представителей власти и инвесторов до градозащитников и простых нижегородцев. Только общими усилиями Старое Канавино получит шанс стать новым центром притяжения для горожан и туристов, а город — развиваться, одновременно сохраняя свое историческое лицо.
