Цифровизация стала основным направлением, отвечающим требованиям времени. Сегодня больше не нужно собирать массу справок и тратить часы на ожидание в очередях, чтобы зарегистрировать право собственности или постановить недвижимость на кадастровый учет. Росреестр постоянно развивает свои электронные сервисы, и нижегородцам доступны более удобные и быстрые способы получения услуг.
Хотите оформить в собственность гараж-самострой или родительскую дачу, но не имеете на нее документов? Сделать это теперь можно в упрощенном порядке, сэкономив время и нервы. Планируете купить квартиру в другом регионе, но не собираетесь выезжать — пожалуйста. Об этих и других трендах регистрации недвижимости GIPERNN.RU поговорил с заместителем руководителя управления Росреестра по Нижегородской области Татьяной Гореловой.
Татьяна Александровна, первая половина 2022 года стала настоящим испытанием для нижегородского рынка недвижимости. Можно ли сказать, что был установлен исторический антирекорд по числу сделок?
Текущий год для рынка недвижимости, конечно, стоит особняком. В начале весны подача документов на госрегистрацию увеличилась в разы: в марте количество заявлений доходило до 2700 в день по сравнению с 1700 в прошлые годы. К концу апреля наметился спад, а в мае было представлено равнозначное для этого месяца количество бумаг.
По нагрузке, совершенным регистрационным и учетным действиям май 2022 года остался в рамках тех же показателей, что и в прошлые годы. Можно выделить отдельные категории сделок, количество которых сократилось. Например, уменьшилось число договоров долевого участия и кредитных договоров — но только по сравнению с мартом и апрелем.
Сейчас Росреестр активно переходит на цифровой документооборот. Сколько сделок проходит в электронном виде и как выглядит такая процедура?
Росреестр проводит сделки в электронном виде с 2015 года. Тогда это были первые шаги, и заключенные таким образом договоры исчислялись лишь десятками. Прорывным стал 2016-й, когда к цифровому документообороту присоединился первый банк и стал проводить подачу документов через интернет-сервисы.
Сейчас практически все кредитные организации перешли на данный тип работы. Это очень удобно: заявителю нужно обратиться лишь в одно банковское окно. При этом неважно, берет ли клиент ипотеку или хочет совершить другую сделку. Менеджер сам отправит документы в Росреестр в электронном виде, и ведомство заберет их в работу. Договор-основание или выписка из ЕГРН с электронной отметкой о госрегистрации поступят на интернет-почту клиента.
С начала года по конец августа на осуществление учетно-регистрационных действий в электронной форме в Нижегородской области поступило 137 520 заявлений. Для сравнения: в тот же период годом ранее их зафиксировано 106 029.
Помимо сделки через одно окно, в чем еще заключаются плюсы электронной регистрации для пользователей?
Актуальная тенденция — это сокращение сроков. Если по закону на регистрацию прав отводятся от 7 до 9 дней в зависимости от способа подачи, мы ее делаем за три дня и идем по пути — быстрее и качественнее. Еще один плюс — так называемое безличностное участие. При наличии вопросов госрегистратор общается с банком, а не с самим клиентом.
Возникают ли сложности с внедрением электронных сервисов?
Самая главная сложность заключается в том, что заявителю необходимо иметь электронно-цифровую подпись. Пока не все нижегородцы о ней знают. Она может быть простой или усиленной — Росреестр работает только с последними.
Электронную подпись изготавливает специализированная организация. Услуга эта платная, и ожидание занимает время. В МФЦ обратиться проще и привычнее, поэтому многие выбирают именно этот способ. Но мы понимаем, что будущее — за цифровым оборотом, и, чтобы еще раз «подсветить» его удобства, документы с электронной подписью берем в работу в первую очередь.
Кстати, органы государственной власти и местного самоуправления работают с нами только через электронные сервисы. Со следующего года это станет обязательным.
К 2024 году Росреестр должен полностью перейти на электронный документооборот. Какие услуги уже сегодня нижегородцы могут получить в данном формате?
Пока мы работаем на сайте Росреестра. Там в электронном виде доступны все наиболее востребованные услуги: регистрация прав, кадастровый учет (в том числе одновременная подача заявлений), сведения из Единого государственного реестра и другие.
В текущем и следующем году учреждение выходит на единый портал «Госуслуги», где появится суперсервис «Мое жилье». С его помощью можно будет искать и покупать недвижимость, регистрировать права. Также площадка обеспечит интеграцию с агрегаторами и банками, предоставит конструктор договоров и сократит сроки на всех этапах сделки. Обмен информацией между покупателем и продавцом, формирование пакетов документов будет происходить в специально создаваемой единой цифровой среде — «виртуальной комнате сделки». В ней в том числе предусмотрено оповещение всех участников об изменениях в процессе регистрации.
Насколько популярны у нижегородцев межрегиональные сделки? Как происходит регистрация, если продавец находится в одном населенном пункте, а покупатель — в другом?
Всего с начала года до начала сентября на регистрацию в Росреестр по Нижегородской области было подано 17 702 экстерриториальных заявления. На самом деле, это неважно, где находится продавец, покупатель и объект недвижимого имущества. Вы направляете документы оттуда, откуда вам удобно.
Заключение сделки между лицами из разных регионов доступно через нотариуса. При этом все стороны используют электронную цифровую подпись. Иногда в силу разных обстоятельств обратиться к нотариусу не получается. В этом случае можно подать пакет документов в бумажном формате через МФЦ. Но тогда двум сторонам придется встречаться для подписания договора лично.
Также через сервис Росреестра можно подать документы на простую сделку, где участие нотариата по закону необязательно — договор по ипотеке или отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей. В этом случае регистратору придут подписанные цифровой электронной подписью бумаги от продавца и покупателя.
1 сентября исполнился год, как вступил в силу закон о «гаражной амнистии». Сколько гаражей в Нижегородской области переведено в правовое поле за это время? Если учитывать, что всего в регионе около 100 тысяч неоформленных гаражей, как вы оцениваете результат?
Нижегородцы очень активно участвуют в «гаражной амнистии». В нашем регионе был зарегистрирован один из первых объектов в рамках данного закона. С сентября по конец июня в Нижегородской области в упрощенном порядке оформлено 416 гаражей и 1269 земельных участков. Однако встречаются ситуации, когда процедуру выполнить невозможно.
Чтобы получить земельный участок, его необходимо сформировать. Это возможно по определенным документам. Во-первых, по схеме. Она представляет собой изображение границ образуемого участка на кадастровом плане территории. Ее готовят органы исполнительной власти или местного самоуправления в пределах компетенции.
Во-вторых — на основании проекта планировки и межевания территории (ППМ), если он существует. В нем должно быть предусмотрено формирование каждого участка. И здесь скрыта главная сложность: в областном центре много разработанных и утвержденнных проектов межевания, где земельные участки под гаражами просто отсутствуют и не предусмотрены на данной площадке. Происходит так потому, что многие объекты хранения транспортных средств строились стихийно и документов на отвод земли под них не существует.
Выход один — вносить изменения в ППМ. Сюда входят разработка нового проекта, проведение различных согласований по градостроительным направлениям, публичные слушания. Но это мероприятие очень затратное: стоимость может достигать сотен тысяч рублей. Вариант для владельцев — обращаться в суд за признанием права на гараж.
Кроме этого, препятствие возникает, если гараж возведен в зонах особого использования: в санитарной защитной зоне реки, ЛЭП или охранной зоне водопроводов. Здесь каждый случай будет рассматриваться индивидуально.
С 1 июля вступила в силу новая версия закона о «дачной амнистии» — так называемая дачная амнистия 2.0. В чем ее принципиальные отличия от предыдущей версии?
Обычно объекты недвижимости регистрируются по документам, подтверждающим право собственности. Например — на наследство. «Дачная амнистия», которая стартовала в 2006 году, разрешала регистрацию только по документам на землю. То есть можно было оформить дом, если на руках имелось распоряжение администрации о предоставлении участка. Только за первое полугодие 2022 года такой возможностью воспользовались 2435 нижегородцев.
Версия 2.0 еще более расширила действие закона. Основная масса ее претендентов — граждане, у которых нет документов ни на дом, ни на землю. Оформить право на участок под зданием теперь можно просто по бумагам, подтверждающим пользование. Это, например, коммунальные платежи или квитанции об уплате налога.
Отмечу, что сам земельный участок будет предоставлен бесплатно — потратиться необходимо только на техническую документацию.
Нижегородская область вошла в 20 пилотных регионов для создания Национальной системы пространственных данных (НСПД). Зачем нужна эта программа и что на выходе получат нижегородцы?
Речь о формировании портала, где будут доступны все сведения об объектах недвижимого имущества в 3D-моделях. Сейчас информация размещена в различных системах, у органов разного уровня власти. Например, данные о недвижимости — в Росреестре, сведения о федеральном имуществе — в федеральном реестре, о землях сельхозназначения — в региональных реестрах.
В 2023 году на основе НСПД планируется внедрить 11 новых цифровых сервисов в сфере земли и недвижимости, в том числе три — для строительства. Зайдя, например, в личный кабинет Росреестра вы сможете заказать кадастровые работы, заключить защищенные сделки с контрагентами. Этот проект для того, чтобы все граждане могли обладать сведениями по объекту недвижимости и совершать операции не выходя из дома.
В текущем году проводилась кадастровая оценка 1,6 млн земельных участков. Как можно узнать о ее результатах и что делать собственникам, несогласным с ними?
Оценку проводило ГБУ «Кадастровая оценка». До 27 сентября включительно собственники могли ознакомиться с предварительными результатами и, если это необходимо, заявить о своем несогласии с переоценкой, обратившись к исполнителям. В этом случае специалисты предоставляют уточняющую информацию. Обновленные данные будут использоваться при налогооблажении с января 2023 года.
Следующей осенью появятся аналогичные данные в отношении 2,4 млн объектов капстроительства. Оценка коснется всех готовых и недостроенных зданий, помещений и сооружений, а также машино-мест, учтенных в ЕГРН.
Почему в отдельных случаях кадастровая стоимость может быть выше после переоценки?
Она может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону. Каждый участок имеет категорию и вид использования. Кадастровая стоимость зависит от этих параметров. Например, сегодня — площадка в категории «земли населенных пунктов», где возводится жилье, завтра — ее переводят в «земли промышленности», где будет строиться производство. Соответственно стоимость изменится.
Если недвижимостью владеет несовершеннолетний, какие сделки можно с ней совершать? Есть какие-либо подводные камни в подобных ситуациях?
Безусловно, сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему, участвуют в обороте. Другой вопрос, что здесь действует усиленный контроль со стороны государства: согласие на продажу должны дать органы опеки и попечительства. Они одобряют сделку, если взамен продаваемого в приобретаемом жилье у ребенка будет доля, площадь которой не менее принадлежащей ему в настоящее время.
С 1 сентября вступил в силу закон о запрете делить квартиры на доли менее 6 квадратных метров. Если человек уже является собственником микродоли, как он может ей распоряжаться?
В основном такие доли приобретались с определенными целями, связанными не с проживанием, а с выгодой от строительства метро или в миграционных интересах. Теперь такую долю нельзя отчуждать, то есть собственник не сможет ее продать. На этой площади можно только жить.
Какие еще принципиальные изменения были внесены в законодательство о недвижимости в 2022 году?
Очень важное для нас изменение вступило в силу в июле. Оно касается правовой экспертизы объектов по установлению границ. Дело в том, что с 1991 года, когда появилась частная собственность на землю и граждане начали оформлять документы, замеры участков проводились без инструментария, иногда — рулеткой или по шагам. Таким образом, границы не закреплялись.
Сегодня такой участок требуется поставить на кадастровый учет. До введенных изменений его местоположение приходилось доказывать. Процесс был сложным, связанным с обращением к старым планам на местности и чертежам. Теперь в нашу правовую экспертизу это не входит, обосновывать границы не нужно. Как следствие — процент постановки на кадастровый учет подобных участков увеличился.
В завершение отмечу, что у нас полностью реализован проект «Стоп-бумага». Сотрудники Росреестра и МФЦ перестали обмениваться бумажными вариантами документов: они сразу отображаются онлайн как в Росреестре, так и в МФЦ. Поскольку больше не расходуется время на их доставку, работа учреждений ускорилась. Это позволило минимум на два дня сократить период учетно-регистрационной деятельности.
О чем нужно помнить человеку, если он решил купить квартиру в 2022 году?
До совершения сделки Росреестр рекомендует запросить на объект выписку из ЕГРН. Кроме того, при планировании покупки стоит обратить внимание на ситуации, когда квартиру продают по доверенности или с предоставлением копии документов, а не без оригиналов. Здесь надо постараться связаться с собственником, побеседовать с ним лично и удостовериться, что вы разговариваете именно с тем, на кого оформлена недвижимость.
Также покупателя должно насторожить, когда его торопят с подписанием документов или недвижимость продается по намного меньшей рыночной цене без достаточных для этого оснований. И наконец, будьте внимательны, если обнаружилось, что квартира сменила нескольких владельцев за короткий срок.
