Спрос на нижегородские новостройки в августе и сентябре 2023 года показал рекордные результаты. За два месяца Росреестр по Нижегородской области зарегистрировал 4129 сделок на первичном рынке, в то время как за аналогичный период прошлого года — в 3,5 раза меньше. Только в Нижнем Новгороде в течение двух последних месяцев было приобретено свыше двух тысяч строящихся квартир.
Продажи новостроек росли все лето и достигли пиковых значений к началу осени. Как и любой резкий подъем, всплеск интереса к первичному рынку имеет свои причины и вряд ли окажется долговременным. Однако последствия не заставили себя ждать: по данным ДОМОСТРОЙНН.РУ, квартиры в новостройках Нижнего Новгорода в сентябре подорожали сразу на 12%. Откуда взялся ажиотажный спрос и будут ли дальше расти цены на жилье?
Что происходит на рынке в 2023 году?
К началу 2023 года рынок жилой недвижимости в Нижнем Новгороде вышел из зоны турбулентности. С сентября по июль ключевая ставка ЦБ РФ оставалась неизменной — 7,5% годовых. Интерес к новостройкам постепенно вернулся на докризисный уровень, выдача ипотеки стала увеличиваться, а цены перестали стагнировать и снова пошли в рост, однако вполне умеренный.
Вскоре ситуация снова обострилась: рубль начал стремительно слабеть по отношению к доллару и евро, в стране резко усилилась инфляция. Чтобы стабилизировать рынок, Банк России принял решение поднять ключевую ставку до 8,5% годовых. Ужесточение денежно-кредитной политики на этом не закончилось: в августе ключевая ставка была увеличена до 12%, а в сентябре — до 13%. При этом регулятор дал четкий сигнал — рост может продолжиться.
Стремясь сохранить свои сбережения, люди поспешили вложить имеющиеся деньги в недвижимость как в один из наиболее надежных активов. Всплеск спроса также подстегнуло ожидаемое повышение ипотечных ставок: потенциальные покупатели понимали, что коммерческие банки быстро отреагируют на решение ЦБ и начнут выдавать рыночную ипотеку как минимум под 14–15%, а это определенно не самая комфортная финансовая нагрузка.
Еще одним страхом, порождающим ажиотажный спрос на новостройки, стала возможность ужесточения льготных ипотечных программ. После роста ключевой ставки до 20% весной 2022 года поднялась и ставка по льготной ипотеке на новостройки, но на этот раз в правительстве решили пойти другим путем. Жилищный кредит по госпрограммам продолжили выдавать под 2–8% годовых, а минимальный первоначальный взнос увеличился с 15% до 20%.
На фоне растущей инфляции и решительных действий Центробанка даже те нижегородцы, которые не планировали менять жилье или рассчитывали заняться этим к концу года, стали выходить на сделки в августе—сентябре. Поскольку рынок недвижимости — это во многом рынок ожиданий, потенциальные покупатели мгновенно отреагировали на новости о грядущем ужесточении ипотечных программ и массово бросились решать квартирный вопрос.
Почему возник ажиотажный спрос?
Профессионалы рынка первичной недвижимости Нижнего Новгорода побеседовали с корреспондентом Гипермаркета недвижимости GIPERNN.RU и обрисовали общую картину, которая сложилась в конце лета — начале осени 2023 года. Они считают, что причин для паники нет: все происходящее — вполне закономерно.
Ажиотажный спрос, возникший в августе и сохранившийся в сентябре, стал следствием целого рядов обстоятельств, оказывающих влияние на рынок строящегося жилья, утверждает заместитель гендиректора по продажам, стратегии и развитию бизнеса «Столицы Нижний» Борис Замский. По состоянию на середину 2023 года реальные располагаемые доходы населения выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а ипотечные ставки в течение долгого времени оставались стабильными. На ситуации сказались и социально-психологические моменты: в 2022 году многие россияне откладывали покупку на фоне общей тревожности и неуверенности в будущем.
Первые сигналы повышения стабильности начали поступать примерно в апреле 2023 года, в мае они усилились, а в июне—июле уже можно было говорить, что рынок очистился от негативного влияния социально-психологических факторов, которые почти весь прошлый год оказывали отрицательное влияние. По результатам продаж июля—сентября можно констатировать, что рынок полностью восстановился после потрясений 2022 года.
Резкому увеличению популярности новостроек также способствовали факторы несистемного, или субъективного, характера — в частности, ситуация с курсом рубля. Борис Замский отмечает, что между рынком валют и рынком недвижимости есть четкая корреляция: когда рубль дешевеет, появляется дополнительный спрос на недвижимость. Это связано с тем, что многие хранят сбережения в валюте и используют ситуацию, чтобы конвертировать деньги в квадратные метры.
Толчком для ажиотажного всплеска стал резкий рост ключевой ставки. В целом он негативно влияет на рынок недвижимости, так как уменьшает покупательную способность населения, однако в краткосрочном периоде дает активный рост продаж. Люди стремятся купить жилье на прежних условиях, ведь ипотечная ставка не меняется мгновенно после повышения ключевой.
Когда наступит период охлаждения?
В первой половине 2023 года рынок недвижимости действительно полностью восстановился после прошлогодних потрясений, подтверждает генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов. По его словам, это произошло постепенно, на фоне общей стабилизации экономики, и в последние месяцы застройщик также констатирует уверенное превышение планов продаж.
Нынешний ажиотажный спрос — это совокупность как минимум трех факторов: отложенный спрос прошлого периода 2022 и начала 2023 годов, восстановление экономики, благодаря чему люди вновь начали активнее инвестировать, и нестабильность валютного курса, на фоне которой люди предпочитают вкладываться в фундаментальные активы, например, в недвижимость.
Крупнейшие игроки нижегородского рынка недвижимости не сомневаются, что всплеск спроса на новостройки не будет длительным — экономические факторы быстро скорректируют ситуацию. К концу сентября уже можно было наблюдать некоторый спад. Пиковые значения фиксировались в августе и в начале осени, но после 20 сентября свою роль сыграли повышение рыночных ставок и введение новых правил для льготной ипотеки. Увеличение первоначального взноса до 20% является весьма существенным, особенно для массового сегмента.
По единогласному мнению профессионалов, повышение ипотечных ставок и ужесточение условий льготных программ приведет к падению продаж и ажиотажный спрос вскоре сменится логичным охлаждением. Однако теперь рынок не остановятся, как это было полтора года назад, ведь уже нет тех стрессовых факторов и социально-экономической неопределенности. К новой реальности приспособилась не только экономика, но и люди.
Будут ли новостройки дешеветь?
За три года с небольшим средневзвешенная цена «квадрата» в нижегородских новостройках выросла более чем в два раза. Стремительный рост начался летом 2020 года, в период пандемии, и продлился до первой половины 2022-го. Потом произошла небольшая коррекция, и рынок некоторое время находится в стагнации. Уверенная тенденция к росту снова наметилась в марте 2023 года, а к осени резко усилилась: так, в августе средневзвешенная цена на новостройки увеличилась на 2,7%, а в сентябре — еще на 11,9%. Но будет ли стоимость жилья снижаться, когда ажиотаж пойдет на спад?
Рост цен на рынке недвижимости абсолютно закономерен, пока спрос превышает предложение, отмечают эксперты. В Нижнем Новгороде строится не так уж много жилья для мегаполиса: например, если в 2022 году в столице Приволжья построили 574 тысячи квадратных метров, то в Краснодаре — более 3 миллионов, в Екатеринбурге — 1,6 миллиона, в Новосибирске — 1,3 миллиона, в Ростове-на-Дону — 1,2 миллиона, в Тюмени — 1,18 миллиона, в Воронеже — 883 тысяч квадратных метров. А тем временем спрос на новостройки активно стимулируют на государственном уровне — в том числе с помощью льготных ипотечных программ. Однако есть и другие факторы роста цен: например, удорожание стройматериалов, инфляция.
Цена связана и с динамикой стоимости ресурсов, и с инфляционными процессами как в российской, так и в мировой экономике. Рост цен может остановиться при условии снижения темпов инфляции, так как сейчас подавляющее большинство строится за счет проектного финансирования, где есть норма LLCR, и она диктует минимальную цену. А когда растет себестоимость, застройщик неминуемо вынужден повышать цены.
Ситуация с ценами на стройматериалы остается нестабильной. Некоторые позиции с начала года серьезно подорожали: например, арматура, сталь, битум, газосиликатный блок и другие. Устанавливая стоимость квартир в строящихся домах, девелопер должен закладывать в ценообразование не только текущие цены, но и их возможное изменение в период реализации проекта. Многоквартирный дом в среднем возводится 1,5–2 года: непрогнозируемый рост себестоимости в процессе строительства может иметь опасные последствия для бизнеса.
Любые прогнозы тут можно делать с оговоркой «если не случится ничего экстраординарного». Но экстраординарное на этом рынке случается регулярно. Так вот, если не случится ничего экстраординарного, то до конца года цена будет меняться в соответствии с показателями инфляции по стране.
Стоит ли сейчас покупать квартиру?
Когда ажиотажный спрос окончательно сойдет на нет, страсти на рынке новостроек улягутся. Эксперты сходятся во мнении, что вскоре продажи вернутся на уровень первой половины 2023 года, а стремительный рост цен прекратится. Однако никаких реальных поводов прогнозировать, что новостройки начнут дешеветь, сегодня нет. Сохраняются инфляция, разогнавшаяся в последние месяцы, устойчивая тенденция к удорожанию стройматериалов и сложности импортозамещения, которые так или иначе будут толкать стоимость квадратного метра вверх.
Но даже в этой ситуации нужно помнить, что застройщики часто предлагают персональные скидки в честь праздников или значимых событий. И хотя у каждой компании свои взаимоотношения с банком и планы по наполнению эскроу-счетов, «Черная пятница» или Новый год могут стать реальной возможностью сэкономить существенную сумму при покупке жилья.
Тем временем рост ключевой ставки ЦБ РФ может продолжится: рубль по-прежнему остается слабым, а инфляционные ожидания — высокими. Следовательно, тем, кто нацелен на покупку квартиры в ближайшее время, нет смысла ждать более выгодных условий. Ажиотажный спрос в совокупности с другими экономическими факторами уже сформировал новую ценовую политику застройщиков, а значит, решать квартирный вопрос в любом случае будет правильнее здесь и сейчас, пока действуют относительно доступные ставки по ипотеке и льготные госпрограммы.
