Покупатели подозрительно дешевой недвижимости обязаны доказывать добросовестность своих намерений. В том числе это касается сделок с банкротами: если цена приобретаемого имущества существенно ниже рыночной, возникают подозрения в совершении купли-продажи с целью причинения имущественного вреда кредиторам должника. Соответствующее разъяснение дал Верховный суд РФ в определении от 4 августа 2022 года. Документ опубликован на сайте «Электронного правосудия».
Верховный суд рассмотрел жалобу конкурсного управляющего, который оспаривал сделку о продаже компанией-банкротом земельного участка. Кадастровая стоимость территории площадью 1484 «квадрата» оценивалась в 1,6 млн рублей, а рыночная — в 2,05 миллиона. Однако участок был продан за 222,6 тысячи рублей.
Первая инстанция, в которую обратился конкурсный управляющий, удовлетворила его заявление, ссылаясь на неравноценность обмена и отсутствие подтверждения оплаты. Апелляционный и окружной суды не согласились с таким решением. Им не хватило доказательств того, что покупатель знал о неплатежеспособности должника и умышленно хотел причинить вред его кредиторам. Кроме того, цена договора при таких обстоятельствах значения не имеет, сочли эти инстанции.
Изучив обстоятельства дела, Верховный суд пришел к выводу, что приобретение подозрительно дешевой недвижимости нельзя назвать осмотрительным и осторожным. Слишком низкая цена должна вызвать у любого добросовестного покупателя сомнения относительно правомерности сделки, утверждает ВС.
В подобной̆ ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего, — разъясняет Верховный суд в определении.
Отмечается, что при сделке необходимо фиксировать особенности объекта, которые могли бы существенно снизить его стоимость. Поскольку в рассматриваемом случае покупатель не мог указать на подобные характеристики, Верховный суд счел его действия недобросовестными и оставил в силе определение первой инстанции. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка признали недействительным.
Напомним, ранее ВС РФ разделил порядок восстановления прав инвесторов и дольщиков, которые вложили деньги в недостроенное жилье обанкротившегося застройщика.
