«Эффект Долиной» — новое понятие в сфере недвижимости, о котором сегодня слышал практически каждый. Прецедент с квартирой певицы, которую та продала под давлением мошенников, а потом вернула обратно через суд, серьезно потряс вторичный рынок и вызвал широкий общественный резонанс.
Вслед за Ларисой Долиной многие продавцы принялись настаивать на признании договоров купли-продажи недействительными, а покупатели стали массово отказываться от сделок, боясь остаться ни с чем. Но на днях Верховный суд РФ поставил точку в нашумевшей истории, сохранив квартиру за Полиной Лурье.
Почему сначала суд встал на сторону Ларисы Долиной, а потом отменил решение? Означает ли это, что «схема Долиной» перестала работать? Как распознать мошенников при покупке жилья и о чем нужно позаботиться заранее, чтобы обезопасить сделку? Корреспондент GIPERNN.RU спросил у профессионалов рынка.
Что произошло с квартирой Ларисы Долиной?
В июне 2024 года народная артистка РФ Лариса Долина продала свою пятикомнатную квартиру в Москве, в историческом районе Хамовники. Покупателем стала мать-одиночка Полина Лурье, заплатившая за элитное жилье внушительные 112 млн рублей.
Вскоре певица заявила, что совершила сделку под воздействием мошенников. Телефонные аферисты, которые выдавали себя за сотрудников спецслужб, убедили Долину, что ее имущество пытаются похитить, а сохранить его можно только одним способом — продать. Народная артистка считала сделку фиктивной, а потому с готовностью отдала все вырученные деньги неизвестным.
Мошенники обманывали Ларису Долину более двух месяцев: она поняла, что происходит, лишь когда ее приехали выселять новые владельцы, а «представители госорганов» перестали выходить на связь. Сразу после этого Лариса Долина сделала официальное заявление, обратилась в правоохранительные органы и начала бороться за возвращение своей недвижимости в судах.
В ходе разбирательства стали известны интересные подробности. Оказывается, Полина Лурье, которая покупала квартиру для себя и своих детей после развода с мужем, лично встречалась с певицей и расспрашивала ее о причинах продажи. Лариса Долина объяснила, что планирует купить более просторное жилье.
Я сказала, что стало тесновато и хочу поискать квартиру побольше, где можно будет поселиться вместе с детьми, — призналась певица в интервью «Первому каналу».
Продавец и покупатель обсуждали, какие предметы интерьера останутся в квартире, а какие хозяйка заберет. Кроме того, Полина Лурье предлагала перечислить деньги на счет, но Лариса Долина предпочла забрать их наличными через банковский сейф. Певица хотела продать квартиру за 130 млн рублей, что вполне соответствует рынку, а в процессе торга цена снизилась из-за отсутствия парковочного места и детской площадки во дворе.
Лариса Александровна говорила, что не может купить новую квартиру, пока не продаст эту. Подробно все показывала, рассказывала, была очень доброжелательна, — говорила Полина Лурье на заседании Верховного суда.
Переход права собственности на квартиру официально зарегистрировали в Росреестре, но Лариса Долина так и не съехала. Вместо этого она подала иск в районный суд о признании сделки купли-продажи недействительной. Полина Лурье, в свою очередь, потребовала выселить певицу и ее родственников.
Почему суд вернул квартиру Долиной, а потом отменил решение?
Первое решение по делу о продаже квартиры Ларисы Долиной было вынесено 28 марта 2025 года Хамовническим районным судом: сделку признали недействительной, так как она была совершена под влиянием существенного заблуждения.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, — говорится в решении суда.
Суд первой инстанции не нашел оснований для применения двусторонней реституции, когда каждая сторона возвращает друг другу полученное в результате недействительной сделки. Таким образом, Полину Лурье лишилась и жилья, и денег, а компенсировать ей убытки, по мнению суда, должны были мошенники, обманувшие Ларису Долину. Но аферисты, по данным правоохранительных органов, действовали из-за границы, поэтому для покупателя это означало одно: огромная сумма потеряна.
Полина Лурье подала апелляцию в Мосгорсуд, но он подтвердил решение районного суда. На сторону Ларисы Долиной встал и Второй кассационный суд общей юрисдикции, который вынес решение 27 ноября 2025 года. Последней инстанцией в борьбе за свои права для Полины Лурье стал Верховный суд России.
Важно отметить, что дело Долиной к этому времени приобрело большой общественный резонанс: вся страна наблюдала, как добросовестного покупателя оставили ни с чем. А состоятельная и влиятельная артистка, в свою очередь, не несет никакой ответственности за то, что не проявила должной бдительности. Симпатии были явно на стороне Полины Лурье: многие бренды и заведения публично «отменили» Ларису Долину, отказавшись ее обслуживать, пока та не вернет покупательнице деньги.
Накануне решающего заседания Верховного суда артистка дала большое телеинтервью. В эфире «Первого канала» она рассказала, что схема была выстроена очень четко, аферисты контролировали каждый ее шаг и даже следили за дочерью и внучкой. Более того, преступники хотели завладеть еще и загородным домом Ларисы Долиной, но не успели этого сделать.
Сейчас для меня самое важное — это сохранить честь и достоинство, а также восстановить справедливость. Полина не виновата в том, что меня обманули мошенники. Поэтому я приняла единственно верное решение — вернуть ей деньги за квартиру, — заявила Лариса Долина в интервью «Пусть говорят».
Певица утверждала, что всей необходимой суммы у нее сейчас нет, но она сделает все возможное, чтобы решить этот вопрос. Полина Лурье, в свою очередь, продолжила добиваться справедливости в правовом поле. 16 декабря состоялось заседание судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, на котором покупательница присутствовала лично, а Ларису Долину представлял адвокат.
Полина Лурье настаивала на том, что готовилась к сделке со всей необходимой осмотрительностью и не могла заподозрить, что продавец находится под каким-либо влиянием. По словам девушки, знаменитая певица лично показывала ей квартиру, была приветлива, давала житейские советы. Лурье не сомневалась, что Лариса Долина действовала целенаправленно и осознанно.
Адвокат Долиной указала, что в квартире прописана несовершеннолетняя внучка певицы. Ее официальным представителем является мать, то есть дочь Ларисы Долиной, однако с ней никто не связался. Один звонок близкой родственнице народной артистки мог бы кардинально изменить ситуацию, заявила защитник. Она также подтвердила готовность своей доверительницы вернуть сумму, за которую была куплена квартира.
После двухчасового заседания Верховный суд РФ аннулировал решения нижестоящих судебных инстанций и отказал в удовлетворении иска о признании сделки недействительной, утвердив право собственности на спорную квартиру за Полиной Лурье. Специально для GIPERNN.RU вердикт прокомментировала известный юрист в сфере недвижимости и эксперт по безопасности сделок с опытом более 20 лет Олеся Бухтоярова.
Думаю, что в деле Долиной налицо коррупционная составляющая. Уже на начальных этапах были попраны все нормы права, но поднялась такая народная волна, что с этим пришлось считаться. Можно с уверенностью прогнозировать, что певице придется выселяться. Такой исход стал возможен именно потому, что возник большой общественный резонанс. Данное решение важно не в связи с Ларисой Долиной, а потому что это позволит навести порядок в тысячах подобных дел по всей стране.
После того как Верховный суд огласил решение, народному ликованию не было предела. И дело не в личности самой Ларисы Долиной, а в запросе общества на справедливость — особенно в таких важных и чувствительных для каждого человека моментах, как покупка жилья. Однако тех, кто оказался в том же положении, что и Полина Лурье, в России остается немало. И, возможно, «эффект Долиной» назовут одним из главных трендов уходящего года.
Что такое «эффект Долиной» и чем он опасен?
«Эффект Долиной», или же «схема Долиной», — это ситуация, когда человек сначала продает квартиру, а потом оспаривает сделку, заявляя, что в момент заключения договора находился под воздействием мошенников или не осознавал своих действий.
Казалось бы, как можно убедить взрослого здравомыслящего человека продать недвижимость, если он сам того не желает? Но многочисленные жертвы как один утверждают: телефонные аферисты пускают в ход самые изощренные манипуляции, втираются в доверие и оказывают психологическое давление.
Иногда это действительно правда, а иногда люди просто обманывают, желая остаться и с квартирой, и с деньгами. Для покупателя плохи оба варианта. Даже когда суд принимает решение о двусторонней реституции — вернуть продавцу недвижимость, а покупателю деньги, — последних у собственника может уже не быть. И тогда можно рассчитывать лишь на небольшие ежемесячные выплаты из зарплаты или пенсии вернувшего себе квартиру.
Обычно «эффект Долиной» связывают с пожилыми людьми, которые особенно уязвимы для мошенников. Ухудшение когнитивных функций с возрастом — объективная реальность, поэтому ответственность часто перекладывают на покупателей: что взять с «бабушки» — самому надо было думать! На фоне громких разбирательств с квартирой народной артистки россияне все чаще уходили в сомнения и отказывались от покупки вторички, отмечает генеральный директор АН «Чекни» Анатолий Рябинин.
Мы ощутили «эффект Долиной» в полной мере. После одной из телепрограмм у нас забрали сразу несколько авансов, отказавшись от сделок с пожилыми людьми. О ситуации с квартирой Ларисы Долиной знают абсолютно все, но ведь в процентном отношении таких историй мало. Стараемся вести беседы, принимать меры предосторожности: предупреждаем родственников, убеждаемся, что есть другое жилье или намерение его купить. Но мошенники, конечно, работают очень хитро… Несколько лет назад мы и подумать не могли, что такое возможно!
Однако считать, что под влияние мошенников попадают исключительно пожилые люди, — неправильно. Жертв телефонных аферистов достаточно и среди молодых. То же самое касается и оценки психического здоровья продавца: если человек не состоит на учете у психиатра или нарколога, то, возможно, он просто не обращался к врачам. Поэтому нужно смотреть не отдельно на возраст и справки, а на ситуацию в целом, считает директор департамента продаж сети АН «Монолит» Лариса Обмолова.
Рисков в сегменте вторичного жилья, конечно, больше, чем в сегменте новостроек. Поэтому мы стараемся работать максимально осторожно, и если есть какие-то сомнения — лучше откажемся вести сделку. В компании были случаи, когда мы уводили покупателей от рискованной покупки и находили более спокойные варианты. А сейчас совместно с юридическим департаментом мы разработали четкие алгоритмы безопасности. Все-таки добросовестных продавцов — абсолютное большинство, это тоже нужно понимать.
Профессионалы рынка недвижимости подчеркивают, что мошеннические схемы встречались и раньше, просто они не были такими медийными. История с Ларисой Долиной лишь показала, что от обмана не защищен никто, в том числе богатые и знаменитые. Однако это не повод отказываться от покупки жилья — скорее, стимул подойти к вопросу максимально ответственно.
Правда ли, что «схема Долиной» перестала работать?
Решение Верховного суда РФ, принятое в пользу Полины Лурье, не станет панацеей. Однако многим добросовестным покупателям, пострадавшим от мошенников или людей, ставших жертвами мошенников, оно даст дополнительные инструменты для борьбы за свои права. Впрочем, не стоит ожидать, что это будет легкий путь, говорит юрист по недвижимости Олеся Бухтоярова.
По итогам дела Долиной выйдет обзор Пленума Верховного Суда РФ, где будут даны четкие разъяснения, кого можно считать ведомыми — людьми, попавшими под влияние мошенников. И от формулировок, которые там пропишут, зависит, как будут трактовать подобные дела в судах общей юрисдикции по всей стране. Это изменит нашу судебную практику в целом и позволит добросовестным покупателям эффективнее защищать свои права. К сожалению, не всем это поможет — например, те, кто лишился жилья в 2022–2023 годах, имеют мало шансов из-за сроков давности, сложности судебных процедур. Но те, кто сейчас только начинает судиться, в более выгодном положении.
Каждая ситуация индивидуальна, исход дела во многом зависит от профессионализма адвоката и статьи Гражданского кодекса РФ, на основании которой выносится решение, добавляет эксперт. В случае применения статей 178 («Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения») и 179 («Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств») после решения ВС РФ шансы на признание права собственности за добросовестным покупателем значительно увеличиваются.
Олеся Бухтоярова уверена, что в любом случае «эпидемия ведомых» в России заканчивается: новая судебная практика позволит эффективнее отсеивать тех, кто пользуется разгулом телефонного мошенничества в своих интересах. Само же мошенничество вряд ли исчезнет — напротив, аферисты усиленно создают все новые и новые схемы обмана. А, значит, жертвы будут, и главная задача участников рынка — выявить их вовремя, не дойдя до заключения сделки. Работать над этим должны все: покупатели, риэлторы, правоохранительные органы, власти.
На недавнем круглом столе в Госдуме была создана дорожная карта по борьбе с мошенничеством в сфере недвижимости. Например, предлагается сформировать единые критерии оценки способности лица понимать суть сделки, определить основания и порядок назначения судебно-психиатрических экспертиз, внедрить обязательную видеофиксацию всех сделок, усилить идентификацию участников, использовать право отложения удостоверения сделки и не только. Также в парламенте звучат предложения усилить ответственность риэлторов, чтобы они выступали соответчиками в суде и платили компенсации за свои ошибки.
Мы, риэлторы, в целом готовы взять на себя больше ответственности. Но тогда нам должны дать возможность запрашивать больше документов для проверки без согласия клиентов. Нотариус может запросить, а мы — нет. Хотя риэлтор гораздо больше контактирует с клиентами, общается, выясняет жизненные обстоятельства, потребности. Он может за что-то зацепиться, но проверить и подтвердить юридической возможности нет. А ведь мы работаем месяцами, выстраиваем цепочки, где задействовано много людей.
Сейчас профессионалы рынка недвижимости ожидают новых законодательных решений и надеются, что исход резонансного дела Ларисы Долиной успокоит общественность. А вместе с тем — заставит людей максимально ответственно подходить к проведению сделки, ведь всегда лучше учиться на чужих ошибках.
Я надеялся, что Верховный суд будет на стороне Полины Лурье, потому что она за всю эту ситуацию вообще не несет ответственности. Думаю, это даст правильный сигнал обществу и толчок для законодательных изменений. Тех же требований по медицинскому освидетельствованию, наличию альтернативного жилья, заморозке сделки в случае сомнений. По поводу видеофиксации — сомневаюсь, что это помогает. Мы сами стараемся при сделке обязательно информировать родственников продавца, убедиться, что у него есть другое жилье, решить вопросы с регистрацией и в присутствии всех сторон передать ключи от прежнего хозяина новому.
Но даже самый грамотный риэлтор не даст гарантий, что продавец в итоге не захочет оспорить сделку. К сожалению, новые схемы обмана появляются каждый день, а на службе у аферистов — современные технологии, в том числе искусственный интеллект.
Верховный суд, отдавший квартиру Полине Лурье, не отрицает, что Лариса Долина подвергалась психологическому воздействию со стороны мошенников, но полагает, что даже в таком состоянии она должна была понимать последствия своих действий. Следовательно, певицу тоже можно считать жертвой в этой истории.
Сейчас «эффект Долиной» воспринимают исключительно как негативное явление, а сама знаменитость столкнулась с большой волной народной «нелюбви». Однако, возможно, именно эта некрасивая история позволит усовершенствовать законодательство и сделать рынок недвижимости более безопасным.
Как же быть покупателям вторичного жилья? Помнить, что угроза есть и вряд ли полностью исчезнет в ближайшем будущем. Работать с грамотными и опытными профессионалами. Не жалеть времени и денег на дополнительные проверки. Оценивать риски заранее, чтобы не приходилось потом ходить по судам.
