Впервые в Нижнем Новгороде механизм КРТ затронет площадку с ценными объектами градостроительной среды. Комплексному развитию подлежит квартал в границах улиц Гоголя, Нижегородской и Заломова — это часть исторической территории Започаинья, где сохранилась дореволюционная застройка и еще жив дух старины.
Будущему инвестору предстоит решить сразу несколько задач: расселить ветхие дома, реконструировать исторические здания и бережно подойти к дальнейшему освоению квартала. Насколько мастер-план соответствует этому плану и сможет ли КРТ стать рабочим инструментом в развитии исторической среды, редакция GIPERNN.RU разбиралась вместе с экспертами.
Как предлагается развивать улицу Гоголя?
Под реновацию в районе улицы Гоголя определили территорию площадью 1,29 гектара. Поблизости находятся церковь Похвалы Богородицы, детский сад № 230 и ННГАСУ. А на самой площадке КРТ сейчас расположены 12 малоэтажных домов: 9 многоквартирных, один частный и два нежилых.
Институт развития агломерации Нижегородской области, разработавший мастер-план, предложил снести четыре деревянных дома и сарай. Два ценных двухэтажных здания хотят перенести в другое место в том же квартале. Для шести городских усадеб на углу Гоголя и Нижегородской выбрали вариант реконструкции. В одной из них появится поликлиника на 20 посещений в смену.
На освобождаемой территории запроектированы четыре новостройки. Три из них — переменной высоты в 2-4-6 этажа — расположатся вдоль улицы Гоголя с понижением в ее сторону. Еще один дом примкнет со стороны двора к реконструируемым зданиям и будет достигать 4–6 этажей.
Проголосовать за или против участия в КРТ могли жители только тех домов, которые не являются аварийными, — всего их оказалось шесть. Собственники квартир в домах № 16, 18, 18А, 26 и 26А по улице Гоголя согласились на переезд, а дом № 14 на Нижегородской отказался участвовать в проекте.
У жителей кирпичной двухэтажки в стиле эклектики, которая является ценным объектом градостроительной среды, явно особое отношение к своему дому. Ухоженный двор, замок на въезде — очевидно, люди сами обустроили свой уголок и не хотят съезжать. С учетом их голосов мастер-план переработали, а площадь территории для КРТ сократили до 1,23 га.
Какие дома снесут?
Под снос определены дома № 16, 20 и 22 по улице Гоголя, а также № 13 в одноименном переулке. Последний сейчас представляет собой отнюдь не живописные бревенчатые развалины в глубине квартала, среди зарослей американского клена. Этот дом — точнее, то, что от него осталось, — находится в областной собственности.
Многоквартирные двухэтажные здания № 20 и 22 являются аварийными, а значит, подлежат сносу автоматически. Первое — полукаменное, второе — деревянное с кирпичным брандмауэром. Среди жителей 16-го дома проводилось голосование: большинство выступили за участие в программе. Теперь с карты города исчезнет и деревянная двухэтажка с резьбой, обвитая виноградом.
Расселение и снос аварийных и ветхих домов, соответствующих критериям КРТ, — уже привычная для нижегородцев процедура. Такой механизм запустили в нескольких микрорайонах с советской застройкой. Но в этом мастер-плане появились новые предложения — перенос и реконструкция зданий. Остановимся на каждом подробнее.
Куда перенесут две городские усадьбы?
Перенести планируется два ценных объекта с улицы Гоголя — дома № 18 и 18А. Они расположены вдали от дороги и оба щедро украшены декоративной резьбой — ей оформлены наличники, пилястры и сандрики. В каждой двухэтажке несколько квартир, и их жители согласились на расселение.
На стене дома № 18А установлена видеокамера, на двери — предупреждения о съемке. Жильцы устали от маргинальных личностей, которых притягивает старая застройка, и, очевидно, предпочли бы переехать в другое место.
После того как усадьбы опустеют, их собираются разобрать и воссоздать на других участках. Дом № 18 передадут Нижегородской епархии и перенесут к храму Похвалы Богородицы — в РПЦ уже дали на это предварительное согласие. Соседнее здание займет место дома № 16, но сдвинется ближе к дороге. В нем разместятся помещения общественного назначения.
Судя по очертаниям, параметры двухэтажек могут несколько измениться. Дом № 18 лишится выступающего крыльца, а № 18А останется без кирпичного пристроя.
В чем недостаток переноса зданий?
Перенос исторических зданий — нередкая градостроительная практика. Но передвигают, как правило, дома со статусом объекта культурного наследия. В этом случае нужно провести экспертизу и представить документы с обоснованием переноса, отмечает урбанист и архитектурный продюсер Люся Малкис. Что касается ценных объектов градостроительной среды, они остаются таковыми только на своем месте — в обрамлении других исторических домов.
Пока образуется ансамбль, эта ценность очевидна. Как только эту бусинку из целой гирлянды переносят в какое-то другое место, ее ценность уже подвергается большому сомнению, — говорит Люся Малкис.
По мнению замдиректора АНО «АСИРИС», градозащитницы Анны Давыдовой, усадьбы № 18 и 18А уникальны сами по себе и наделены всеми признаками памятников деревянного зодчества. Но если их начнут разбирать, это неизбежно приведет к утрате подлинника. А если подрядчик подойдет к работе формально, дома рискуют потерять и роскошные наличники, и сохранность сруба, не говоря уже о кирпичной кладке.
На экспертном совете при Минграде я предлагала исключить этот участок из КРТ и найти для деревянных зданий инвесторов. Это небольшие компании, не застройщики, — отмечает Анна Давыдова.
Нижний Новгород по опыту последних лет не может похвастаться удачными примерами переноса зданий. Например, перед строительством IT-кампуса на улице Большие Овраги собирались демонтировать старинный дом и восстановить его на территории архитектурного музея. Но планы сорвались из-за ветхости конструкций. В итоге дом просто снесли, сохранив лишь наличники.
На улице Новой в 2021 году разобрали сразу три старинных дома для строительства гостиницы. Как обещали в мэрии Нижнего Новгорода, конструкции сохранят и перенесут в другое место. Но прошло четыре года, а срубы по-прежнему лежат на складе. Редакции GIPERNN.RU после неоднократных звонков в офис застройщика так и не удалось выяснить судьбу разобранных домов.
Впрочем, по словам Анны Давыдовой, на улице Новой изначально не было ни проекта переноса, ни ответственного за эти работы. В договоре о КРТ эти параметры будут обозначены, и в этом преимущество механизма.
На том же заседании экспертного совета было озвучено, что инвестор будет обязан выполнить перенос. Это неотъемлемое условие контракта, — добавляет эксперт.
Какие дома реконструируют?
Другие ценные объекты градостроительной среды хотят реконструировать. После голосования жильцов в мастер-плане останется пять таких домов: № 26 и 26А по улице Гоголя, № 16, 18 и 20 на Нижегородской.
Последний считается частным и находится в муниципальной собственности. Деревянный дом с каменным цоколем и необычным слуховым окошком четыре года назад пострадал от пожара, но в целом здание выглядит неплохо. Теперь двухэтажку планируется восстановить и приспособить под медучреждение.
Соседние дома на Нижегородской тоже горели в 2021 году: огонь серьезно повредил их крыши и деревянные конструкции верхних этажей. Кирпичная часть здания № 16 оформлена в стиле модерн, а дом № 18 украшен резьбой. После пожара его законсервировали и обтянули фальшфасадом. Обе усадьбы давно стали нежилыми, а одна из них принадлежит КП НО «Регнедвижимость».
В домах № 26 и 26А по улице Гоголя, в отличие от упомянутых зданий на Нижегородской, до сих пор живут люди. Они проголосовали за переезд. Теперь реконструкция ждет оба дома, которые, по сути, представляют собой единое целое. Эти кирпичные строения примыкают друг к другу и отличаются лишь декором. Со стороны двора усадьбы дополнены деревянными пристроями, которые обречены на снос.
Как следует из мастер-плана, в прежнем виде сохранится только дом № 20. Будущая поликлиника будет стоять особняком, на расстоянии от новостроек. Остальные четыре дома хотят демонтировать и восстановить, сохранив их формы, высотность, главные уличные фасады, ценные архитектурные детали. Эти здания на плане плотно примыкают к будущей шестиэтажке и отводятся под помещения общественного назначения.
Впрочем, такое же будущее ожидало угловой дом № 14, который вышел из проекта КРТ. Теперь параметры шестиэтажки, вероятно, скорректируют. Принять решение о КРТ планируется до конца 2025 года, а весной 2026-го — выставить площадку на торги.
Чего не хватает мастер-плану КРТ?
Мастер-план КРТ предлагает готовое решение для застройщика. Он определяет очередность строительства, максимальное количество квадратных метров, наличие социальных объектов и парковок. Однако, как считают эксперты, совершенно не подходит для работы с исторической средой.
Гармоничная городская ткань улицы Гоголя, какой она была на рубеже XIX–XX веков, до наших дней не сохранилась, отмечает архитектурный продюсер Люся Малкис. Причина в точечной застройке. По словам заместителя директора АНО «АСИРИС» Анны Давыдовой, еще в 2010 году это был единый комплекс городских усадеб с брандмауэрами, заборами и дворовыми постройками. За последние 15 лет кварталы сильно поредели, на них островками появились массивные высотные ЖК.
Тем не менее на выбранном участке еще можно увидеть ценную планировочную структуру, характерную для города середины XIX века. По словам Люси Малкис, эту заповедную территорию можно привести в порядок. Причем необязательно превращать ее в музей под открытым небом: у старинных усадеб могут быть разные функции, которые нужны современному городу.
Но проект КРТ не учитывает, что квартал соседствует с памятниками архитектуры, например с домом купца Лелькова, и включает ценные объекты. Это значит, что новостройки должны размещаться с ограничениями по высоте и с учетом зон охраны ОКН.
В нынешнем виде такой способ работы с подобной территорией неприемлем. Требуется ландшафтный визуальный анализ — об этом нам говорит закон. В мастер-плане мы этого не видим. Здесь, возможно, появятся новые высотные отметки, и мы потеряем некоторые ценные визуальные раскрытия, — отмечает Люся Малкис.
Шесть этажей тут лишние. В результате мы не получим ни исторической, ни качественной новой архитектурной среды, потому что вся она какая-то эклектичная, с торчащими остатками старых зданий, — считает Анна Давыдова.
Какой могла бы быть городская среда?
Примечательно, что ландшафтный анализ на улице Гоголя однажды проводился. Итогом комплексного исследованния стал проект редевелопмента Започаинья. Его представили летом 2020 года, активно обсуждали в архитектурном сообществе и в мэрии… А потом просто положили на полку.
Потенциальный облик Започаинья и его наполнение проектировали в консорциуме несколько компаний. В их числе — АБ «Рождественка», которое предлагало по максимуму сохранить исторические дома и включить их в современную жизнь.
Как отмечает руководитель бюро Наринэ Тютчева, совместный проект в его итоговом варианте предполагал сохранение исторической застройки на улице Гоголя, а не строительство новых шестиэтажек. По мнению архитектора, эти кварталы с их уникальной морфологией являются неотъемлемой частью Започаинья.
Это очень интересная форма бытования с точки зрения организации в центре города комфортного и доступного уровня жизни. Здесь могли появиться частные жилые дома или коммерческие объекты, которые бы формировали очень интересную городскую среду, — считает Наринэ Тютчева.
По словам архитектора, в нынешнем мастер-плане КРТ отразился советский подход к застройке, когда проекты направлены на создание новых квадратных метров, а не городской среды, которая несет в себе разнообразные сценарии. Такой подход сейчас преобладает в Нижнем Новгороде.
Когда город состоит исключительно из многоквартирных домов средней и большой этажности, он становится ничейным. Это просто квадратные метры, место проживания. А когда ты живешь в уникальном пространстве, меняется и твое самоощущение. Ты начинаешь об этом месте заботиться, и появляется совершенно другая социальная атмосфера, — отмечает Наринэ Тютчева.
Изменения в интересах города
Механизм КРТ все же может быть эффективным инструментом для развития и сохранения исторической среды. Но при этом, считают эксперты, выше всего должны стоять интересы города и его жителей, а не застройщика.
Люся Малкис и Анна Давыдова сходятся во мнении: когда площадку разыграют на торгах, сохранность ценных зданий будет зависеть от доброй воли девелопера. Он может как реконструировать дома, так и построить на их месте новоделы — ведь в мастер-плане нет четких требований к восстановлению и переносу.
Однако пока площадка находится в руках Минграда, министерство может предотвратить очередную утрату. Архитектурный продюсер Люся Малкис предлагает доработать мастер-план и привлечь к реновации застройщика с хорошей репутацией и успешным опытом как расселения жителей, так и работы с исторической средой.
Нужно подробнее расписать договор, а не просто предложить примеры, которые в неумелых руках могут превратиться в какой-нибудь «Диснейленд». Важно понимать, какой застройщик зашел на территорию и насколько его ценности пересекаются с ценностями бренда Нижнего Новгорода, — отмечает эксперт.
Если «у руля» интересы города, механизм КРТ не станет лазейкой для девелопера. По словам Люси Малкис, так устроены некоторые успешные с точки зрения сохранения исторической среды проекты комплексного развития в Москве и Подмосковье: с самого начала застройщик знает об охранных регламентах и пользуется маршрутной картой, привлекая к работе экспертов.
Например, девелопер ПИК, строя ЖК «Ленинские горки», понимал, что территория имеет ряд защитных зон. Застройщик обратился к опытным коллегам, и в итоге вышел удачный проект. Он получил площадку и в то же время по-другому на нее посмотрел, сохранил ценные характеристики, видовые раскрытия, — говорит архитектурный продюсер.
Улица Гоголя тоже может стать флагманской территорией для Нижнего Новгорода, где будет реализован качественный проект КРТ, считает Люся Малкис. Но для этого нужно полноценно проанализировать площадку вместе с экономистами и специалистами в сфере сохранения ценных объектов среды. Среди них могут быть как приглашенные эксперты из других городов, так и нижегородцы. Люся Малкис подчеркивает, что у проекта может быть куратор, который доведет идею до реализации.
Нужно самим допридумывать какие-то подходы, но это не значит, что понадобятся безумные вложения. Как показывает практика успешных девелоперских проектов, дополнительные 1–2% бюджета создают ту самую среду, которую покупают, одобряют, ценят, фотографируют и которой пользуются, — заключает эксперт.
У площадки на улице Гоголя есть все шансы стать образцом КРТ исторической застройки в Нижнем Новгороде. Именно поэтому реновации этой части города стоит уделить более пристальное внимание. Возможно, именно так — во взаимодействии с экспертами — можно найти золотую середину и решение, которое будет отвечать современным запросам и при этом сохранит ценную застройку.
