Комплексное развитие территорий (КРТ) — один из ключевых драйверов градостроительных преобразований. Механизм позволяет не только расселять аварийный фонд и строить на его месте новое, современное жилье, но и создавать необходимую инфраструктуру. За три года существования КРТ в Нижегородской области разыграли на торгах более 10 площадок — как занятых жилыми домами, так и свободных от застройки. Всего же под так называемую реновацию в регионе согласованы 57 территорий.
Однако нормативная база не всегда успевает за происходящим на стройплощадке. По словам председателя Совета законодателей Приволжского федерального округа, спикера нижегородского Заксобрания Евгения Люлина, сегодня отрасль сталкивается с комплексом серьезных вызовов: ростом ипотечных ставок, высокой стоимостью денег, дефицитом квалифицированных кадров и снижением спроса на жилье со стороны населения.
Как повысить эффективность КРТ и сделать так, чтобы механизм работал во благо? Предложения Евгений Люлин озвучил на 80-м юбилейном заседании Совета закононодателей ПФО в стенах Нижегородской ярмарки. Теперь их планируется направить в федеральные органы власти для дальнейшей проработки.
Определять размер компенсации за изымаемое жилье на дату, максимально приближенную к сделке
Действующее законодательство устанавливает, что компенсация собственникам расселяемого жилья должна выплачиваться на дату, предшествующую решению о КРТ. Однако на практике между решением и сделкой проходят месяцы и даже годы, подчеркнул Евгений Люлин. За это время рынок меняется, стоимость жилья растет, и люди получают компенсацию, не отражающую реальную стоимость изымаемой недвижимости.
Предлагается определять размер возмещения на дату, максимально приближенную к сделке. В частности, делать это не позднее чем за 45 дней до нее, — отметил Евгений Люлин.
Дать субъектам РФ право самостоятельно определять, где гражданин получит жилье взамен изымаемого
Возможность самостоятельно определять, где переселенцы получат жилье, сейчас есть только у Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. По словам Евгения Люлина, данное право целесообразно распространить на все регионы России: это позволит регулировать вопрос расселения в зависимости от административно-территориального деления и обеспечит дополнительные гарантии для жителей.
Скорректировать законодательство, чтобы строительство объектов социальной инфраструктуры в рамках КРТ стало основанием для изъятия земель для муниципальных нужд
Сейчас закон позволяет изымать земельные участки только для строительства линейных объектов — дорог, линий электропередачи (ЛЭП), метро. Как сказал Евгений Люлин, это является ключевой проблемой.
Необходимо скорректировать законодательство, чтобы строительство школ, детских садов и поликлиник в рамках проектов КРТ также стало основанием для изъятия земель для муниципальных нужд, — заявил парламентарий.
Разработать механизмы вовлечения в градостроительное развитие территорий садоводческих товариществ, гаражных кооперативов, устаревших промышленных территорий
Проблема, актуальная для многих городов, — дефицит площадок под застройку, напомнил председатель ЗС НО. При этом сотни гектаров земли в этих населенных пунктах заняты садоводческими товариществами и гаражными массивами, которые мешают развитию.
Мы знаем, что города развиваются, и те территории, которые раньше считались окраинными, сегодня попадают в центр мегаполиса и не дают развиваться городу. Предлагается разработать механизм вовлечения этих территорий в градостроительное развитие, в комплексное развитие. Естественно, с учетом интересов собственников, — подчеркнул Евгений Люлин.
Пересмотреть нормативы в части охранных зон ЛЭП для использования данных участков
Охранные зоны ЛЭП — еще один резерв для развития. В рамках КРТ там можно размещать, к примеру, открытые автомобильные парковки и другие инфраструктурные объекты.
Очень большие территории остаются невовлеченными, — заметил Евгений Люлин.
Разработать федеральную программу льготного ипотечного кредитования граждан, переселяемых в рамках КРТ
При расселении по КРТ жителям предоставляется равнозначное жилое помещение или рыночная компенсация. Согласно законодательству, жилая площадь и количество комнат должны быть не меньше, чем в старой квартире. По словам спикера нижегородского Заксобрания, в действительности же компенсации за изымаемое жилье подчас не позволяют семьям приобрести недвижимость большей площади. Чтобы решить эту проблему, предлагается разработать федеральную программу льготной ипотеки.
Установить повышенный порог голосов собственников помещений для повторного принятия решения о выходе многоквартирного дома из КРТ после торгов
В рамках действующего законодательства для включения неаварийного дома в программу требуется не менее 2/3 голосов от общего числа собственников жилых помещений. Но на практике случается, что принятое жителями решение о КРТ после всех ключевых процедур неожиданно пересматривается — либо в интересах «серых риэлторов», либо по иным причинам, рассказал Евгений Люлин. Тогда дом вдруг меняет позицию и выходит из программы. Предлагаемое решение проблемы — установление повышенного порога голосов собственников для повторного принятия решения о выходе многоквартирного дома из КРТ.
Выделить в самостоятельный раздел КРТ по ИЖС с отдельной нормативной базой
Около 66% жилья в ПФО — это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). По словам Евгения Люлина, на сегодняшний день в Приволжском федеральном округе строятся не просто отдельные частные дома, а целые жилые массивы. Как правило, они лишены социальной инфраструктуры, дорог, магазинов и прочих необходимых удобств. Исправить эту проблему поможет включение территорий в комплексное развитие: для этого в на федеральном уровне нужно выделить специальный раздел, посвященный ИЖС.
Дать застройщикам возможность выполнять вынос инженерных сетей собственными силами под контролем сетевых организаций и создать предсказуемые (а для отдельных категорий проектов — льготные) условия подключения к сетям
Работа с инженерными коммуникациями — еще одна большая проблема, с которой массово сталкиваются застройщики. По инициативе девелоперов предлагается внести корректировки, упрощающие процессы выноса сетей и подключения к ним.
Сетевые организации не должны становиться узким горлышком при реализации проектов КРТ, — заключил Евгений Люлин.
Упростить механизм внесудебного продления договоров о КРТ
Необходимость обращения в суд для продления сроков реализации проектов КРТ тормозит их реализацию, подчеркнул Евгений Люлин. По его словам, при наличии оснований процедура должна быть более простой, а для этого нужны корректировки законодательства.
Иные предложения по повышению эффективности реализации проектов КРТ, заявленные Советом законодателей ПФО
- Создать правовое поле и возможности применения механизма проектного финансирования и счетов эскроу для строительства социальной инфраструктуры в рамках проектов КРТ по инициативе правообладателя
- Законодательно упростить процедуру согласования открытия встроенных детсадов
- Пересмотреть нормативы по радиусам доступности инфраструктуры, размеру земельного участка, плотности застройки
- Создать правовую основу для реставрации ОКН за счет застройщика/инвестора с возможностью последующего перехода к нему права собственности на объект
- Освободить граждан от уплаты налога на доходы физлиц в случае отчуждения унаследованного жилого помещения в рамках КРТ
- Освободить госорганы от уплаты НДС при реализации проектов КРТ
- Упростить порядок снятия с кадастрового учета объектов, подлежащих сносу
Если сегодня не модернизировать законодательство, через 2–3 года мы можем столкнуться не просто со снижением темпов строительства, а с дефицитом предложения нового жилья, торможением проектов КРТ, накоплением инфраструктурных ограничений. Нужны системные решения на основе практического опыта регионов, — подытожил Евгений Люлин.
