Ни одно важное преобразование, связанное с проектированием и строительством жилья, вопросами землепользования и застройки, комплексным развитием территорий (КРТ), не обходится в Нижегородской области без участия министерства градостроительной деятельности и развития агломераций. Пул задач, стоящих перед специалистами Минграда, огромен, а результаты их работы значимы для каждого нижегородца.
Почему качественное обновление городской застройки занимает длительное время, кто отвечает за архитектурный облик современных новостроек, зачем инвесторов переводят в «цифру» и как выглядит идеальный жилой дом в Нижнем Новгороде? С этими и другими актуальными вопросами GIPERNN.RU обратился к Марине Раковой, министру градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области.
Марина Владимировна, вот уже почти пять лет вы занимаете пост главы министерства, а ранее — департамента, градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области. Какие изменения, произошедшие в регионе за это время, вы назвали бы своими главными достижениями?
Изменения, которые удалось запустить, — заслуга многих людей, с которыми я работаю бок о бок. Это сотрудники министерства, проектировщики, архитекторы, застройщики, муниципальные службы, коллеги по правительству, бизнес в широком смысле. Не будь воли и отклика во внешнем круге, говорить о каких-то личных успехах не пришлось бы.
Итак, что у нас получилось. Первое — это технологический переход на цифровой аналитический формат в градостроительстве. Я имею в виду комплексную реформу взаимоотношений власти, бизнеса, проектировщиков и застройщиков на всех этапах инвестиционно-строительного цикла. В работу вливаются новые участники, мы приросли электронными сервисами для подачи заявок на инвестсовет, выдачу ГПЗУ, на разработку документации по планировке, разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.
Второе — создание «с нуля» своего института градостроительного проектирования. С 2020 года ГБУ «Институт развития агломераций Нижегородской области» уверенно развивается, компетенции специалистов растут, мы стали интересны своим опытом многим субъектам РФ. Для региона преимущество заключается в скорости реагирования на различные проектные задачи и в способности быть мобильными в условиях динамично меняющейся законодательной и экономической действительности.
Третье, особо радующее мое сердце событие, — это перезапуск Дома Архитектора. Нужен был лишь толчок и ресурсы на ремонт — это обеспечил наш губернатор. Все остальное сделали сами архитекторы, причем объединившись всеми поколениями. Сегодня здание стало общекультурным городским центром. Там активно звучит профессиональная повестка — проходят лекции, мастер-классы, дискуссии. Дом открыт для выставочных, экскурсионных программ, сотрудничает с музыкантами и модными домами, ведет востребованную — прежде всего среди молодежи — просветительскую работу. Все это делает Дом Архитектора притягательным, живым местом в городе. Я сама очень люблю бывать там.
Результаты работы вашей команды действительно впечатляют. Если говорить о трудностях: чего, напротив, пока не удалось добиться?
К сожалению, не удалось убедить Минстрой РФ в том, что право регулирования архитектурно-градостроительного облика должно оставаться на местах и допускать региональные особенности. Города, как люди, — разные. И мы были не единственными, кто поднимал этот вопрос. Тем не менее сейчас перерабатываем нормативную базу под требования градкодекса РФ, работаем по тем ориентирам и контурам стандартов, которые нам задал федеральный центр.
Наша задача — зафиксировать на карте правила землепользования и застройки территории, где согласование архитектурно-градостроительного облика является обязательным. И здесь мы сохраняем преемственность с ранее работавшими в регионе принципами, говоря, что согласовываться будет застройка вдоль основных магистралей, в историческом центре, вся жилая среда, ответственные узлы градостроительных трансформаций и КРТ. Большой сложностью остается необходимость формализовать в документе требования к архитектуре, но оставить пространство для творческой мысли архитектора.
Значительные усилия Минграда направлены на внедрение механизма комплексного развития территорий. Еще в 2021 году Нижегородская область в числе первых регионов создала необходимую нормативную базу, но площадки под КРТ жилой застройки начали выходить на торги только сейчас. С чем это связано?
Важным было сформулировать понятные подходы и принципы работы по новому механизму, а затем переложить их в нормативную базу региона. КРТ, кстати, — как раз та сфера, где федеральный центр дал регионам много прав на особенности регулирования. Важно, чтобы все стороны получали выгоду: люди улучшили свои жилищные условия, инвестору доставался рентабельный проект, а городу — частные инвестиции, налоги и обновленное качество жилой среды. Вот как раз на поиск этого баланса и уходит значительное время.
Поскольку в основе механизма КРТ лежит много проектной и расчетной работы, в нашем региональном законодательстве с 2021 года появился такой документ, как мастер-план комплексного развития территорий. Его основная задача — через многофакторный анализ, градостроительную и финансово-экономическую проработку предложить правительству возможную модель воплощения задуманного — в сроках, деньгах, ответственных.
Безусловно, много времени уходит на межведомственное согласование, работу с отраслевыми программами, которые смогут принять и реализовать обязательства публичной стороны. Но такая совместная работа ведомств на карте комплексных преобразований города позволяет задумываться, а иногда и менять приоритетность реализации тех или иных мероприятий в программах, обеспечивая выполнение поручений Президента РФ и синхронизацию ведомственных планов по социальной, транспортной и иным инфраструктурам.
Самой перспективной площадкой для развития в центре Нижнего Новгорода, пожалуй, является район Сенной площади, где к концу 2025 года появится новая станция метро. Сюда же планируют переехать из Кремля органы государственной власти. Каким может стать правительственный квартал с точки зрения архитектуры? Кто из инвесторов проявляет интерес к развитию коммерческой застройки на Сенной площади?
Генеральный план Нижнего Новгорода определяет территорию в районе площади Сенной как зону, активно насыщенную недвижимостью с полифункциями. Это одна из допустимых зон для акцентного, высотного строительства. Сегодня же она представляет собой большой район площадью около 80 гектаров с разнородными по качеству, состоянию и функциям постройками. Введен ЖК «Книги», строится ЖК «Дельвиг», на части территории осуществляется производственная, мелкотоварная и складская деятельность. Здесь же региональным штабом одобрен проект КРТ ООО «Идель», согласовывается договор с правообладателями площадки. Интерес к территории колоссальный, в том числе в связи со строительством метро.
Сейчас на слушания уходит проект, который будет содержать верхнеуровневые параметры развития кварталов, ограниченных улицами Большая Печерская, Ковровской и Ковалихинским оврагом с юго-западной стороны и улицей Горького с северо-запада. Проектом устанавливаются красные линии для формирования новых дорог и сетей и определяется предельная емкость недвижимости внутри кварталов. Это станет отправной точкой для «малых» проектов планировки, инициатива по которым будет исходить от правообладателей земельных участков. Что касается правительственного квартала, по значимости и знаковости площадки здесь целесообразно вести речь о выборе через конкурс и лучшего архитектурного решения, и инвесторов на реализацию столь масштабного проекта.
Правительство планирует развивать южные территории Нижнего Новгорода — в районе Новинок и Ольгино. Как должна отличаться застройка здесь, на периферии, от той же застройки на Сенной площади? Это будет спальный район, представленный в основном жилыми домами, или здесь должна появится самостоятельная деловая активность?
Из Новинок и Ольгино нельзя делать в чистом виде спальный район. Поэтому здесь мы планируем сформировать внутри территорий застройки самостоятельные подцентры, которые будут нести образовательную, культурную, развитую рекреационную и деловую функции, а также дадут достаточное количество рабочих мест. Соотношение жилой и нежилой недвижимости предлагается 70/30, тогда как в уже сложившейся городской среде жилые проекты в среднем существуют в соотношении 85/15.
Безусловно, развитию южных территорий дает толчок строительство новой транспортной артерии — дублера проспекта Гагарина. С августа по ноябрь мы выпустили сложнейшие проекты планировки на третью и четвертую очереди строительства, 6 декабря подписала приказ по второй.
Считаю, что при развитии района Новинок и Ольгино важно выдержать умеренный, комфортный масштаб современной жилой застройки. Площадка находится на определенном удалении от городского ядра и его активностей. Этим преимуществом надо пользоваться. За счет большего количества зелени — а существующий рельеф позволяет нам до 25% территории отдать под рекреационные цели — и нетиповых архитектурно-планировочных решений можно создать что-то новое и уникальное в массовом жилом сегменте.
В каких городах Нижегородской области, помимо столицы Приволжья, планируется реализация проектов КРТ? В какие сроки могут состояться торги по этим площадкам?
Я рада, что предложения по использованию механизмов КРТ не ограничиваются только административным центром. Сейчас в правительстве на рассмотрении находятся интересные площадки в Дзержинске, Сарове и Кстове. Радует, что по мере подготовки мастер-планов применяется все более осознанный подход к параметрам будущих преобразований, к уровню и качеству жилой среды, к ее разнообразию и эффективному содержанию в последующем.
Например, изначально проект КРТ в Дзержинске предполагал достаточно мощные объемы. Однако в ходе обсуждений с администрацией города масштаб застройки сделали более спокойным. Предполагается, что в рамках комплексного развития этой площадки будет построено преимущественно девятиэтажное жилье с отдельными градостроительными акцентами. Такой формат, по моему мнению, больше подходит городу — не нужно делать из Дзержинска Манхэттэн.
В среднем от одобрения на региональном штабе до объявления аукциона проходит около полугода. Однако сроки могут измениться как в меньшую, так и в большую сторону. В частности, на их продолжительность влияет этап собраний с собственниками жилья: если часть из них откажется от расселения, проект придется перерабатывать. Поэтому с жителями проводится большая разъяснительная работа: встречи в разных форматах — как до принятия решений, так и непосредственно во время этапа голосования домами за включение в границы КРТ. Сейчас готовятся к выпуску ряд наглядных брошюр о принципах комплексного развития, правах собственников и нанимателей, примеры из уже состоявшихся решений.
В Нижнем Новгороде началось строительство IT-кампуса мирового уровня. Сохраняются ли планы по строительству города будущего с университетским кампусом в Борской пойме?
Идея застройки Борской поймы в разное время появлялась на повестке дня. Проект города будущего, так называемого паркограда «Нижний», не нашел своего развития после разработки концепции и не рассматривался министерством градостроительной деятельности региона детально. На сегодняшний день принято решение о строительстве на Бору иного объекта — флагманской школы для одаренных детей имени Евгения Негина. Это будет образовательное учреждение с возможностью постоянного проживания, аналог школы «Летово» в Подмосковье. В настоящее время коллеги из регионального Минстроя сопровождают проектирование объекта. Считаю, что новый образовательный формат хорошо «ложится» на эту территорию и в то же время не станет глобальным урбанистическим внедрением в природный ландшафт.
Нижегородская область является одним из лидеров по цифровизации строительной отрасли. Расскажите, пожалуйста, какие возможности открывают система ГИСОГД и новый портал 3D-город, запущенный Минградом?
Ранее значительная доля инициатив, поступающих на инвестиционный совет, отклонялась или отправлялась на дополнительную проработку, поскольку инвесторы не всегда «видят» все ограничения под землей, на земле и объективно оценивают принципиальные препятствия для реализации проекта. К примеру, по интересующей территории проходят крупные магистральные сети — водоводы, ливневка — делающие строительство невозможным либо очень дорогим. Или зонирование генплана не допускает заявленный вид использования: зачем тратить силы на преодоление невозможного?
В целях сокращения отказов и продвижения ценных проектов в сфере производственного и нежилого девелопмента было принято коллегиальное решение развивать на базе ГИСОГД сервисы, помогающие и сопровождающие бизнес в проблемных вопросах. Недавно делилась радостью в соцсети, что Мингосимущества и Минстрой Нижегородской области встроились в работу на общей платформе. Корпорация развития Нижегородской области при сопровождении инвесторов живет в наших ресурсах. Это наш общий успех!
С марта этого года региональный Минград открыл двери личного кабинета для электронного и цифрового взаимодействия по проектам планировки и межевания. Рассмотрение в таком формате — колоссальная экономия времени на отработке замечаний! Теперь инвесторы подгружают свои проекты в ГИСОГД, либо доверяют это проектировщикам. Система дает возможность выполнить самопроверку и автоматизирует часть задач, которые ранее выполнялись вручную. Постоянно получаю позитивную обратную связь от тех, кто попробовал, и она меня вдохновляет! Кстати, пока в стране никто не работает по таким технологиям с проектами планировки и межевания. Мы единственные.
В свою очередь, — наглядный иллюстратор намерений по преобразованию городских территорий в трехмерным формате, сборник всех утвержденных проектов планировки территории, согласованных архитектурных решений. Данный ресурс — наша необходимая, но все-таки роскошь, не каждый регион смог позволить себе это. Следим за Москвой, которая активно использует подобный инструмент, и развиваем свой. Порталом пользуется глава региона Глеб Никитин: сервис помогает губернатору не упустить из внимания ни один проект. Также 3D-город использует профессиональное сообщество. Ну и, конечно, это отличный информационный ресурс для нижегородцев, которые хотят знать о планируемых преобразованиях.
Какими основными принципами руководствуется Минград при внесении изменений в генпланы и ПЗЗ по инициативе бизнеса?
Если намерения бизнеса по реализации какого-либо проекта не соответствуют действующей градостроительной документации, она может быть откорректирована — в случае, если это целесообразно и аргументировано. Для этого компании подготавливают обосновывающие материалы и передают их в министерство на рассмотрение. Также принципиально важна позиция муниципалитета, на чьей территории инициируется корректировка. Далее вопрос выносится на межведомственную комиссию под председательством заместителя губернатора Сергея Морозова. Если аргументы убедительны, проекты соответствуют постулатам стратегии социально-экономического развития региона и привносят вклад в «общую копилку» рабочих мест, налогов, конечно, мы поддерживаем предложения и корректируем граддокументацию.
За формирование архитектурного облика региона отвечает Архсовет при Минграде. Как часто он собирается? По каким критериям эксперты оценивают проекты?
Архитектурный совет при Минграде Нижегородской области — уникальный институт «эстетической и градостроительной экспертизы», который уже много лет работает на общественных началах. На самом деле он дает лишь рекомендации Минграду и авторам проекта. Совет состоит из профессионалов, способных дать полезный совет и на высочайшем уровне вести дискуссию о городской застройке любого масштаба. Несколько лет назад мы провели ротацию, к мэтрам архитектуры присоединились молодые архитекторы: Станислав Горшунов, Дарья Шорина, Андрей Мурунов, Зоя Рюрикова, Арсений Чакрыгин. Хотя «молодость» в профессии весьма относительное понятие.
Еще одна отличительная особенность нижегородского Архсовета — регулярность заседаний. Как правило, они проводятся каждую неделю. Всегда слежу за работой коллег в регионах, для сравнения, в таком же режиме работают Московская область, Казань, Ленобласть, Новосибирск, Красноярск, Волгоград и еще несколько субъектов. Как правило, такие коллегиальные органы позволяют выдерживать высокую планку проектной культуры и учета контекста места, преемственности в профессии. Не устану благодарить наших партнеров в лице нижегородских архитекторов за деятельное участие вместо окопной критики.
Нередко облик современных новостроек встречает критику: высокие многоэтажки с большим количеством квартир пренебрежительно называют «человейниками». По вашему мнению, в каком направлении должна развиваться жилая застройка города-миллионника? Как может выглядеть идеальный, на ваш взгляд, жилой дом в Нижнем Новгороде?
Как архитектор по базовому образованию скажу, что все зависит от конкретного места в городе, с которым вы взялись работать. Идеальный дом для исторического Нижнего — тот, который учитывает контекст и масштаб окружающей застройки. Диалог может вестись и на высоких нотах, и тихим шепотом, но важен именно диалог. Подобные проекты есть, их много. Например, ЖК «Шаляпин» на улице Октябрьской, или Клубный дом на Ярославской. Очень люблю новое здание на Ошарской, 8а — изначально заявлялась фотостудия, а теперь стало офисом Минтуризма.
В то же время на новых площадках, в зонах реновации жилья уместны современные, мощные высказывания. Безусловно, массовая застройка сегодня доминирует в общем объеме ввода жилья, но и здесь с позитивом можно отметить, что застройщики и архитекторы находят приемы, как за счет индивидуальных решений по благоустройству, набора услуг повседневного спроса разнообразить жилую среду, повысить качество внутридомового пространства.
Вы второй год подряд возглавляете экспертный совет архитектурно-строительной премии «Искусство строить». В чем заключается ее ценность для застройщиков и простых нижегородцев?
Появление структурированной состязательности в жилищном строительстве, которую воплощает собой премия «Искусство строить», — очень важно. Мне нравится, что критерии оценки проектов, участвующих в премии в этом году, были расширены. Причем организаторы не ограничились оценкой потребительских характеристик жилых комплексов, а побудили экспертный совет смотреть шире — на близость социальной инфраструктуры, доступность общественного транспорта, достаточность парковок и паркингов, зеленых и спортивных зон. Это свое рода навигация для покупателей, а также стимул для застройщиков учитывать весь набор качественных характеристик современного жилья.
На базе ННГАСУ в этом году открылась корпоративная кафедра Минграда и Минстроя. Какие перспективы ждут студентов кафедры?
Сегодня дефицит кадров наблюдается практически в любой отрасли, и градостроительная сфера — не исключение. Корпоративная кафедра — способ начать готовить будущих сотрудников министерств со студенческой скамьи. После окончания магистратуры некоторые ее выпускники будут на протяжении трех лет работать в Минграде и подведомственном нам институте.
Безусловно, создание кафедры потребовало определенных усилий и с нашей стороны — мы подготовили адаптированную к будущей работе программу обучения, лично участвуем в образовательном курсе, ведем практики. В нашей работе много междисциплинарности, оценки инженерных, экологических, транспортных, социальных аспектов, а потому мы с коллегами из ННГАСУ стремимся дать студентам знания сразу в нескольких областях и пробудить интерес к сфере управления развитием территорий.
Значительную часть жизни вы проработали в Воронеже, также был опыт работы в Севастополе. Чем архитектурный облик Нижнего Новгорода отличается от застройки этих городов? Можно ли сохранить самобытность города при реализации новых проектов?
Я уже говорила, что города, как люди, — разные. У каждого — свое лицо, свои неповторимые черты. Севастополь можно бесконечно рассматривать и изучать, как учебник по истории архитектуры. Воронеж на 90% был разрушен в годы Великой Отечественной войны и восстановлен в коротком отрезке времени из руин и пепла. Нижний Новгород такая масштабная трагедия не постигла, а потому он дышит подлинной историей практически на каждом шагу. Его лицо всегда узнаваемо, в первую очередь благодаря уникальному природному и архитектурному ландшафту.
Обновление градостроительной среды — это нормальный, естественный процесс жизни города. Нижегородская архитектурная школа одна из сильнейших в стране, сейчас она переживает новою волну подъема. Есть преемственность, школа консолидирована: связь между специалистами разных поколений не разрывается, они находятся в постоянном диалоге друг с другом. Пройдя по улицам города, внимательный глаз поймает, к примеру, как Максим Горев «разговаривает» с Сергеем Тимофеевым, а Станислав Горшунов — с Александром Дехтяром или Александром Худиным. То, что появляются архитекторы из Москвы и Санкт-Петербурга, либо входят в коллаборацию с нашими профессионалами — тоже хорошо. Все это взаимообмен, взаимообогащение.
Как выглядит ваш личный рейтинг реализованных в Нижнем Новгороде проектов в сфере строительства? Какие проекты, которые только готовятся к реализации, являются для вас самыми ожидаемыми и почему?
Одно из моих любимых зданий в Нижнем Новгороде — «Газпром Трансгаз» на Звездинке. Очень нравится этот объект, он на своем месте, держит несколько важных «прострелов» с улиц Алексеевской и Горького. Среди жилой застройки выделю ЖК «Шаляпин», о котором мы уже говорили, и ЖК «Плотничный», который важно завершать. Он как раз не заигрывает деталями и приемами исторической среды, но органично в ней живет, формируя новый фасад бровки Почаинского парка. Серьезный рывок в качестве проектов делает ГК «Каркас Монолит», и их новые объекты радуют. Из «свежего» люблю ЖК «КМ Молодежный, 76» на Автозаводе — вот хорош, и все!
Из общественных зданий последнего времени мой фаворит — краткий, четкий и ясный павильон на Нижегородской ярмарке. Бизнес-центр Corner place на Пискунова также достоин всяческих похвал. Что касается перспективной застройки, особого внимания заслуживают проекты, которые сформируют новый облик набережных — от Черниговской улицы до Гребного канала. Серьезная заявка сделана компаниями GloraX и ООО «Черниговская набережная»: вместе со всеми жду реализации этих решений. Нижний — город с серьезными амбициями во многих отраслях и сферах жизни. Верю, что «высказывания» архитекторов и строителей будут работать на общий подъем в регионе!
