Нижний Новгород готовится к реализации нового механизма комплексного развития территорий (КРТ). Одной из семи пилотных площадок под так называемую всероссийскую реновацию стала жилая застройка в границах улиц Белинского, Ашхабадской, Генкиной и Тверской в Советском районе. Сейчас этот участок преимущественно занят малоэтажными домами, которые с трудом вписываются в образ современного городского центра.
Большую часть площадки под КРТ занимает квартал «Красный просвещенец», построенный представителями советской интеллигенции в 1920-е годы. К нему относятся 14 деревянных и два кирпичных двухэтажных дома. В них разместились по четыре квартиры с отдельными входами — оригинальное и удобное планировочное решение, не теряющее актуальности по сей день. Каждую постройку окружает небольшой сад, который превращает всю территорию в настоящий зеленый оазис в сердце мегаполиса.
Решение о комплексном развитии вскрыло явное столкновение интересов не только власти и общества, но и самих нижегородцев. С одной стороны, генплан и ПЗЗ диктуют необходимость преобразований, а жители аварийных домов годами не могут дождаться расселения. С другой — защитники исторического квартала хотят сберечь уникальную застройку, пусть и не имеющую статуса объекта культурного наследия. Найти баланс решили путем открытого диалога. Для этого инициативная группа жителей встретилась с министром градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Мариной Раковой. Вместе они попытались найти ответ на вопрос — возможно ли строить современное жилье, сохраняя страницы истории?
Проект Минграда
Под комплексное развитие территории в районе улицы Белинского попадают полтора квартала общей площадью 5,3 га. По предварительным планам снос может коснуться 23 домов: № 17/18, 17а, 19, 21, 23, 25, 28, 30, 32/17 по улице Невзоровых; № 12, 12а и 14 по улице Генкиной; № 15, 21, 23 и 25/16 по улице Ашхабадской; № 14, 16 и 22 по улице Тверской и № 33/12, 35, 37, 39/13 по улице Белинского. Также не исключается демонтаж детского сада № 7 «Солнышко» на Белинского, 35а с последующим строительством нового соцобъекта. Общий объем сносимых зданий и хозпостроек может превысить 47,6 кубометра, а площадь жилого фонда под расселение в этом случае составит 7 532 квадратных метров.
На месте демонтированных строений предполагается возвести два новых квартала на 14 жилых домов с подземным паркингом. Первый должен занять территорию ближе к улице Белинского, где запроектированы восемь домов высотой от 8 до 15 этажей и двухэтажный детский сад. Второй планируется разместить за улицей Невзоровых: там появятся шесть домов на 8, 12, 13 и 15 этажей. Если проект будет реализован, общий выход жилья составит 51 298 квадратных метров.
Как подчеркнула глава регионального Минграда Марина Ракова, помимо возведения многоэтажек, КРТ предполагает появление новых объектов социальной и транспортной инфраструктуры, а также благоустройство территории. А потому называть предлагаемое решение уплотнительной застройкой или спальным районом в центре города — некорректно.
Уплотнительная застройка — это когда мы приходим в квартал крепкой жилой застройки и «сажаем» туда одну «свечку». И ничего не делаем с территорией целиком. В основе каждого конкретного проекта комплексного развития лежат генплан и ПЗЗ — это публичные документы, определяющие параметры развития городских кварталов и районов. В отношении рассматриваемой сегодня площадки параметры преобразования определены— это многоэтажная застройка. Какой она может быть, уже прерогатива архитектурного проектирования, — объяснила Марина Ракова.
Однако указанные выше наработки — лишь общие контуры возможных преобразований. Для того чтобы идеи обрели реальное выражение, предварительный мастер-план должен утвердить региональный штаб по градостроительному развитию. После того как это произойдет, проект КРТ будет опубликован на официальном сайте нижегородского правительства, но последнее слово так или иначе останется за собственниками.
На региональном штабе площадка рассматривалась дважды. Но решение о том, что мы ее запускаем, окончательно не принято — по разным причинам. […] Не выйдя к жителям, не получив согласие на участие в программе КРТ, все это (предварительный мастер-план — прим. ред.) — только намерения. Но для первичного разговора все равно надо от чего-то отталкиваться, — подчеркнула Марина Ракова.
Мнения жильцов
Несмотря на то, что значительная часть присутствующих на встрече поддержала необходимость преобразований, переезд и предложенный вариант КРТ устроили далеко не всех. Выяснилось, что больше других сменить прописку стремятся жители домов вдоль улицы Генкиной, не входящих в состав «Красного просвещенца». Некоторые из этих построек находятся в аварийном состоянии либо существуют в форме коммуналок. Однако потерять основные преимущества своего жилья — выгодное расположение и наличие земельного участка — не захотел никто.
Собственники, которые хотят выехать, против КРТ только по одной причине — земельные участки. Никакая компенсация не будет им равноценна, и все это понимают, — заметила одна из местных жительниц.
Люди из аварийных домов тоже не хотят в никуда ехать. На 101-й километр никто не поедет, понятное дело, — добавила ее соседка.
Были среди пришедших и те, кого устраивает нынешнее место жительства. Львиная доля этой группы — представители «Красного просвещенца». Но и среди них мнения разделились: некоторые согласились на «щадящую» реновацию квартала, в то время как другие решительно выступили против любых вмешательств. Среди аргументов за отказ от застройки назывались, например, редкие краснокнижные растения. Встречались и более глобальные мысли.
Я считаю, что нужно переосмыслить генплан, всю концепцию развития городов. Построят здесь многоэтажки — закончится все этим. Зато все будут довольны, получат свои деньги. А потом мы будем думать, как в Шотландии хорошо, в Италии, в Испании — поедем туда! А здесь после нас хоть трава не расти, — поделился мнением житель дома по улице Тверской Лев Чайкин.
Как бы то ни было, поставить все точки над i нижегородцы должны не на встрече с министром, а на общем собрании собственников — после утверждения мастер-плана. Марина Ракова рассказала, что по закону за расселение голосуют домами. Если жильцы одного из них не согласились с переездом, здание исключают из программы. Следовательно, измениться должен и весь проект.
Если дом отказался, «выпал», возвращаемся назад и переделываем проектное решение, пересчитываем экономику проекта и тому подобное, — пояснила министр градостроительства региона.
Сами нижегородцы отметили, что в некоторых квартирах сейчас никто не живет. По тем или иным причинам собственники выехали: связаться с ними для приглашения на общее собрание будет проблематично. На это в Минграде ответили, что региональные и муниципальные власти приложат максимум усилий по оповещению и информированию, но федеральное законодательство не обязывает корректировать границы застройки в случае, если жители не высказали никакого мнения. Попросту говоря, молчание — знак согласия с расселением.
Новое решение
Тем не менее на встречу в министерство жители пришли не только для того, чтобы узнать о своих правах. Они предложили властям разработать альтернативный проект КРТ. В этом им на безвозмездной основе вызвались помогать основатель STUDIO-TA Тигран Бадалян и урбанист, лидер MALKIS Production и сообщества Archipeople Люся Малкис. Идея создать новый мастер-план квартала пришла архитекторам после экскурсии, организованной сообществом . Его создательница Ира Маслова назвала такой эффект от прогулки настоящим чудом.
Я продвигаю концепцию, что экскурсия нужна человеку не для развлечения, а для того, чтобы что-то понять про окружающий мир, увидеть проблему и прямо на месте подумать над решением. Экскурсия сработала: архитекторы оказались чуткими слушателями и вникли в проблему настолько, что предложили сделать свой проект. Получается, мы не зря собирали историю квартала и популяризировали ее! — поделилась исследователь-урбанист Ира Маслова.
Марина Ракова, в свою очередь, сообщила, что право на создание альтернативного проекта у жителей есть, но этот процесс должен стать определенным во времени. И 3-4 месяца — это тот срок, в течение которого власти должны увидеть новое решение.
Если посмотреть дислокации тех, кто против и кто за расселение, становится понятно, что существующее проектное решение претерпит существенную корректировку. Поскольку есть ваши активная позиция и инициатива, есть те, кто готовы взяться и переделать проект, я считаю, что нужно попробовать. Идти напролом и получить вашу негативную реакцию на официальных собраниях жильцов точно не входило в наши планы. Другой вопрос, что найти баланс между интересами живущих сегодня на этой территории, будущими жильцами и застройщиками, готовыми взяться за реализацию проекта, — задача не из простых, — заключила Марина Ракова.
Основатель STUDIO-TA Тигран Бадалян рассказал корреспонденту Гипермаркета недвижимости GIPERNN.RU, что первоначально его команда задумалась о сохранении именно «Красного просвещенца». Но территорию под реновацию решили увеличить после того, как планы по разработке альтернативного мастер-плана КРТ обсудили с Минградом. Он признался, что пока конкретные решения не определены: работа в этом направлении только началась. Однако предполагается, что будущий проект, с одной стороны, сохранит ценные здания, а с другой, станет экономически привлекательным для инвесторов.
В голове есть несколько идей и мыслей, но их нужно «накладывать на бумагу». Если бы все было так просто и существовало готовое решение, мы бы не тратили свои временные, финансовые и трудовые ресурсы. Мы бы просто сказали — вот рецепт, можно по нему приготовить борщ. Но пока мы не знаем, как это блюдо будет выглядеть и называться. Мы взялись за эксперимент, — провел аналогию Тигран Бадалян.
В свою очередь, Люся Малкис отметила, что «зеленый свет» от властей стал отличным подспорьем к началу работы над новым проектом. Она пояснила, что уже входит в инициативную группу по сохранению заповедного московского квартала «Ивановская горка», и без одобрения Минграда не решилась бы на работу с уникальной нижегородской застройкой. По словам Люси Малкис, участие в создании проекта в составе наблюдательного совета в том числе примут директор ГЦСИ «Арсенал» Анна Гор, основатель АБ «Рождественка» и РЕ-Школы Наринэ Тютчева, а также Ирина Агафонова — дочь архитектора и жителя «Красного просвещенца» Святослава Агафонова.
Этот квартал — удивительное место, город-сад, реализованный более ста лет назад как некий манифест и эталон новой жизни и жилищной политики того времени. И, может быть, задумку его создателей нам удастся трансформировать к сегодняшнему времени. […] Конечно, мы хотим понизить этажность относительно того, что сейчас предложено. Но Архсовет выступает за то, что этот район, напротив, должен «подтянуться» к новейшей застройке. Здесь будет много критики, мы это понимаем. Но мы готовы выйти с инициативой на эту дискуссионную площадку, — призналась в беседе с GIPERNN.RU Люся Малкис.
Урбанист отметила, что часть уже имеющихся наработок и исходных данных предоставит нижегородский Минград. Предполагается, что это позволит сэкономить и временные, и финансовые ресурсы. Люся Малкис подчеркнула, что пока стоимость разработки альтернативного мастер-плана не определена: при первоначальных подсчетах не учитывалась территория вдоль улицы Генкиной, не входящая в состав «Красного просвещенца». В Москве на аналогичные проекты закладывается порядка трех миллионов рублей, добавила при этом наша собеседница.
Когда ждать расселения
Решение о разработке нового мастер-плана означает, что теперь весь путь по развитию территории в границах улиц Белинского, Ашхабадской, Генкиной и Тверской возвращается в исходную точку. По словам Люси Малкис, на разработку нового проекта потребуется около четырех месяцев: выходит, он может быть готов к лету. После этого объемно-планировочное решение будущей застройки рассмотрят на заседании Архитектурного совета, а затем — на совещании регионального штаба по градостроительному развитию. В случае если документ пройдет все этапы, проект решения о КРТ появится на сайте регионального правительства.
Затем в течение 45 дней вынести свой вердикт должны будут собственники. Как уточнили в Минграде, собраться жильцам предстоит своими силами: власти только уведомят их о необходимости принять решение с помощью объявлений в подъездах и на инфостендах, а также публикации готового мастер-плана в Сети. Если 2/3 жильцов того или иного дома выступят против расселения, здание исключат из программы. А значит, мастер-план снова придется корректировать. После того как все решения согласуют, процедура завершится заключением договора с инвестором.
Это дорогу можно пройти за три года, за пять лет, а можно за десять. Может быть, вы вообще выйдете из КРТ — у вас сегодня есть такое право. Но в случае любых намерений по реконструкции объектов внутри этих кварталов мы все равно потребуем общий проект планировки — это не просто мои условия, а нормы градостроительного законодательства. […] Я желаю, чтобы и проект получился, и экономика в нем была, и капитализировалась эта территория. Без реконструкции вы не обойдетесь: все равно что-то будет с каждым домом происходить. Иначе это вообще не про улучшение условий жизни, — заключила глава нижегородского Минграда Марина Ракова.
Будущее одного из пилотных проектов комплексного развития территорий в Нижнем Новгороде пока остается неизвестным. Решение по-прежнему за жильцами — возможно, в их споре родится истина. Совместными усилиями собственники и представители власти вышли на путь диалога — самое верное направление в этом случае. Если новое проектное решение удовлетворит запросы большинства, произойдет удивительное: город изменится не в угоду сухим экономическим расчетам, а в том направлении, которое считают оптимальным сами нижегородцы.
