Площадь Сенная в Нижнем Новгороде находится на пороге масштабной трансформации. Совсем скоро разрозненная локация с жилым массивом и производствами превратится в новый деловой центр — аналог знаменитого «Москва Сити». Здесь планируется возвести правительственный квартал с небоскребами, жилье бизнес-класса, коммерческую и социальную инфраструктуру. А строящаяся станция метро позволит быстрее добраться не только до других районов столицы Приволжья, но даже и до Москвы.
Как будет выглядеть тот самый «Нижний Сити» и какие еще точки притяжения появятся на Сенной в недалеком будущем? Гипермаркет недвижимости GIPERNN.RU собрал в одном материале все действующие и перспективные проекты застройки, а также обсудил с экспертами потенциал этой территории.
Правительственный квартал
Центром притяжения на обновленной площади Сенной должен стать правительственный квартал. Деловое пространство займет 11 га в границах улиц Максима Горького, Большой Печерской, Тургенева и Сеченова. Строительство будет вестись по механизму комплексного развития территории (КРТ). Всего в правительственном квартале планируется возвести примерно 340 000 квадратных метров новой недвижимости. Там расположатся новые офисы чиновников, которые переедут сюда из Кремля, жилые секции, коммерческие пространства и инфраструктура.
Высотной доминантой будущей застройки станет 150-метровый небоскреб, в стилобате которого построят прямой выход к станции метро «Сенная». Территориально деловой квартал будет состоять из двух контуров площадью 8,1 га и 2,93 га. Первый расположится ближе к Большой Печерской, а второй — в границах улиц Горького, Ковалихинской и Ковровской. Изначально лоты хотели выставлять на торги поочередно: меньшей по площади должен был уйти с молотка в первом квартале 2026 года. Однако планы изменились.
Принято решение выставить на торги всю площадку целиком, объединив первый и второй лоты. В связи с этим аукцион состоится не ранее второго квартала 2026 года, — рассказали в GIPERNN.RU в региональном Минграде.
Известно, что в границах первого контура хотят построить 193 950 квадратных метров новой недвижимости: 47 050 кв. м жилья и 40 100 кв. м коммерческих площадей. Также застройщик возьмет на себя обязательства по созданию улично-дорожной сети и инженерной инфраструктуры. Поскольку на участке нет домов под расселение, голосования жителей не предусмотрено. Параметры застройки второго контура пока не сообщаются. Однако, ориентируясь на общие цифры, можно предположить, что там возведут более 146 000 «квадратов» недвижимости.
Жилые дома в деловом квартале будут относиться к бизнес-классу, рассказали в региональном Минграде. Квартиры поступят в свободную продажу, приобрести их смогут все желающие. Что касается коммерческих пространств, то их параметры будут определяться на стадии проектирования. Информация о конкретных резидентах пока отсутствует.
Наиболее востребованными видом коммерческих помещений в новом правительственном квартале станут офисы премиум-класса и апартаменты, предположила эксперт рынка коммерческой недвижимости Наталья Егоршина. Также в деловом пространстве, вероятно, могут появиться кафе, рестораны и — из-за наличия жилья — небольшие магазины формата «у дома».
С апартаментами все просто: там, где есть бизнес премиум-сегмента, есть и командировки. Сейчас в России стал появляться новый формат — деловые апартаменты. Одна комната — для проживания, вторая — для работы и деловых встреч. А вот что точно не будет востребовано у инвесторов в правительственном квартале — это склады и производства.
Для решения проблемы с парковками в правительственном квартале необходимо построить многоэтажные паркинги, считает эксперт. Они вполне могут быть платными — люди готовы отдавать деньги за то, чтобы всегда иметь возможность припарковаться в деловом центре, отметила Наталья Егоршина.
Конечно, после строительства правительственного квартала цена на коммерческую недвижимость в районе Сенной поднимется. Метро, которое здесь расположится, тоже повысит востребованность объектов. Это будет точка притяжения и туристов, и делового сообщества, и обычных горожан. В результате цены могут вырасти на 50–100% от тех, что актуальны на сегодняшний день.
О том, насколько удачно правительственный квартал впишется в существующую застройку площади Сенной, мы поговорили с архитектурным критиком Мариной Игнатушко. Эксперт напомнила, что тренд на строительство собственных высотных деловых центров в российских городах получил распространение в 2000-х годах — после возведения «Москва Сити»: со временем туда переехали несколько департаментов правительства Москвы с Тверской. В Нижнем Новгороде тоже хотели построить свой «Сити» — на Стрелке. Идея так и осталась на бумаге.
Администрации, мэрии, ратуши часто располагаются в деловых центрах городов, в высотных зданиях и небоскребах: можно вспомнить Лос-Анджелес, Токио, Торонто, Кобэ, отметила Марина Игнатушко. В современных городах отделы и департаменты нередко рассредоточены по разным зданиям — это распространилось после принятия электронного документооборота, добавила архитектурный критик. Также мэрии остаются и в исторических ценрах. Самый яркий пример тому — Париж.
Ратуша Филадельфии — большой комплекс зданий, с самой высокой в окрестностях — на момент возведения — башней. По сути, мини-крепость, правда, со временем окруженная высотками. Где находится администрация, правительство — не праздный вопрос и не случайный. Ратуша с часами на башне — символ независимого города, вышедшего из стен средневековья. Ратуша в небоскребе, с популярной, общедоступной обзорной площадкой — про высокие технологические и экономические свободы. Как город себя позиционирует, какой образ выстраивает и продвигает?
В концепции правительственного квартала на Сенной, по мнению эксперта, соединены две идеи: «Лахта центра», который олицетворяет могущество «Газпрома», и квартала «Невской ратуши»- многофункционального административно-делового центра Санкт-Петербурга.
Похоже, наш 150-метровый небоскреб будет одиноким малышом, «торчащим пальцем» в небо. Но какой «Газпром» будет его возводить? Известно, одинокий небоскреб — признак третьего мира, а есть ли возможность на Сенной развить полноценный деловой центр? Достаточно ли той, пока недостроенной, ветки метро?
Улицы Белинского, Горького, Минина и Большая Печерская уже сегодня являются крайне загруженными магистралями, напомнила наша собеседница. Как они справятся с возросшим транспортным потоком после создания нового делового пространства и есть ли для этого расчет — вопрос. Вероятно, перспективная магистраль вдоль Волги отчасти уменьшит пробки, но жителям Сормовского и Автозаводского районов едва ли будет удобнее добираться до Сенной, нежели до Кремля, считает Марина Игнатушко.
При этом сама по себе идея переноса административного центра из кремля — заманчивая, уверена эксперт. Культурно-историческую ценность крепости невозможно избавить от многовековых символов власти, но радикальное преобразование кремля — интересная задача на десятилетия, подчеркнула Марина Игнатушко.
С точки зрения географии было бы правильным перенести административный центр в Ленинский район. Это географический центр Нижнего Новгорода, где уже 40 лет работает метро, развит другой общественный транспорт, много чего давно требует сноса и замощения. Сюда легче добраться из любого района города, отсюда — и до железнодорожного вокзала, и до аэропорта. Но захочет ли власть слезть с горы?
Метро «Сенная»
Новым центром притяжения Сенную сделает и станция метро, которая будет соединена с правительственным кварталом по принципу «сухие ноги». То есть для того чтобы спуститься в подземку, из офисных зданий не придется выходить на улицу. Только представьте: за несколько минут сюда можно будет добраться из Автозаводского и Ленинского районов, из микрорайона Мещерское озеро, а в перспективе — и из центра Сормова.
Строительством метро на Сенной и Свободе занимается московская компания «Моспроект-3». Изначально завершить работы стоимостью около 48 млрд рублей планировали до конца 2025 года, однако сроки неоднократно сдвигались. В минувшем декабре губренатор Глеб Никитин сообщил, что перед метростроевцами стоит задача открыть две станции в 2027 году.
Планируется, что метро на Сенной будет иметь два вестибюля. Первый выведет пассажиров к жилой и общественной застройке на улицах Большой Печерской, Сеченова, Максима Горького и Минина, к площади Сенной, Парку Победы и канатной дороге. Из второго вестибюля можно будет попасть к улицам Большой Печерской, Ковровской, Родионова, заводу имени Петровского, а также к остановкам общественного транспорта.
К настоящему моменту щит «Владимир» проложил два тоннеля между новыми станциями. На Сенной в конце февраля стартовало строительство оборотных тупиков: их возводят открытым способом под улицей Родионова. По периметру потребуется соорудить более 100 «захваток» — конструкций из металла и бетона глубиной 30 метров. На период строительства тупиков открыта временная дорога: четырехполосный объезд протянулся от пересечения с улицей Кудьминской до сквера «Завод имени Петровского».
Для строительства метро и правительственного квартала под снос определили более 40 домов на улицах Тургенева, Сеченова, Новосолдатской, Большой Печерской и площади Сенной. К настоящему моменту осталось расселить только один дом.
Изначально дом № 16 по Новосолдатской принадлежал трем собственникам: двое согласились на выкупную стоимость, а вот с третьим урегулировать миром вопрос не удалось. О ведущихся судебных спорах администрация Нижегородского района сообщила еще в мае прошлого года. Судя по всему, они еще не завершены, потому что дом по-прежнему на своем месте.
Еще одно здание, которое только предстоит снести, расположено на улице Сеченова, 2А. По информации администрации города, в настоящий момент работы по сносу постройки не ведутся: объект демонтируют после принятия решения о комплексном развитии территории и утверждения соответствующей документации.
КРТ «Идель. Квартал на Сенной»
Безусловно, безграничный потенциал нового делового центра Нижнего Новгорода притягивает и девелоперов. В нескольких минутах от будущих правительственного квартала и станции метро — на улице Тургенева — уже строится масштабный проект бизнес-класса «Идель. Квартал на Сенной». Работы ведутся по механизму комплексного развития территорий (КРТ).
«Идель. Квартал на Сенной» представляет собой современный комплекс из двух домов с благоустроенной территорией и общественными пространствами. В рамках первой очереди в 2028 году здесь появится новостройка высотой 12–25 этажей с подземной парковкой, рассказали GIPERNN.RU в офисе СЗ «Идель».
В доме из полнотелого кирпича запроектированы 568 квартир — студии, однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные площадью от 26 до 106 квадратных метров. На каждом этаже — всего 3–6 квартир. Фишка лотов — предчистовая отделка, а также широкий выбор планировок. К примеру, можно подобрать квартиру с мастер-спальней, отдельным кабинетом или гардеробной.
Внутренний двор комплекса будет доступен только резидентам. Там найдется все для семейного досуга: современная детская площадка, зона для занятий спортом, уличные гостиные в тени деревьев, дорожки для прогулок или пробежек. Еще одна изюминка — небольшой огород под окнами, где взрослые вместе с детьми могут выращивать, к примеру, зелень или любимые цветы. На первых этажах домов откроются коммерческие пространства, состав которых определит собственная управляющая компания.
Проект КРТ предполагает строительство не только жилья, но и социальной инфраструктуры. Поэтому на территории «Идель. Квартал на Сенной» появится детский сад на 200 воспитанников. Дошкольное учреждение будет построено за счет девелопера и передан Нижнему Новгороду. Ввод садика в эксплуатацию запланирован вместе с первой очередью — в 2028 году.
Поскольку популярность территории в районе Сенной быстро растет, застройщик позаботился и о создании общественных пространств, доступных для всех горожан. В их числе — центральная площадь с сухим фонтаном, зонами отдыха, и арт-объектами, современный гастро-кластер, прогулочная зона в парковой полосе. Близость строящейся станции метро «Сенная» позволит легко добираться сюда практически из любого района Нижнего Новгорода!
Кстати, достоинства проекта «Идель. Квартал на Сенной» уже отмечены экспертным сообществом: он стал победителем премии «Искусство строить — 2025» в номинации «Жилой комплекс года бизнес-класса».
Мы вносим свой вклад в глобальное преображение Сенной. Локация находится поблизости от центра, но удалена от дорог. Рядом — школы, детские сады, бизнес-центры, торговые комплексы… Квартира в комплексе «Идель. Квартал на Сенной» станет идеальным вариантом как для жизни, так и для инвестиций, — рассказали GIPERNN.RU в офисе СЗ «Идель».
Новый жилой квартал бизнес-класса обеспечат двумя выездами: на переулок Бойновский и на улицу Тургенева, добавили в региональном Минграде. Также планируется организация пешеходных тротуаров, наружного освещения и дополнительной автобусной остановки у разворотной площадки общественного транспорта в районе Ковровской.
КРТ «Школа 21»
Еще один проект КРТ будет реализован возле бывшего офиса Intel на улице Тургенева, где сейчас размещается «Школа 21» для будущих ИТ-специалистов. На территории площадью 1,11 га планируется построить два многоквартирных дома, а также административно-офисное здание с подземной парковкой. Комплексным развитием площадки займется СЗ «Стриар».
Судя по проекту планировки и межевания территории, подготовленному компанией «Горпроект», высота первого дома составит 1–25 этажей, суммарная поэтажная площадь — 34 000 квадратных метров. Помимо квартир, там запроектируют помещения общественного назначения, подземную и встроенно-пристроенную стоянки на 169 машино-мест.
Второй дом также будет переменной высоты — от 1 до 15 этажей, а его площадь достигнет 21 080 «квадратов». Внутри появятся помещения общественного назначения и подземный паркинг на 114 авто. Административно-офисное здание устремится ввысь на 18 этажей, под ним расположится стоянка на 114 машино-мест.
Новая застройка разместится за «Школой 21» — на территории парковки. Судя по схеме, офисное здание будет иметь округлую форму и появится ближе к улице Ковровской, а дома займут пространство в границах Бойновского переулка и улицы Тургенева. Жилье планируется возвести в рамках первой и второй очередей, административное здание — в ходе третьей, рассказали в региональном Минграде. По условиям договора во встроенных помещениях появится спортивный зал.
Реализация всех объектов на территории ведется силами застройщика, обязательства правительства Нижегородской области и администрации Нижнего Новгорода в части строительства объектов обеспечивающей инфраструктуры в договоре отсутствуют, — заключили в региональном Минграде.
В обязанности застройщика входит заключение с АНО «Школа 21» договоров безвозмездного пользования помещениями общей площадью около 3344 кв.м. Они предоставляются для размещения организации до конца ноября 2034 года.
Реконструкция ОКН
Дом Башкирова
Какой деловой центр без общественных пространств? За интересный досуг на Сенной в том числе будут отвечать получившие перезагрузку исторические дома. Например, в последние годы в городскую жизнь активно вовлечен обновленный Дом Башкирова. Старинный особняк на Большой Печерской, построенный в начале ХХ века, стал культурным пространством под названием «Проект 56».
Как рассказал нам управляющий площадки Алексей Свиридов, изначально памятник архитектуры площадью около 800 квадратных метров был доходным домом купца Матвея Башкирова — одного из сыновей владельца поволжской мукомольной империи. На первом этаже располагалась лавка, в которой продавалась мука, а на втором — жилая часть.
Когда мы разобрали одну из стен, то обнаружили там подъемник. По всей видимости, его использовали, чтобы опускать и поднимать товары в купеческую лавку. Всего выпускалось 32 сорта муки, их поставляли даже к императорскому двору. У Башкировых была гербовая печать в виде двух орлов — она показывала статус. Это как сейчас, когда мы говорим про сортовую принадлежность, используя ГОСТы. Кстати, в те времена Сенная была границей города, здесь располагались южные ворота.
Реставрационные работы в Доме Башкирова начались в 2021 году. Специалисты полностью реконструировали полы, привели в порядок фасад, восстановили перекрытия, провели новую электрику, обновили систему отопления. Здание выглядит полностью обновленным, но при этом сохранившим свою уникальность — кажется, что даже воздух здесь пропитан чем-то из прошлого. К тому же повсюду встречаются исторические детали — рельсы 1876 года под лестницей, вековые межкомнатные двери на входе, колеса от телеги, украшающие зону кофейни…
В доме обустроены восемь залов площадью от 50 до 120 квадратных метров. Чтобы увеличить пространство, специалисты использовали хитрые приемы. Например, повсюду развесили зеркала, а вместо массивных межкомнатных дверей установили легкие и изящные складные решетки.
Сегодня «Проект 56» в Доме Башкирова — это универсальная событийная площадка. На двух этажах и в цоколе проводят спектакли, новогодние елки, мастер-классы, ярмарки, выставки и даже свадьбы. При входе работает кофейня — там можно насладиться любимыми напитками и одновременно проникнуться атмосферой дома. В перспективе планируется сдавать и чердак — например, под мастер-классы йоги и пилатеса или небольшие мероприятия.
Каких только мероприятий у нас не было! Например, вечеринка в стиле «Гарри Поттера» или вечеринка в атмосфере аэропорта с взлетной полосой и магазином Duty Free. Также каждый месяц сюда съезжаются мастера-ремесленники, которые продают фермерские продукты, керамику, вязанные вещи. А перед новым годом мы проводили елку для детей, используя все пространство второго этажа.
Дома Чардымова и Самгина
Также вторую жизнь на Сенной в скором времени получат исторические Дома Чардымова и Самгина, расположенные по соседству с Домом Башкирова. Первый является объектом культурного наследия, второй — ценным объектом градоформирующей среды. Восстановлением и приспособлением зданий к современному использованию занимается инвестор — Илья Балмусов. В их стенах совсем скоро откроются два ресторана быстрого питания. Один из них — Rostic’s — готовится принять посетителей в апреле, рассказал нам предприниматель.
Кто будет «соседом» — пока окончательно неизвестно. Переговоры ведутся с тремя заведениями: «Бургер Кинг», «Вкусно и точка» и «Мидийное место». Ожидается, что второй ресторан будет запущен летом. Внутри заведений смогут разместиться 100–150 человек.
Оба дома воссоздают как один архитектурный ансамбль. Дом Чардымова займет кухня, а в Доме Самгина расположатся обеденные залы. Вход будет организован со стороны площади Сенной. В теплые деньки посетители смогут перекусить на веранде, также инвестор хочет договориться об организации во дворе летней площадки.
Мы заказали маркетинговое исследование, которое показало, что обустраивать какой-нибудь эксклюзивный дорогой ресторан здесь не имеет смысла: нет парковки. А вот ресторан быстрого питания, напротив, подойдет идеально. Рядом сразу несколько вузов: студенты будут забегать на обед по дороге к метро или в университет. Также площадь Сенная пользуется спросом у туристов. Гости регионального центра оканчивают в этой точке променад по Верхне-Волжской набережной, направляясь к колесу обозрения или канатной дороге.
Сейчас реставрационные работы в обоих зданиях практически завершены: специалисты воссоздали фасады, подвели необходимые коммуникации, выполнили внутреннюю отделку, установили технику и мебель. Теперь осталось завершить работы на кровле и отделать цоколь гранитом — для последнего требуется устойчивая плюсовая температура. После этого Дом Чардымова и Дом Самгина смогут распахнуть двери для посетителей.
Все работы обошлись в 150 млн рублей — все это внебюджетные средства. Получилось в итоге гораздо дороже запланированного. В стенах двух зданий мы создали одно пространство. Никто в стране такого не еще не делал! А мы сделали «красивый пряник», который станет украшением города. Мы очень старались и надеемся на частичную компенсацию затрат со стороны регионального правительства.
В КП НО «Регнедвижимость» нам рассказали, что недалеко от Сенной есть еще один дом, которые планируют отреставрировать и вовлечь в городскую жизнь с помощью инвестора. Речь идет о здании № 45 литер Б по улице Большой Печерской. В настоящее время в казенное предприятие переданы квартиры дома: их объединяют в единый объект — нежилое здание. После этого постройку планируют продать на торгах с обязательными условиями по его восстановлению и вовлечению в хозяйственный оборот.
По данным каталога исторической недвижимости, двухэтажный деревянный дом на Большой Печерской, 45 литер Б является ценным градоформирующим объектом. Здание площадью чуть более 248 «квадратов» признано аварийным. В дальнейшем оно может быть отдано под многофункциональное использование.
Другие проекты
Центр мусульманской культуры
Рассказывая о преображении Сенной, стоит остановиться и на других точках притяжения — возможно, менее популярных, но все же знаковых для города. Так, за историческими домами на Сенной — чуть ближе к откосу — сейчас строится Центр мусульманской культуры. Здание расположится возле Соборной мечети.
Примечательно, что первый камень в его основание заложили более 15 лет назад. Однако, едва начавшись, строительство остановилось. О возобновлении работ на площадке стало известно в 2024 году: тогда строители занимались укреплением и модернизацией цокольного этажа.
Сейчас трехэтажное здание из красного кирпича с высотными арками и характерными для мусульманской архитектуры элементами приобрело отчетливые формы, выяснил наш корреспондент, посетивший площадку. Сквозь незастекленные оконные проемы мы разглядели просторные залы и витиеватую лестницу. Однако никакой отделки внутри пока нет.
Согласно проекту, цокольный этаж готового Центра мусульманской культуры отдадут в аренду коммерческим организациям. На первом этаже разместятся халяльный ресторан, столовая для студентов и магазины, на втором — конференц-зал, исламская библиотека, музей и центры мусульманских общественных организаций. В свою очередь, третий этаж должны занять Исламский институт, факультет теологии НИИ имени Фаизханова, аудитории и деканат.
Редакция GIPERNN.RU пыталась актуализировать информацию о сроках завершения строительства Центра мусульманской культуры в Духовном управлении мусульман Нижегородской области, однако оперативно получить ответы на свои вопросы нам не удалось.
Комплекс трамплинов
Горожане вспомнят, что в 2010-х годах на Сенной также планировалось возвести комплекс трамплинов — К-60, К-95 и К-125. Первый запустили в 2021 году, однако строительство двух других так и не состоялось. Что сейчас с этим проектом и ждать ли нижегородцам новые трамплины? Этот вопрос в ходе подготовки материала мы задали региональному Минспорта.
Выяснилось, что трамплины К‑95 и К‑125 относятся к объектам всероссийского уровня. В связи с этим полномочия по принятию решения об их возведении закреплены за Всероссийской федерацией по прыжкам на лыжах с трамплина и Министерством спорта РФ. Реализация проекта требует существенного объема финансирования из федерального бюджета.
В настоящее время вопрос находится в стадии проработки. Ведется взаимодействие с профильными федеральными ведомствами и Всероссийской федерацией по прыжкам на лыжах с трамплина, — добавили в министерстве.
Рядом с будущим комплексом несколько лет назад благоустроили площадку с колесом обозрения. Там обустроили места для отдыха, кафе с роботом Дуняшей и фотозону «Увидеть и полюбить». Отметим, что некоторые спортсмены выступили против появления аттракциона в этом месте: они опасались, что подготовленный к строительству трамплинов склон зальют бетонной плитой, тем самым «похоронив» фундамент спортивных сооружений и вложенные деньги. Однако в кабмине тогда были уверены, что размещение колеса обозрения и благоустройство общественного пространства не повлияет на реализацию второго этапа проекта по строительству трамплинов.
Благодаря проекту «Нижний Сити», запуску метро, строительству жилья и новых общественных пространств Сенная площадь может превратиться в ультрасовременный деловой центр, который будет притягивать не только нижегородцев, но и гостей из других городов. Однако масштабные изменения таят в себе и серьезные вызовы: риск транспортного коллапса, необходимость привлечения огромного объема инвестиций, целесообразность строительства новых офисов для чиновников в целом. В сложившихся условиях крайне важно найти баланс, позволяющий реализовать потенциал территории без негативных последствий для города.
