Гипермаркет недвижимости
Нижнего Новгорода и области

Оценить по достоинству

29.11.2013
2

Российское законодательство наделяет собственников широким спектром возможностей по распоряжению принадлежащим им имуществом (в том числе и коммерческой недвижимостью) — от передачи его в залог до продажи. Но, несмотря на столь разные способы распорядиться своим объектом недвижимости, чтобы не прогадать, собственнику, скорее всего, придется обратиться к специалисту в сфере оценки. О тонкостях работы оценщика рассказывает руководитель направления «Инвестиционные решения» АН «Приволжье» Полина Костюнина.

Зачем собственники коммерческих помещений обращаются к оценщикам?

Цели оценки коммерческой недвижимости могут быть различны: это и оценка недвижимости в качестве залога, для судебных разбирательств, определение ущерба или размера страховой суммы, определение рыночной стоимости недвижимости для предоставления информации в банки и другие подобные организации и т. д. В таких случаях оценка является обязательной.

Но, например, определение стоимости объекта для управленческого учета может быть добровольным мероприятием.
Наша компания официально оценочной не является, однако, услуга ориентировочного расчёта стоимости коммерческой недвижимости или инвестиционного проекта востребована нашими клиентами. Собственники обращаются к нам, когда нужен не формальный отчет, а понимание того, сколько действительно стоит их недвижимость.

Какие объекты коммерческой недвижимости чаще всего просят оценить нижегородцы?

Невозможно говорить за весь рынок. Но в нашу компанию, клиенты чаще всего обращаются за оценкой встроенных и универсальных помещений, баз. В основном, это объекты стоимостью 10–20 млн рублей.

Опираясь на мировую практику, мы прогнозируем постепенное увеличение спроса на данную услугу в связи с общим увеличением финансовой грамотности. Как клиентоориентированная компания, мы также стараемся способствовать этому здравому интересу. Дело в том, что разумный владелец должен постоянно «мониторить» стоимость, капитализацию недвижимости, проводить мероприятия, направленные на её повышение и продавать в «правильный момент».

Это обусловлено поведением рынка. Мы отмечаем усиливающуюся тенденцию, как в рынке коммерческой недвижимости, так и в жилье, падения ликвидности у объектов с большим процентом износа. Даже при удачной локации они пользуются меньшим спросом, чем новая недвижимость, и сроки их экспозиции всё увеличиваются.

И это довольно логично. В целом темп прироста их стоимости по сравнению с новыми зданиями всегда был ниже. К тому же, объекты с большим процентом износа зачастую требуют дополнительных капитальных вложений. Кроме того, не всем инвесторам интересны данные здания из-за несоответствия планировок и других технических характеристик объекта новым требованиям арендаторов, и проблематичностью коммуникаций.

Как обычному человеку определить квалифицированность оценщика?

Деятельность оценщика легализована, если он и его компания состоит в профессиональной саморегулируемой организации (СРО). Чтобы писать официальные отчеты, которые могут быть использованы в суде, банках или еще в каких-либо организациях, у оценщика должно быть специальное образование и сданный квалификационный экзамен. При этом специалисты должны постоянно подтверждать свою квалификацию, обучаясь на курсах с определенной периодичностью. Ранее оценщик был обязан проходить обучение каждые три года, сейчас эта частота находится в компетенции СРО, в котором он состоит.

Конечно, то, что оценщик имеет диплом специалиста, еще не говорит о том, что он профессионал в своем деле. Всё зависит от его личного опыта, компетенции, профессионализма, а главное, порядочности. К сожалению, большинство отчётов, даже по нестандартным объектам выполняются по шаблону и не всегда качественно. В случае каких-либо подозрений, можно посоветовать обратиться еще к одному эксперту, хотя бы для «вычитки» уже имеющегося отчёта — профессионал сразу выявит «слабые» места в обоснованиях или пример манипуляции исходной информацией.

Это можно сравнить с поездкой в клинику, когда эксперты по одной и той же проблеме приписывают разные диагнозы. Скорее всего, более квалифицированную помощь Вы получите в компании с именем, чем у малоизвестного специалиста. Но попытаться обмануть и получить с Вас как можно больше денег, могут, к сожалению, и в том, и в другом случае. Тут гарантии нет. В конечном счёте, люди в любой сфере своей жизни обращаются к тем, кто вызывает у них большее доверия. По неофициальной информации, в среднем, если оценка объекта, с учётом соответствия цели оценки, была проведена относительно честно, расхождения по стоимости у разных экспертов не составит больше 10%.
Безусловно оценку можно оспорить, и, в зависимости от качества написания отчёта, этот процесс может увенчаться успехом или нет. При этом необходимо для себя определить соотношение выгоды от успеха оспаривания и стоимость судебных издержек.

Какие документы необходимы для оценки коммерческой недвижимости?

Поскольку любая недвижимость — это в первую очередь пакет прав, а не груда кирпичей, собственник имущества должен предоставить оценщику все правоустанавливающие документы. Также для работы специалиста могут потребоваться сведения, касающиеся эксплуатации объектов недвижимости (данные по коммуникациям, заключенным договорам с ресурсоснабжающими организациями). Это особенно актуально для объектов коммерческой недвижимости, так как наличие коммуникаций вносит большой вклад в стоимость объекта.

В чем заключается работа оценщика?

Специалист обязан произвести тщательный осмотр оцениваемого имущества, сделать фотосъёмку, результаты которой должны быть представлены в отчёте. Далее проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования с учётом градостроительной документации и маркетингового исследования, сведений о развитии территории и т. д.
На основании полученной информации, а также руководствуясь целью и задачами оценки, специалист обоснованно выбирает подходы, которыми он будет пользоваться в своей работе. Выбрав методологию, оценщик делает необходимые расчеты. Если применялось несколько подходов, итоговая стоимость равна средневзвешенной величине результатов, полученных этими подходами.

Какие подходы использует оценщик в своей работе?

Согласно методике, в своей работе каждый оценщик использует три подхода:
— затратный;
— сравнительный;
— доходный.

Специалист обязан использовать все три подхода, либо обоснованно отказаться от какого-либо из них.
В оценке коммерческой недвижимости для управленческого учета больше применяются элементы доходного подхода. Грамотный управляющий относится к недвижимости как к финансовому активу, а не как к комбинации квадратных метров и пакета прав. В таком случае стоимость недвижимости определяется исключительно доходом, который она приносит или может приносить при наилучшем и максимально эффективном использовании.
При сравнительном подходе сопоставляются цены на недвижимость, представленные на рынке. Этот подход особенно популярен при экспресс-оценке, особенно в сегменте жилой недвижимости.

Затратный подход заключается в подсчете стоимости восстановления (замещения) объекта. Другими словами, если бы объект отсутствовал, какова бы была стоимость его возведения с учётом износа. Данному подходу придаётся наибольший вес, например, когда целью оценки является страхование имущества.

Чем рискует заказчик, обращаясь к оценщику?

Каждый грамотный оценщик пишет свой отчет для суда. Любая информация, используемая в отчёте, должна быть подтверждена (ссылками на источники информации и т. д.). Даже текст отчёта должен содержать определённые фразы, чтобы ответственность оценщика была сведена к минимуму. Несмотря на это, риски для заказчика всегда существуют.

Чаще всего возникают споры по стоимости имущества, определенной отчётом по оценке. Она может быть завышена или занижена, в зависимости от умысла. Безусловно, это негативно отразится на каких-либо процессах и приведет к финансовым потерям. До разорения может и не довести, но сократить денежный поток — вполне. Может быть завышен налог на имущество или, наоборот, снижены поступления от реализации, страховых выплат.

Сколько в среднем по Нижнему Новгороду стоит оценка коммерческих объектов?

Сложно однозначно ответить на данный вопрос. Стоимость таких услуг зависит от объекта и объема работы. Коммерческие объекты достаточно сильно отличаются друг от друга, к тому же классические оценочные отчеты наша компания не составляет. Мы работаем с несколько иным сегментом.
Повторюсь, мы рассчитываем стоимость недвижимости с точки зрения практики инвестиций и управления, оперируя доходом, который она приносит.

Есть ли особые подходы к оценке коммерческих объектов, признанных культурным наследием?

Честно говоря, в своей практике я не сталкивалась с такими объектами. Однако, с точки зрения инвестиционной стоимости — это объекты с дополнительными рисками, в том числе правовыми. У инвестора при дальнейшей работе со зданиями-объектами культурного наследия могут возникнуть определенные сложности. Они будут вытекать из законодательных ограничений (например, на перепланировку и разрешенное использование). Такие риски могут внести изменения в финансовые показатели проекта, а следовательно, в его оцениваемую стоимость.

Сколько по времени длится оценка недвижимости?

Все объекты индивидуальные, объёмы работы могут оцениваться в человеко-часах, как и в других сферах услуг. Например, срочный отчёт об оценке квартиры может быть выполнен в течении одного дня, а оценка торгового центра может занять не один месяц.

С какими трудностями сталкивается оценщик в своей работе?

Я думаю, что главная трудность, которая возникает у оценщика при выполнении своей работы, заключается в получении достоверной информации по рынку. Статистика у нас в некоторых случаях до сих пор остаётся одним из видов лжи. О цене реальных следок, а не цен предложений, в большинстве случаев можно только догадываться. В более развитых в этом отношении рынках других стран в открытом доступе больше данных по статистике и по рыночным показателям, да и прозрачность этих данных выше.

В общих чертах, для обывателя, федеральные стандарты оценки не сильно отличаются от международных (таких, например, как RICS), однако, по многим параметрам менее совершены, так как допускают некоторые манипуляции с данными. Российскому рынку оценки и профессионалам, на нём работающим, всегда есть к чему стремиться.

Поделиться и оценить

Подпишитесь на нашу рассылку

Читать еще

Проблемный дом в Челябинске будут достраивать сами дольщики Жилье Проблемный дом в Челябинске будут достраивать сами дольщики
Для завершения работ на долгострое граждане создали ЖСК.
Палаточный городок дольщиков ЖК «Новинки Smart City»: пан или пропал Жилье Палаточный городок дольщиков ЖК «Новинки Smart City»: пан или пропал
Активисты намерены жить в палатках до тех пор, пока строительство их домов не возобновится.
Достраивать проблемные дома в России будут некоммерческие организации Жилье Достраивать проблемные дома в России будут некоммерческие организации
Законопроект об их создании приняла нижняя палата парламента.

Комментарии

Комментарий будет опубликован после проверки модератором.
Спасибо за Ваше мнение!

Первая полоса