Гипермаркет недвижимости
Нижнего Новгорода и области

Василий Романов, директор Филиала ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Росреестра» по Нижегородской области

03.12.2012
29

 

Процесс гармонизации общества и власти обуславливает плановое разъяснение все новых и новых понятий, бурно врывающихся в жизнь простых граждан. Не успели мы распознать и привыкнуть к новым терминам, таким как: «кадастр», «кадастровая стоимость», «регистрация», «рыночная стоимость», как вслед за ними приходят все новые и новые: «инфраструктура пространственных данных», «технический план», «межведомственное взаимодействия» и другое. Особый интерес вызывает понятие «3D Кадастр».

 

Сегодня мы постараемся расспросить об этом одного из участников международного проекта «Создание прототипа 3D кадастра» на территории Нижнего Новгорода. На наши вопросы с удовольствием согласился ответить профессионал своего дела - директор Филиала ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Росреестра» по Нижегородской области Василий Романов.

А начнем мы, пожалуй, с самого главного: что же такое 3D кадастр и для чего он нужен простому налогоплательщику?

Очень рад приветствовать всех, кто интересуется этими непростыми вопросами. Огромное спасибо за предоставленную возможность пообщаться с вами и вашей аудиторией.

Мне повезло - я был одним из участников рабочей группы Международного проекта в Нижегородской области. Единственным регионом для реализации данного российско-нидерландского проекта "Создание модели 3D кадастра недвижимости в России" был выбран именно наш регион, учитывая все протекающие здесь инновационные процессы. С удовольствием отвечу на все ваши вопросы.

Понятийный инструмент регулирования новых отношений, безусловно, включает в себя процесс введения новых терминов. Спешу вас успокоить и сказать, что огромное количество новых и реконструируемых понятий сводится лишь к вопросу усиления их расшифровки в части детализации существа проблемы.

С вашего разрешения, приведу простой пример эволюционного толкования понятия «Кадастр» (от франц. cadastre — лист, реестр), оно мне очень близко. В ранние периоды, акцент этого понятия базировался на сельскохозяйственных угодьях, которые в свою очередь оценивались по бонитировке почвы (нем. bonitieren — оценивать плодородие почвы, от лат. bonitas — доброкачественность), сравнительной оценке почв по их важнейшим агрономическим свойствам. Именно поэтому понятие «Кадастр» того времени, - это список налогоплательщиков.

Привлекательность слова «Кадастр» в его загадочности толкования привела к таким понятиям как: «Земельный кадастр», «Правовой кадастр» и «Многоцелевой кадастр», что в нашем понимании никак не отменяет основного понятийного восприятия его сущности. Например, придание статуса государственности и конкретизации в вопросах земли, предложило новое понятие. «Государственный земельный кадастр»,- это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учёта земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Процесс урбанизации территорий влечет за собой внесение корректур в это понятие. На новой ступени оно органически присоединило недвижимость и приобрело новое название «Государственный кадастр недвижимости». Это выразилось в систематизированном своде данных об учтённом недвижимом имуществе, а также информации о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населённых пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведений.

Необходимость в «3D кадастре» вызвана гармонизацией процессов реализации все усложняющихся форм архитектурной выразительности развивающихся территорий застройки, появлением новых форм хозяйствования, коммуникаций и инфраструктуры.

«3D кадастр» – это кадастр, который регистрирует и дает представление о правах и ограничениях не только по участкам, но и по 3D объектам недвижимости. Объект недвижимости 3D – это (ограниченное) пространство, на которое лицо имеет реальное право.

Все это обусловлено интенсивностью развития общества и предусматривает решение сложнейшей фискально-социальной задачи: необходимо сбалансировать интересы системы налогообложения и общие социальные задачи общества.

Эффективное развитие территории, безусловно, связано с системой эффективного налогообложения. При сформировавшейся устойчивой системе нормативно правовых актов в этой сфере, сегодня возникает достаточно большое количество вопросов, на которые сможет ответить только «3D кадастр».

Система "3D кадастра" раскрывает полноту пространственно-физических и юридических опций недвижимости. Ее главный ориентир - реализация новых процедур через преемственность предыдущих сформированных систем кадастра и регистрации.

А впереди: «Единый объект недвижимости», «Единый налог» и так далее.

Чем была вызвана необходимость данного российско-нидерландского пилотного проекта "Создание модели 3D кадастра недвижимости в России"?

Интенсивность использования урбанизированных территорий вызывает новые подходы взаимодействия учетно-правовых отношений. Когда у каждого свой земельный участок и собственный дом - это решаемый вопрос, а когда над вашим зданием проходит автобан (или под домом перегон метро) - это уже другое. В качестве примеров 3D объектов можно назвать: строительство объектов над правами других собственников (выносные конструкции); коммуникационную инфраструктуру над и под землей, над и под водой (метро, туннели, мосты, трубопроводы, переходы); развитие коммуникаций (увеличение количества кабелей, труб и количества их владельцев вследствие процессов приватизации); квартиры, офисы, магазины и т.п. Если проводить учет объектов недвижимости и регистрацию прав в соответствии с ФЗ РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то такие проблемы остаются не разрешенными.

Справедливости ради скажем, что данные проблемы не являются новыми. Однако о них все больше и больше начинают говорить собственники больших объектов недвижимости, которые натолкнулись на проблемы юридической гарантии своих прав на недвижимость. А главная цель учетно-регистрационных действий и заключается в обеспечении юридической безопасности недвижимости.

На сегодняшний день система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета объектов недвижимости основана на двухмерном представлении объектов, таких как земельные участки, здания, помещения, сооружения. Данный подход не исчерпывает всех ситуаций в реальном «трехмерном» мире, которые могут затруднить постановку на кадастровый учет и, как следствие, регистрацию прав на такие объекты.

В правовом понимании вопроса «3D кадастра» можно сказать, что предполагается введение понятия права собственности в трехмерное пространство. Законодательство и гражданско-правовые отношения должны быть приведены в соответствие с возможностью обеспечения трансакций трехмерных прав. Концепция «3D кадастра» является реальной перспективой.

Это и послужило поводом проведения данного российско-нидерландского пилотного проекта "Создание модели 3D кадастра недвижимости в России" на примере Нижегородской области.

Как проводилась подготовка к созданию прототипа 3D кадастра в России?

Сказать, что все это просто в международных проектах, значит подтвердить, что ты никогда не участвовал в их работе и реализации. Мне повезло, это был уже не первый международный проект в моей практике, и это, конечно же, позволило мне более четко понимать процесс. В середине 90-годов я был участником международного проекта, который осуществляла американская фирма «Кемоникс», система регистрации, а в 1997 году обучался в Стокгольме - тоже по международной программе. Из этого участия можно вынести, что первая рабочая встреча, на которой обговариваются и устанавливаются планы и мероприятия, является основополагающей. Насколько серьезно и обдуманно будут утверждены планы - настолько качественно будет выполнен проект. Необходимо учитывать, что проект будет выполнен в соответствии с планами.

Получив информацию из Москвы о возможности участия в данном проекте, а в то время я был заместителем руководителя управления Росреестра по Нижегородской области и курировал информационно-коммуникационное направление, с большим удовольствием начал собирать необходимые подтверждающие документы.

Плодотворное взаимодействие Управления Росреестра по Нижегородской области, Министерства имущественных отношений и земельных ресурсов Нижегородской области, Земельной кадастровой палаты, Администрации города Нижнего Новгорода, органов БТИ и профессиональных архитекторов позволило Нижегородской области стать участницей международного проекта.

Создание модели трехмерного кадастра объектов недвижимости в России проводилось в рамках российско-нидерландского сотрудничества с мая 2010 года по июнь 2012 года. Целью работы была обозначена оценка возможности введения «3D кадастра», более точно отражающего реальную ситуацию, для совершенствования кадастрового учета и обеспечения гарантии прав.

Что именно о доме или земельном участке позволит узнать 3D кадастр?

Спасибо за такой вопрос. Мне довольно часто приходится, общаясь с моими студентами и в части знаний, задавать подобные вопросы. Что собственно нового? Можно с полной уверенностью сказать, что абсолютно нового о доме и о земельном участке из «3D кадастра» вы не узнаете, собственно говоря, точно как и из любой системы учета, если вы, конечно, интересовались своим домом ранее. Не буду лукавить и дополню, что такое утверждение относится к сбалансированным качеством наполнения учетных единиц базам. Только здесь можно понять в комплексе: ширину и длину дома, высоту этажа, вид кровли, чья собственность, чей подъезд, чей лифт и так далее. Это даст только «3D кадастр», как минимум - в комплексе визуализации, как максимум - в контроле юридически правовой ответственности.

Когда мы говорим «дом», мы, как правило, говорим об объекте в целом, не разделяя коммуникации, крышу, подвал, грунтовые воды, отмостку, коридор, крыльцо и лестницу. То же можно сказать и о земле: большинство собственников, говорят: «У меня в собственности есть земля», а имеют в виду земельный участок, не упоминая при этом о коммуникациях или грунтовых водах, расположенных под ним. Для того, чтобы иметь полное представление об объекте недвижимости и нужен «3D кадастр».

Кроме того, что объект учета будет показан в трехмерном изображении, с возможностью всех инструментариев, каждому объекту будет соответствовать сводная атрибутивная таблица, включающая основные данные.

Какие объекты недвижимости Нижнего Новгорода стали моделями для создания прототипа 3D кадастра?

Предварительные переговоры с коллегами из Нидерландов велись на пять объектов:

Объект 1. Центр международной торговли, полукруглое здание: долгосрочная аренда земли (собственник земли - муниципалитет), из-за расположения здания в историческом центре города оформление земли в собственность возможно лишь спустя несколько лет после того, как здание построено. В силу того, что 3D конфигурации прав не сделано (необходимо их собственное 3D правовое пространство), было решено, что в дальнейшем данное здание не будет участвовать в построении кадастрового прототипа в пилотном проекте.

Центр международной торговли в Нижнем Новгороде


Объект 2
. Здание рядом с Телецентром. Здание имеет интересные выступы (один над территорией соседнего магазина, другой – над пешеходным тротуаром). Интересная 3D конфигурация и легитимность прав собственности говорят о том, что это подходящий объект для дальнейшего использования при построении прототипа.

Здание рядом с телецентром

 

Объект 3: Наземная линия трубопровода. Как правило, владельцем трубопровода является либо муниципалитет, либо коммунальное предприятие (например, Газпром). В данном случае собственник – муниципалитет. Право собственности на этот или другой трубопровод – это право собственности на кадастровые объекты. Данный объект будет участвовать в 3D проекте как показательный с правовой точки зрения: ситуация, когда при зарегистрированном праве собственности на земельный участок под трубопроводом, необходимо отдельное правовое пространство и другой собственник для наземного трубопровода.

 

Были выбраны только три объекта. Первый, так называемый «Теледом», - многоуровневое офисное здание с подземной автостоянкой, включающее большое количество помещений с различными видами зарегистрированных прав на них. Часть здания нависает над проезжей частью улицы, другая часть здания расположена над иным зданием, находящимся на смежном земельном участке. На двухмерной кадастровой карте на земельном участке отображается только основание здания.

Второй объект - «Многоквартирный жилой дом» с подземным паркингом. Для него характерно большое количество правообладателей, при этом регистрируются различные виды прав и ограничений:  собственность, аренда и так далее.

Третий объект «Газопровод среднего давления», включающий подземную и надземную части, и принадлежащий на праве собственности ООО «Нижегородоблгаз».

Можно ли с уверенностью сказать, что 3D кадастр не останется лишь прототипом, а будет внедрен в полном объеме?

Большинство цивилизованных стран идут по кадастровой системе. Сегодня создан уникальный инструмент – «3Dкадастр», и его обязательно нужно использовать. Это современный подход, который нужно применить не только к отдельным объектам, но и ко всему городу, а впоследствии – распространить на регион. Должна получиться 3Dкарта Нижегородской области, о которой я мечтаю.

Каким образом будут использованы полученные сведения? Будет ли информация представлена в общем доступе?

Безусловно, «3D кадастр» должен быть публичным. К нему необходимо обеспечить свободный доступ, чтобы все граждане могли им пользоваться и выяснять нюансы, связанные с собственностью. Публичность данных способствует экономическому развитию. Информация будет полезна и для бизнеса, ведь «3Dкадастр» покажет, куда наиболее эффективно и качественно можно инвестировать.

Поделиться и оценить

Подпишитесь на нашу рассылку

Читать еще

Достраивать проблемные дома в России будут некоммерческие организации Жилье Достраивать проблемные дома в России будут некоммерческие организации
Законопроект об их создании приняла нижняя палата парламента.
В России увеличили число банков для работы с эскроу-счетами Жилье В России увеличили число банков для работы с эскроу-счетами
Кредитовать застройщиков теперь смогут не 63, а 100 финансовых организаций.

Комментарии

Комментарий будет опубликован после проверки модератором.
Спасибо за Ваше мнение!

Первая полоса